Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генеральная доверенность на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Типичные риски при покупке квартиры по доверенности
Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора. Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще. Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.
Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.
Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.
Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.
Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.
Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.
Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.
Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Как и где оформить доверенность
Доверенность на продажу/покупку жилья оформляется в нотариальной конторе. Продавец и доверенное лицо должны лично присутствовать при оформлении. В случае болезни можно вызвать нотариуса на дом. Нужно заранее определить, какие полномочия доверены представителю. Если выдается генеральная – то человек может совершать все действия касательно объекта недвижимости. Можно выписать разрешение только на поиск клиентов или участие в сделке, а деньги получить самому.
Для нотариуса понадобятся следующие документы:
- Паспорта собственника (или покупателя, в случае покупки жилья) и представителя.
- Текстовый проект документа, где указаны все полномочия доверенного лица (или же придется составлять текст в конторе за дополнительную плату).
- Документы на собственность не нужны, но лучше их иметь при себе.
Нотариус знакомится с текстом доверенности, добавляет свои данные и распечатывает на специальном бланке. После чего регистрирует, ставит печать и подпись.
Как проверить доверенность
Люди, которым незачем обманывать, с пониманием отнесутся к проверке документов. Придерживаясь простых правил, можно оградить себя от возможных рисков при покупке квартиры по доверенности:
- Хорошо ознакомиться с документами представителя, проверить его паспортные данные и подлинность документа.
- Сравнить данные паспорта с доверенностью, проверить срок действия документов.
- Убедиться, что подпись в доверенности совпадает с подписью в паспорте представителя.
- Посмотреть на форму нотариально заверенного документа, наличие данных о нотариусе, его подпись и штамп. Особо дотошные люди обращаются в нотариальную контору с просьбой подтвердить, актуальна ли доверенность, выданная такого-то числа. Также надо сказать номер документа и срок действия.
- Если будет возможность встретиться с собственником, выдавшим доверенность, то это непременно нужно сделать. В противном случае можно пообщаться по видеосвязи, чтобы убедиться в том, что продавец жив и адекватен. Нужно обязательно спросить, почему этот человек занимается продажей своего жилья с помощью доверенного лица.
При сомнениях с компетенции по данному вопросу можно попросить помощи у юристов.
Нет дела без риска. Что может ожидать покупателя квартиры?
Все мы подсознательно готовы к тому, что нас пытаются обмануть. Обвесить на рынке, втюхать неликвидную технику, присвоить наши денежки любым способом.
И покупка квартиры – не исключение. В силу особенностей рынка, множества слухов и негативного опыта дело это рисковое. Нельзя просто так прийти и купить понравившуюся квартиру без заморочек. Приходится быть подозрительным и недоверчивым ко всему — собственнику, доверенному лицу, к каждой предоставленной бумажке. И мы рискуем. Каждый раз.
Что ждет покупателя? Если честно, то перебирать варианты того, с чем можно столкнуться — дело не одной статьи. Даже в конкретно взятом случае с покупкой по доверенности может возникнуть масса проблем, связанных с подлогами документов. Причем по закону в случае судебного разбирательства дело будет касаться только собственника и покупателя, тогда как доверительное лицо не несет ответственности. Если только нет криминальной подоплеки.
Давайте лучше я расскажу вам, как защитить себя при покупке квартиры по доверенности, ну и о том, как не попасть к жуликам — тоже упомяну.
Риски при совершении сделки купли-продажи квартиры по доверенности
Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.
Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.
Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.
Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.
Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.
Риски при покупке жилья через поверенного
Даже присутствие на руках действующей доверенности не является поводом считать сделку абсолютно безопасной. Факт отсутствия настоящего собственника при подписании документов и передаче денег несет в себе серьезные риски потери квартиры и уплаченных за нее денег.
При оформлении сделки через доверенное лицо, покупатель рискует столкнуться:
- с подлогом или недействительностью документа (прекращение ее действия может быть вызвано смертью собственника или отменой по воле доверителя);
- установлением факта недееспособности собственника к моменту сделки;
- отсутствие нотариального заверения или неверное составление документа (отсутствует дата выдачи).
Признание документов и сделок ничтожными
Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:
- доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
- документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
- документ от имени доверителя, который является недееспособным;
- если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
- если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
- если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.
Доверенность – определение
Узнать о том, что такое доверенность поможет ст. 185 ГК РФ. Это юридический документ, которым представление своих интересов, совершение сделок поручается другому лицу. Им может быть, любое дееспособное, достигшее совершеннолетия лицо.
Доверенность выдается, если кто-либо не может или не хочет самостоятельно участвовать в судебных тяжбах, получить свою зарплату, оформлять различную документацию, совершать сделки.
⇒ По доверенности может осуществляться и продажа, и покупка квартиры.
При этом лицо, указанное в этом документе, своими действиями приобретает различные блага, права для своего доверителя (лица, выдавшего доверенность). Главное, чтобы этот документ был оформлен правильно.
Физическим лицам доверенность нужно составлять у нотариуса.
Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру
Когда собственник надолго уезжает, серьезно болен или в силу своего возраста не может сам выполнять различные действия, то выдается генеральная доверенность.
В ней обычно поручается иному лицу совершать широкий круг действий в отношении недвижимости. Право на отчуждение квартиры в ней может быть отдельно и не прописано. Чаще всего в тексте таких доверенностей присутствует фраза о поручении совершать различные сделки с этим имуществом. Следовательно, договор купли-продажи, по ней тоже можно заключать. Помимо прав на заключение договора, по этому документу можно собирать справки на квартиру, регистрировать в Росреестре, получать деньги за сделку, разрешать прописку в квартире иным лицам. Действуют генеральные доверенности в течение трех лет.
Законодательство Российской Федерации предполагает возможность использования нескольких форм документов, на основании которых доверитель может делегировать полномочия другому лицу. Выбор напрямую зависит от целей, преследуемых гражданами.
Доверитель может составлять доверенности следующих типов:
- генеральная – доступны все разрешения на беспрерывное использование недвижимости в течение длительного временного промежутка. Используется, чтобы оформить права сразу на несколько объектов;
- специальная – передача одного права (например, право на получение документации после регистрации недвижимости в соответствующем органе);
- разовая – возможность совершения действий, направленных на оформление прав на недвижимость. Такой вид действует в течение установленного сторонами периода, по истечению которого задача будет выполнена. Стандартный срок – 3 месяца.
Правом на совершение любых действий наделяет исключительно генеральная доверенность. В ней прописывается полный перечень передаваемых полномочий. К её оформлению нужно отнестись с особой осторожностью, так как она наделяет доверенного правом на продажу имущества. Документ обязательно нужно заверить у нотариуса.
Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры
Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:
- доверительная перепродажа;
- аннулирование доверенности;
- недееспособность доверителя;
- смерть доверителя;
- признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.
Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.
Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.
Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.
Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру.
Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса. Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки.
В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.
С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда доверенность предоставил гражданин, который фактически пропал.
В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим. Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств.
Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.
Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.
Необходимо удостовериться в личности лица, действующего на основании доверенности. Он должен предъявить не только доверенность, но и свой личный паспорт. Важно, чтобы в нем фигурировала запись о регистрации по месту жительства. Также необходимы полные сведения о продавце, включая паспортные данные и место проживания.
Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.
Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.
В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.
Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.
Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.
Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.
- Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
- П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
- Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
- Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
- Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.
Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.
Общие риски при покупке квартиры по доверенности
Доверенность окажется поддельной
Это значит, что документ не зарегистрирован в официальном реестре Нотариальной палаты, продавец не знает о его существовании и не продаёт жильё.
С таким видом мошенничества сталкиваются люди, приобретающие недвижимость по доверенности от одиноких пенсионеров или детдомовцев. Когда реальный собственник понимает, что его обманули, он идёт в суд. Тот признаёт сделку ничтожной, и покупатель остаётся на улице. Деньги чаще всего взыскать не удаётся — мошенник испаряется.
Например, в Иркутской области девушка-сирота обратилась в суд, чтобы признать сделку купли-продажи её квартиры недействительной. По её словам, она не подписывала никаких документов и вообще не умеет писать и читать. Экспертиза показала, что доверенность, по которой представитель продал жильё — поддельная. Квартиру изъяли у нового жильца и вернули прежней владелице.
Собственник отзовёт доверенность, умрёт до или во время сделки
По закону доверенность можно отозвать у любого нотариуса. Недобросовестные продавцы используют это право для незаконного обогащения. Схема следующая: продают жильё через подставное лицо, договариваются на получение задатка или полной суммы сразу после подписания договора. Пока документы в Росреестре, собственник отзывает доверенность, и покупателю отказывают в регистрации.
Далее покупатель идёт в суд, где собственник заявляет: во время продажи находился в трудном материальном положении и продал жильё на кабальных условиях. Вернуть деньги согласен. Суд назначает ежемесячный возврат с зарплаты или пенсии, но продавец оказывается безработным либо его пенсия на грани прожиточного минимума.
Когда собственник умирает, доверенность также теряет силу. Наследники продавца вправе признать сделку ничтожной через суд.
В России пока не было судебных решений по этому риску, однако на профильных форумах много историй от тех, кто столкнулся с ним. Поэтому учитывайте вероятность развития таких событий.
Невозможно проверить адекватность собственника
По закону доверенность от имени недееспособного гражданина выдаёт его опекун. Но часто родственники не утруждаются бюрократическими процедурами и не оформляют опекунство. Это на руку мошенникам: они втираются в доверие к собственнику, склоняют его к выдаче доверенности под любым предлогом. В момент подписания нотариус может не иметь претензий к состоянию владельца жилья: он не врач и не разглядит скрытое течение болезни.
Когда родственники узнают об афере, они возмущаются и желают вернуть имущество. Оформляют опекунство, доказывают недееспособность собственника и подают в суд. Так доверенность теряет силу. Сделка признаётся ничтожной.
В Воронежской области женщина обратилась в суд, чтобы признать доверенность, которую она выдала, недействительной. Она сообщила, что в момент подписания документа плохо себя чувствовала, тревожилась и стеснялась задавать вопросы нотариусу. Женщину отправили на психолого-психиатрическую экспертизу, где эксперты выявили особенности психики, оказавшие существенное влияние на восприятие и оценку её действий. Женщина просто-напросто не понимала, что делает. Суд признал доверенность недействительной, а сделку ничтожной.