Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор на ипотечную квартиру: любовь отдельно, здравый смысл отдельно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Оформление: требования, нюансы, скрытые угрозы
Как сделать ипотечный брачный договор? Это должен быть документ в письменной форме с заверением от нотариуса (п. 2 ст. 41 СК РФ). К нему нужно приложить согласие супруга на покупку жилья, также заверенное у юриста. Составить документ можно самостоятельно, воспользовавшись образцами из Интернета, и обратиться к нотариусу только для заверения. Но целесообразнее формулировать пункты договора после консультации с юристом и под его руководством.
Что прописывать в ипотечном брачном соглашении между супругами:
-
на кого оформляется квартира, кто будет ее собственником после погашения кредита и в каких долях;
-
данные о приобретаемом объекте (адрес, площадь) и банке, выдающем кредит;
-
объем первоначального и ежемесячных взносов, кто их будет делать и каковы источники дохода;
-
как будет поделена квартира и долговые обязательства в случае развода.
Если предполагается, что один из супругов отказывается от своей доли в ипотечной квартире, в документе нужно прописать сумму компенсации, которую он получит при разделе недвижимости. Также специалисты рекомендуют указывать в договоре, кто из супругов будет платить за коммунальные услуги, нести материальную ответственность за страховку кредита и проценты по нему.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.
«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.
То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.
Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:
- кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
- кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
- как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
- какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
- порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.
Чем отличается брачный договор по квартире приобретаемой по ипотеке от стандартного?
Чтобы проанализировать отличия, достаточно ознакомиться со сравнительной таблицей:
| Особенности | Ипотечный | Стандартный |
|---|---|---|
| Какие вопросы затрагивает | Касается только обязательств перед банком и собственности купленной в кредит недвижимости | Охватывает все вопросы имущественного и финансового характера |
| Значение для банка | Повышает гарантию своевременных выплат по ипотеке. Увеличивает шансы на одобрение жилищного займа | Практически не влияет на решение финансового учреждения для одобрения займа, если в документе нет главы об ипотеке и не указаны его реквизиты |
| Раздел имущества и долговых обязательств после развода | Выплачивать долг может любой супруг | Пункт о погашении задолженностей перед банком касаемо конкретной квартире может отсутствовать |
Что такое брачный договор для ипотеки
Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.
С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.
В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.
Брачный договор при военной ипотеке
В случае покупки недвижимости по программе «Военная ипотека» кредит оформляется только на военнослужащего, без учета его семейного положения. То есть собственником жиля становится участник НИС, так как оплата ипотеки идет из средств государственного бюджета.
Но по закону второй супруг при разводе имеет право на половину недвижимого имущества, приобретенного в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.
Какие положения необходимо отразить в брачном договоре:
— квартира куплена с помощью бюджетных средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;
— участник НИС является единоличным собственником и берет на себя все обязательства перед кредитором;
— если второй супруг участвовал в погашении займа, к примеру оплатил первоначальный взнос, то в документе фиксируется сумма материальной компенсации в случае развода.
В то же время закон не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и обязанности по закрытию ипотеки супруге. Но для этого придется получить разрешение банка и уполномоченного федерального органа «Росвоенипотека».
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке?
По соглашению сторон контракт может быть расторгнут. В дальнейшем раздел собственности производится по общим правилам СК РФ.
Бывает, что супруг вынужден расторгать контракт в одностороннем порядке. Это возможно, если:
- второй супруг умер;
- сторона соглашения признана недееспособной;
- муж или жена пропали без вести.
В первом случае потребуется свидетельство о смерти, в остальных – решение суда.
Следует помнить! Заемщик должен предупредить банк о том, что договор расторгнут. В противном случае он будет отвечать лично перед кредитной организацией независимо от того, какие условия содержались в контракте.
После информирования банка о расторжении контракта он вправе потребовать:
- внести изменения в кредитный договор;
- досрочно погасить задолженность, если материальное положение кредитора ухудшилось.
Если есть сомнения по поводу расторжения брачного договора, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Субсидии и условия для молодых семей в Санкт-Петербурге
К сожалению, брачный договор на ипотечный кредит не всегда может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций.
Брачный договор по ипотечному кредиту содержит все наиболее важные пункты, касающиеся раздела заложенной квартиры, выполнения обязательств перед банком и других вопросов, связанных с кредитом.
Если банк узнает о брачном договоре, он может назначить более высокую процентную ставку или потребовать досрочного погашения.
Брачный договор подлежит обязательному уведомлению — в Москве его стоимость составляет 10 500 рублей, говорит Мурат Бороков. Еще 2 000 рублей придется заплатить при назначении каждого объекта недвижимости, «начиная со второго, но не более 16 000 рублей.
Было решено, что я оформлю квартиру на свое имя, а также ипотеку. Это означает, что в конечном итоге я буду выплачивать кредит самостоятельно. Я компенсирую мужу часть квартиры наличными. Одна проблема: ипотека берется на нас двоих, и чтобы все это провернуть, нам нужно согласие банка на исключение моего мужа из списка заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.
Иногда заемщики просто устно сообщают банковскому служащему о наличии соглашения. Однако это не совсем правильный поступок, так как работник может уволиться и не сообщить об этом своему начальству. В таком случае предполагается, что эта информация не была раскрыта банку.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет разделено их совместно нажитое имущество в случае развода. Все эти договоренности затем фиксируются в брачном договоре, который заверяется нотариально.
Интердикт должен быть заверен нотариусом. Только такое нотариальное действие делает его юридически действительным документом.
Мы рассмотрели с вами общие нормы для всех брачных договоров, теперь давайте разберемся, как брачный договор может помочь вам приобрести недвижимость с помощью ипотеки.
В законодательстве очень мало статей на тему брачного контракта. Да, такое соглашение может изменить режим имущества супругов, а также указать перечень вещей, которые перейдут к каждому из них в случае развода. И список вопросов, которые могут быть указаны в брачном договоре, не ограничен.
Соглашение о разделе имущества может быть использовано, если квартира была куплена одним из супругов до брака, а кредит был погашен во время брака из семейного бюджета.
Брачный договор может быть отменен в любое время нотариусом или судом — простой отказ от выполнения взятых на себя обязательств не является вариантом.
И так мы перечислили случаи, в которых необходимо заключить брачный договор для получения ипотеки, данный список не является исчерпывающим и зависит от конкретных обстоятельств. Чаще всего брачный контракт подписывается во время брака, когда семья приобретает ипотечный кредит. При принятии заявления сотрудник банка спросит, подписали ли супруги договор.
До свадьбы у нее была доля в квартире ее родителей, а у меня ничего. Мы оба работали. Ее отец — бизнесмен. Она работала на него всего 8 часов в неделю, но зарабатывала немного больше, чем я.
Мой муж купил квартиру по договору о совместной собственности до брака. В период брака он заключил с женой соглашение о признании квартиры совместной собственностью. После развода квартира перешла к мужу, и он выплатил жене компенсацию за 1/2 квартиры в размере 700 000 рублей.
В брачном договоре заинтересованы в первую очередь вы, а не банк. Не все, как вы, способны найти согласие со своим супругом и честно договориться о том, кто сколько вкладывает и кто сколько получает при разводе. Когда есть семейный совет и любовь, в долгосрочной перспективе все выглядит прекрасно, и вы даже можете устно договориться о том, кто что получает. Однако при разводе договоренности быстро забываются.
Если брачный договор уже подписан, изменить его условия сложно, но можно, доказав, что ваша жена осталась ни с чем.
При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, помимо прав собственности на недвижимость, возникают обязательства по погашению кредита.
Если брачный договор уже подписан, изменить его условия сложно, но можно, доказав, что ваша жена осталась ни с чем.
Квартира, купленная по ипотеке до брака, принадлежит исключительно тому, кто ее купил. Если второй супруг помогал выплачивать ипотеку, он или она не имеет права на долю в собственности. В случае развода без согласия заемщика он не получит ничего.
Однако будьте готовы, что организация может отказать в выдаче кредита именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудники банка заботятся о своих интересах, а не о ваших — если договориться не удается, ищите альтернативную организацию для оформления кредита.
Положения договора вступают в силу по окончании официальных отношений между сторонами договора. В статье будет раскрыта вся информация о порядке и особенностях составления брачного договора по ипотеке.
Как и где оформить брачный договор
Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.
Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.
Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.
Как расторгнуть или оспорить договор супругов?
В российском законодательстве есть положения, свидетельствующие о возможности расторжения практически любой договоренности, брачный договор на ипотечную квартиру не исключение. Для расторжения или оспаривания какого-либо документа, необходимы причины.
Основаниями для признания соглашения недействительным могут быть следующие:
- документ не имеет юридической значимости, иными словами, он не содержит нотариального удостоверения;
- одной из сторон, заключивших брачный контракт на ипотечную квартиру, выступает недееспособный человек;
- супруг (а) подписал соглашение в результате неправомерного воздействия — запугивания, угрозы, насилия;
- текст контракта содержит положения, ущемляющие права мужа или жены.
Важно! Оспорить договор возможно только при наличии одной из вышеуказанных причин и только в судебном порядке. До обращения в судебную инстанцию следует известить о своих намерениях банковское учреждение.
Особенности брачного контракта при ипотеке до брака
Правила составления брачного договора при наличии ипотечной квартиры
- заемщик погашает ипотеку из собственных средств, а в случае расторжения брака квартира остается в личной собственности. Вторая сторона, подписывая контракт, дает согласие на это. Поэтому даже после предоставления доказательства своего финансового участия в погашении долга, получить долю в имуществе будет крайне сложно;
- стороны договариваются о совместном погашении кредитной задолженности и оговаривают долю, которую каждый получит на случай развода.