Задаток и аванс: в чем разница

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс: в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.

Разница между задатком и авансом

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.

Сходства и отличия между ними

В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).

Схожие черты	Аванс	Задаток
Момент передачи	До исполнения основного обязательства	До исполнения основного обязательства
Учет при общей сумме договора	Учитывается	Учитывается
Способ расчетов	Денежные средства	Денежные средства

Распространенные ошибки

Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:

1. без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;

2. не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;

3. раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.

Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.

Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:

1. одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;

2. если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;

3. владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.

Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:

• первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;

• в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.

Как еще можно обеспечить исполнение договора?

Чтобы гарантировать исполнение условий договора, также можно использовать обеспечительный платеж. Это дополнительный инструмент защиты интересов сторон.

В отличие от задатка, обеспечительный платеж может иметь любые условия возврата или удержания, о которых договорились продавец и покупатель. Если это предусмотрено договором, сумма обеспечительного платежа учитывается при финальных расчётах по сделке.

Ещё один вид обеспечения исполнения обязательств – залог. Данный термин часто применяется, если речь идет о предоплате, однако это неверно. Он кардинально отличается от задатка и аванса, поскольку залог предусматривает передачу имущества. При нарушении обязательств такое имущество переходит в собственность продавца.

Зачем вносить аванс или задаток?

Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:

1. Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
2. У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
3. У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.

Кратко — в чем разницу между формами предоплаты, что выгоднее

• Для покупателя самым выгодным вариантом выглядит договор задатка — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет задаток и еще столько же денег в качестве компенсации.
• Самый невыгодный вариант — аванс, ведь это часть денег вперед, без каких-то обязательств и компенсации, прописанных в законе. Если сделка отменяется по вине продавца, он должен просто вернуть вам деньги. И не соглашайтесь оформлять аванс как оплату услуг посреднику.
• Обеспечительный платеж обычно используют в сделках на первичном рынке — застройщики не будут рисковать и брать задаток, потому что не хотят потенциального риска возвращать его в двойном размере. Плюс — это незаконно, они не могут брать предоплату до регистрации сделки в МФЦ. Обеспечение же поможет им убедиться в серьезности ваших намерений — в обмен на это для вас забронируют квартиру.
• Аванс часто используют в сделках с агентством недвижимости — эти же деньги являются их комиссией. Если покупатель отказывается от сделки, риелторы забирают аванс себе и ищут другого претендента на квартиру.
• Еще аванс стоит рассматривать в сложных сделках, когда получается длинная цепочка продавцов и покупателей. Здесь заключать договор задатка опасно, потому что всё может отмениться из-за одного участника, а компенсации в двойном размере будут выплачивать все продавцы.

Договор об авансе или, авансовое соглашение, составляется письменно. Их можно составить у нотариуса, так при передачи денег будет официальный свидетель. Но это не обязательно.

Если продавец и покупатель решают самостоятельно составить авансовое соглашение, то в нем обязательно должны быть указаны:

• дaнныe cтopoн: Ф. И. О., серия и номер паспорта, адрес регистрации или фактического проживания;
• данные о недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь и стоимость;
• сумма аванса, указывается цифрами и прописью;
• срок внесения аванса;
• порядок передачи денег;
• дата заключения соглашения;
• правила и обязанности сторон;
• подпись.

Иногда в авансовом соглашении, по обоюдному согласию сторон, прописывается пункт о штрафных санкциях для покупателя, например за срыв сделки.

Оформление задатка при покупке квартиры

---

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная. Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Что такое аванс при покупке квартиры

Авансом считается сумма, переданная в качестве предоплаты по договору купли-продажи недвижимости. Если люди договариваются только на словах, и оставляют некую сумму в качестве авансового платежа, то никаких обязательств продавец не несет.

В случае, когда составлен предварительный ДКП и прописана сумма аванса, продавец или покупатель будут нести ответственность за неисполнение обязанностей только в том случае, если это прописано в договоре.

Понятия «аванс» в Гражданском Кодексе не, значит, нет гарантий, что сделка будет заключена на тех условиях, которые были ранее. И в этом случае люди могут понести финансовые потери, которые им никто не компенсирует.

Пример: Покупатель договорился о сделке через риэлтора и внес 150 тысяч рублей в качестве аванса, упомянув это обстоятельство в соглашении. При этом он заказал оценку квартиры и выполнил необходимые формальности со своей стороны. Но продавец за пару дней до сделки заявил, что теперь просит за недвижимость на 350 тысяч больше, в противном случае отказывается от продажи. Покупатель был вынужден согласиться на эти условия, так как уже потратил время и деньги на оформление.

Аванс, согласно нормам закона, – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ.

Таким образом, аванс имеет следующие функции:

• засчитывается в счет будущих платежей по договору (платежная функция).
• служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса считается акцептом оферты, т.е. согласием на заключение договора.
• не является способом обеспечения обязательств – не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.

В случае с недвижимостью, при купле/продаже по договору : если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи. Аванс за квартиру — это просто предоплата, которая просто будет учтена при полном расчете за объект покупки.

В каких случаях возможно возвращение залога при покупке квартиры?

В статье 381 ГК РФ указано, что покупатель может получить свой задаток обратно в случае неисполнения продавцом обязательств. Если хотя бы один из пунктов нижеприведенного списка оказался верным, то возвращения задатка не избежать:

• владелец по какой-то причине отказался продавать жилое помещение;
• в квартире прописаны люди – если у них есть соответствующие документы, то они имеют право на проживание;
• по недвижимости имеются долги до совершения сделки – закон запрещает выставлять на продажу такое жилое помещение;
• собственник сознательно указал ложную информацию – в помещении прописаны жильцы или хозяев у него несколько;
• продавец сознательно не позаботился о подготовке документов по недвижимости – это нарушение договора;
• владелец не явился на встречу и не выходит на связь, когда пришло время ставить подписи в основном документе купли-продажи недвижимости.

Во всех этих случаях виноват продавец. Соответственно, покупатель может быть уверен в возвращении задатка. Но и это еще не конец. Задаток возвращается, а продавец обязан выплатить дополнительную сумму пострадавшему лицу (она будет эквивалентной размеру задатка).

Лучше заранее узнать, в каких случаях возвращается задаток. Если продавец нарушит одно из условий договора, то покупатель может потребовать от него возвращения денежных средств. Если просьба была проигнорирована, то следует обратиться за помощью в суд, ведь закон в этом случае на стороне покупателя.

Есть некоторые советы, которые помогут избежать обмана и потери денег. Прописывание суммы задатка обязательно. Прежде чем передать задаток, стоит:

1. Пересмотреть всю документацию на недвижимость. Вы имеете право потребовать предъявления документов. Если какого-то документа нет, или человек отказывается их показывать, то это повод усомниться в безопасности сделки.
2. Обременение. Стоит убедиться, что желаемая недвижимость не находится под обременением. Его необходимо снять – до этого передавать деньги не стоит.
3. Согласие супруги/супруга. Бывают такие случаи, что один супруг хочет продать жилплощадь, а его вторая половинка об этом и не в курсе. Стоит получить разрешение на продажу (оно должно быть заверено у нотариуса). В противном случае вы будете спокойно жить, и вдруг объявится супруг/супруга человека, продавшего вам квартиру, с требованием освободить помещение. И суд не примет вашу сторону.
4. Жильцы. Неприятным сюрпризом будет прописка в вашем будущем доме каких-то людей. Жильцы должны быть выписаны, а иначе они имеют право на проживание, а избавиться от них вы не сможете, особенно, если это несовершеннолетние дети.

Стоит заранее разобраться с этими вопросами, чтобы в дальнейшем не возникло проблем, а также для сохранения финансов.

Задаток: правильное оформление, необходимые документы

Чтобы документ был действительным в суде, а сама сделка – правильной, необходимо все оформить согласно требованиям закона. Сумма задатка прописывается в соглашении. Оформляется три документа: соглашение, предварительный договор, расписка.

Первым составляется предварительный договор купли-продажи. B нем указывают такую информацию:

• цена недвижимости, задаток, реквизиты хозяина, сроки;
• список необходимых для сделки документов (если какого-то из них не будет, то продажа затянется), сколько времени займет их подготовка;
• список того, что есть в жилом помещении, ведь забирать что-то после подписания договора нельзя;
• срок получения недвижимости покупателем;
• на кого лягут все расходы по оплате оформления документов, услуг нотариуса и прочие;
• информация о недвижимости – площадь, кадастровый номер, адрес.

Расписка является важным документом, который гарантирует получение жилплощади или денег. Лучше составлять ее в рукописном варианте. Расписка должна содержать такую информацию:

• ФИО всех участников сделки с данными паспорта;
• прописка, фактическое место проживания каждого из участников;
• размер задатка – цифры и расшифровка их прописью;
• подписи участников соглашения – фамилия и инициалы.

При наличии расписки суд выиграть проще. Все документы лучше заверить у нотариуса. При покупке жилья не стоит спешить – выбирать следует надежных людей. И помните, что при небольшом задатке у вас будет меньше тревог.

Что такое задаток и аванс

Задатком является денежная сумма, которая выдается одной стороной договорных обязательств другой стороне в подтверждение исполнения условий договора. Он является частью суммы, подлежащей выплате и одновременно — обеспечением исполнения договора.

Независимо от суммы, стороны должны оформить письменное соглашение, где будет отражена величина денежных средств, внесенная в счет оплаты стоимости квартиры

Задаток позволяет понять истинные намерения контрагента. Платежеспособный покупатель не будет бояться оформить соглашение, а добросовестный Продавец, подписывая договор, доказывает, что в оговоренный период времени квартира не будет продана иному лицу.

Что лучше аванс или задаток при покупке квартиры

Для Покупателя и Продавца, которые до последнего не теряют надежду, что подвернется более выгодный вариант, удобнее договариваться о внесении аванса. При отмене сделки ни одна из сторон не понесет материальных потерь.

• Задаток выгоднее Покупателю, при условии, что он не откажется от своих намерений. Предполагается, что при отмене сделки по вине Продавца Покупатель получит не просто переданную ранее сумму, а увеличенную вдвое.
• Аванс удобен своей «возвратностью». Он не влечет ответственности за неисполнение договоренностей, а потому удобен Продавцу, который не хочет упустить клиента, но и не до конца готов расстаться со своей собственностью.

Оформив задаток, нельзя сказать «я передумал покупать (продавать) квартиру» и остаться безнаказанным. Обе стороны должны быть готовы к последствиям.

Пример. П. решил приобрести квартиру по стоимости 2 млн. руб. Он оформил договор задатка на сумму 50 тыс. руб. До момента совершения сделки ему позвонил риелтор и предложил схожий вариант, но за 1,6 млн. руб. В итоге П. отказался от приобретения жилья за 2 млн. р. ради выгоды в 400 тыс. руб. Залог остался Продавцу. Если бы в указанном примере был оформлен аванс, Продавец был бы обязан вернуть сумму в 50 тыс. руб.

Какие риски могут быть для Покупателя при оформлении договора задатка? На рынке вторичной недвижимости часто действуют риелторы, нанимаемые Продавцом. Их задача — продать, поэтому «погрешности» в документах будут скрываться от Покупателя. Если после оформления договора выяснится, что жилье имеет сомнительную репутацию и Покупатель откажется от его покупки, он должен «расстаться» с внесенной суммой.

Похожие записи:

• Арест квартиры за неоплату ЖКХ
• Налогообложение имущества физических лиц
• Порядок выдачи расчетных листков