Как узаконить уже построенный дом без разрешения на строительство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить уже построенный дом без разрешения на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.

Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.

Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:

• заявлением,
• паспортом,
• правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
• кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
• квитанцией об оплате пошлины.

Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

Разрешение на строительство капитальных строений на участке

На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:

• Заявление (его можно заполнить онлайн).
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.
• Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
• Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
• Положительное заключение экспертизы проектной документации.
• И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

При наличии прав собственности на землю, остается лишь узаконить построенный объект на нем. Закон дарит возможность сделать это оперативно по «дачной амнистии», действие которой будет активно до 2020 года.

Каждый гражданин России имеет право на простую регистрацию самовольно возведенных строений в отношении тех, что расположены на участках для определенных задач: под ИЖС, сады, огороды, ведение домашнего хозяйства.

Дачная амнистия касается огромного количества наделов и самовольных строений, возведенных на них. Это не только дачи, но и жилые постройки, бани, гаражи, бараки.

Зарегистрированные юридическим способом самовольные строения становятся объектами недвижимости, которыми владелец сможет распоряжаться по-разному: выставить на продажу, выделить доли, отдать, завещать и так далее.

Регистрация права на строение жилого типа, которая находится на земельном участке с разрешенным применением под ИЖС или личное домашнее хозяйство, заключается в представлении списка документации в организацию Росреестра лично или почте.

Перечень документации:

• паспорт гражданина (с копией),
• доверенность, осмотренная нотариусом, если владелец осуществляет все через представителя,
• документ, подтверждающий право человека на землю (если процесс оформления участка пройден, и сведения о нем хранятся в ЕГРН, то приносить нет необходимости),
• кадастровый паспорт на постройку,
• документация об оплате пошлины.

Как узаконить самострой на своем участке

Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.

Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:

• участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
• объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
• дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
• возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.

Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.

Когда можно признать право в суде

Как же оформить построенный жилой дом? Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Есть ли разница в подтверждении прав на жилые и нежилые объекты?

Жилым дом признается в том случае, если он пригоден для круглогодичного проживания. Чтобы зарегистрировать такой объект, необходимо предоставить документ на право собственности или право пользования земельным участком. Кроме этого, дом должен быть поставлен на кадастровый учет в соответствии с техническим планом сооружения.

После 1 марта 2018 года, чтобы зарегистрировать жилой объект на участке ИЖС, понадобится еще один документ — разрешение на его ввод в эксплуатацию.

Нежилой дом — это постройка, не предназначенная для круглогодичного проживания. Обычно это строения, возведенные на садовых или дачных земельных участках. Для регистрации прав на эти постройки действующим законодательством предусматривается упрощенный порядок с минимумом необходимых документов:

1. Декларация об объекте недвижимости.
2. Свидетельство о праве гражданина на участок.
3. Справка об уплате госпошлины.

Однако, такая процедура может осуществляться только с объектами недвижимости на земельных участках, отведенных в пользование до 2001 года. Для регистрации остальных нежилых домов, с 1 января 2017 года дополнительно требуется технический план.

Самовольно построенная недвижимость

Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?

Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).

Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.

Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.

В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.

Регистрация жилого дома на земельном участке в 2021 году

Прежде чем начать разбираться в нормах Законодательства, необходимо усвоить некоторые понятия:

• Сооружение дома – это возведение объекта (с прокладкой фундамента, несущих конструкций, перекрытий) на земельном участке, предусмотренном для этих целей, либо на территории, предназначение которой не исключает размещения здания.
• Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – жилое здание, построенное гражданами на закрепленном за ними (на условиях аренды) или на собственном земельном участке.
• Согласование строительных работ – предварительная процедура перед началом работ. Согласование проекта и разрешительный документ выдаёт администрация субъекта РФ, органы местного самоуправления (зависит от того, на чьей подведомственной территории располагается земельный участок). Перед тем, как выдать официальное согласие, местные государственные органы изучают проект, расчёты, проверяют документацию на соответствие строительным и другим нормам. При этом учитывается ВРИ – вид разрешенного использования земельного надела.
• Незаконная самовольная постройка – здание, возведенное самостоятельно или посредством подрядных организаций, без согласования, разрешительных документов, без проверки проекта на соответствие его строительным нормам, другим требованиям (пожарной безопасности и т.д.). Также самовольной постройкой считается здание, сооруженное с нарушением целевого использования земельного участка. Так, если земельный надел предназначен для ведения сельского хозяйства, то построенный на нём объект ИЖС будет считаться незаконным.

Владелец самостроя не может распоряжаться зданием, продавать, сдавать внаём, предпринимать иные сделки. Оформление дома в собственность без разрешения на строительство запрещено законодательством. Эти положения прописаны в ст. 222 Гражданского Кодекса РФ.

Процедура регистрации уже построенного дома имеет много особенностей. Некоторые из них проявляются только в процессе узаконивания и избежать их не получается. Но существует четыре основных пункта, которые можно учесть заранее, начиная процедуру регистрации:

• У человека, который оформляет на себя дом, должны быть права и на земельный участок под домом: право собственности, пожизненной аренды или наследства. То есть собственником земли и дома должен быть один и тот же гражданин.
• Категория земли должна соответствовать типу объекта, построенного на ней. К примеру, можно зарегистрировать дом, построенный на земле ИЖС или ЛПХ. Но тот же самый дом на земле сельхозназначения суд оформить не разрешит.
• Дом должен быть построен с соблюдением строительных норм и правил, иметь возможность для присоединения инженерных сетей и не нести опасности для окружающих людей.
• Построенный дом не должен нарушать прав третьих лиц, в частности соседей или администрирующих органов.

Перечисленные факторы являются крайне важными в процессе узаконивания уже построенного дома. Без соблюдения этих условий получить право собственности на дом не получится.

В августе 2021 года были приняты и введены в действие поправки в Градостроительный кодекс, и многие нормы приобрели новый вид. Введение в эксплуатацию и порядок сооружения частных жилых строений с 1.01.2019 года должно осуществляться по новым нормам законодательства.
Теперь индивидуальный застройщик освобожден от предварительной процедуры согласования проекта и получения разрешения на работы по возведению объекта. Но понятие «самовольная постройка» никуда не делось из ГК РФ. Это означает, что участие государства в контроле за застройкой в частном секторе остаётся в силе.

Новые правила предусматривают подачу застройщиком уведомления в компетентные органы в начале строительных работ и их завершении. К уведомлению прикладывается документальное подтверждение с проектом, описанием, расчётами строительного объекта.

Упразднение разрешительного порядка при постройке дома должно облегчить застройщикам производство работ и последующее оформление постройки в собственность. Однако с новыми нормами связано много нюансов, из-за которых объект могут признать самостроем.

Так, уполномоченный орган может оставить без рассмотрения уведомление, отказать в согласовании, по причинам, указанным в ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ (новая редакция вступила в силу 01.11.2019 года):

1. Параметры постройки не соответствуют предельным разрешённым параметрам.
2. ВРИ участка не допускает размещение капитальных зданий.
3. Уведомление подано не владельцем земельного участка.
4. Архитектурное решение и внешний облик возводимого объекта не соответствует нормативам, утвержденных местным регламентом в градостроительной сфере.

Отказать в согласовании возведения объекта могут и по причине несвоевременной подачи уведомления – стройка фактически уже ведётся, а органы местной государственной власти уведомляются о её начале.

Если вы оформляете дом через администрацию, то процесс следует построить таким образом, как если бы дом еще не был построен. Этапы регистрации:

• Подача уведомления о строительстве. На этом этапе сотрудники администрации проверяют категорию земли, характеристики объекта капитального строительства, а на место стройки, как правило, не выезжают. Таким образом, можно получить положительный ответ на уведомление, который и будет являться разрешением. Как только у вас на рук��х окажется положительное решение по уведомлению о строительстве, можно переходить к следующему этапу.
• Подготовка технического плана. Заключить договор на оформление техплана можно в нашей компании. Этот документ необходим для дальнейшей регистрации недвижимости. Кадастровый инженер «КБ-Недвижимость» может выехать на ваш участок для того, чтобы сделать замеры и подготовить технический план.
• Уведомление о завершении строительства. Как только технический план будет готов, можно снова обращаться в администрацию — на этот раз, чтобы уведомить об окончании стройки. Получив такое уведомление и техплан, сотрудники администрирующего органа начинают проверку дома на соответствие различным нормам и параметрам.
• Получение уведомления о соответствии. При отсутствии нарушений сотрудники муниципалитета выдадут вам бумагу о соответствии дома положенным нормам и передадут документы для регистрации в Росреестр. Вам останется только получить готовую выписку о праве собственности.

Административный способ регистрации недвижимости довольно прост и может использоваться при условии строительства нового дома на землях категории ИЖС и ЛПХ.

Упрощенная процедура легализации самовольных строений стала возможна благодаря «дачной амнистии», которая даёт возможность гражданам оформить объекты ИЖС без необходимости получать разрешительные документы на ввод их в эксплуатацию.

«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2021 года. До этого срока можно легализовать землю и строения на ней.

Дачную амнистию продлили до 2021 года. Но на новых условиях

1. Сама земля должна находиться в собственности.
2. Категория участка обязана допускать возможность ведения на нем строительства объекта недвижимости.
3. У государственных органов не должно быть претензий относительно рассматриваемого участка земли и самовольного строения.
4. Лицо, которое возвело незаконное строение, при прохождении процедуры узаконивания должно оплатить соответствующие налоги и штрафы в ИФНС за последние 3 года, с начислением соответствующих пени. Здесь стоит добавить, что в случае, если земельный участок находится в собственности у лица более 10-ти лет, налоги и штрафы за возведенную недвижимость могут быть начислены за весь этот период.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка — это здание, сооружение, которые были созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо там, где разрешенное использование земельного участка не допускает на нем строительства данного объекта, а также созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Необходимо иметь в виду, что самовольные постройки должны быть снесены, исключением являются лишь отдельные случаи. Причем, по общему правилу, самострой подлежит сносу лицом, осуществившем его или за его счет.

1. Можно ли узаконить уже построенный дом
2. Административный порядок
3. Если новый дом построен на месте старого
4. Что делать, если администрация отказала
5. Приобретательная давность
6. Что нужно учитывать
7. Зачем узаконивать уже построенный дом

Администрация может вам отказать, причем отказ можно получить на любом шаге. Если официальный отказ местных властей получен, можно готовить документы для обращения в суд. Для этого вам потребуется:

• Отказ администрации.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок.
• Техплан на построенный дом.
• Согласования с контролирующими органами (если они нужны).
• Заключения от коммунальных служб.
• Договор с проектной организацией.

В процедуре узаконивания уже построенного дома много нюансов. Учесть их все сложно. Многие появляются уже в процессе процедуры. Но есть три фактора, которые способны сделать узаконивание невозможным:

• Категория земли должна разрешать строительство ОКСов этого типа. Например, если участок ИЖС или ЛПХ и у вас построен жилой дом, вероятность узаконить его очень высока. Но если земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования для огородничества, а не для садоводства, суд примет решение не в вашу пользу.
• Застройщик должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненной аренды, наследуемого владения. Но правообладателем и на ЗУ, и на спорный дом должно быть одно лицо.
• Дом должен соответствовать всем нормам. Он должен быть безопасен для людей, должна быть возможность подключения коммуникаций. Естественно, не должны быть нарушены права третьих лиц. Причем третьими лицами могут выступать не только соседи, но и местная администрация.

Под действие нового закона попадают объекты индивидуального жилищного строительства. К этой категории недвижимости относят жилые дома, в состав которых входят котельные, кладовки и иные помещения, обеспечивающие комфортное проживание. Новые требования разрешают строить дома до 3 этажей и не выше 20 метров. Это должно быть отдельное здание, которое не подлежит разделению на несколько блоков.

Таким образом, действие 340-ФЗ не распространяется на таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома, коммерческие здания: магазины, мастерские, склады, торговые центры, спортивные комплексы и иные объекты нежилого назначения. Для них процедура согласования осталась прежней. Если не выполнить эти требования, в будущем возникнут проблемы с регистрацией построенного объекта. В худшем случае — суд примет решение о сносе здания за счёт застройщика.

На этапе подачи уведомления о начале строительства собственники и арендаторы земельных участков сталкиваются с необходимостью учёта специфических нюансов. Ряд вопросов возникает при формировании пакета документов и заполнении предусмотренных законодательством бланков. Компания «Правозем» специализируется на решении подобных задач. Входящие в штат юристы контролируют каждый этап процедуры, подготавливают документы, проходят согласование в соответствующих инстанциях и обращаются в органы местного самоуправления.

Участие собственника при таком подходе сведено к минимуму. Быстрое достижение положительного результата позволяет не откладывать дату строительства на неопределенный срок. Помимо юристов, в нашей компании трудятся кадастровые инженеры и геодезисты. Благодаря наличию таких сотрудников на протяжении семи лет мы выполняем следующие виды работ:

• проведение топографической съёмки земельного участка;
• согласование съёмки с эксплуатирующими организациями;
• согласование с районной администрацией;
• получение ГПЗУ;
• подготовка СПОЗУ;
• получение уведомления о соответствии строительства;
• проектирование;
• проведение изысканий до начала строительства;
• постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт.

Мы готовы разработать описание внешнего облика объекта ИЖС в случае расположения участка в пределах территории, относящейся к историческим поселениям. Юристы окажут помощь в решении вопроса согласования строительства с управлением культурного наследия, если участок подал в зону охраны такого объекта. Конечный результат и перечень возложенных на компанию обязательств оговариваются в договоре. Помимо выполнения инженерных работ, собственник может рассчитывать на представление интересов в государственных органах. Результат проведённой работы может быть передан заказчику двумя способами: в электронном (компакт-диск, флешка, интернет) или распечатанном на бумаге виде, если подразумевается наличие промежуточных согласований.

Если объект возведён без получения уведомления о соответствии планируемого строительства установленным нормам, то такую недвижимость невозможно будет узаконить, то есть поставить на кадастровый учёт. Следовательно, построенный и незарегистрированный дом будет считаться самовольным строением. В этом случае законодательство РФ предусматривает штрафные санкции и даже снос самовольной постройки, если её обнаружат. Функция привлечения к административной ответственности закреплена за представителями органов власти. Действие этой нормы не распространяется на гаражи, бани и хозяйственные объекты подсобного назначения.

Собственник должен понимать, что если незаконную постройку дома либо другого сооружения на принадлежащем ему участке не выявили, проблем не возникает даже при отсутствии разрешения. Однако с трудностями приходится сталкиваться на этапе узаконивания объекта. Помимо этого, придётся убеждать чиновников в необходимости закрепления за владельцем права собственности на построенный объект, а также в законности выдвигаемых требований.

Подготовка пакета документов

Сотрудник территориального отделения Росреестра или многофункционального центра сможет зарегистрировать частный дом после предоставления следующих документов:

• заявление с просьбой оформить право собственности в отношении объекта недвижимости;
• паспорт или иной документ, подтверждающий личную информацию, а также доверенность, если от имени лица действует представитель;
• квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины (данное условие нельзя назвать обязательным, но наличие бумаги обычно существенно ускоряет реализацию задуманного);
• документы, утверждающие право владения земельным участком, такие как, свидетельство о государственной регистрации, выписка ЕГРН и пр.;
• бумага, подтверждающая факт строительства.

После завершения строительства дома необходимо обратиться к кадастровому инженеру с двумя вышеуказанными уведомлениями для подготовки технического плана дома.

Сроки осуществления процедуры

На законодательном уровне не определен срок официальной регистрации жилого строения, поэтому все зависит от того, насколько человек нуждается в полноценном распоряжении домом (прописка себя и других членов семьи, оформление государственной субсидии, компенсирующей коммунальные расходы и т.д.).

Но, чтобы представитель комиссии приступил к осмотру (который в обязательном порядке предусматривает процедура регистрации), нужно добиться завершения следующих этапов:

• строительно-монтажных работ;
• установка и ввод в эксплуатации инженерных систем коммуникационного назначения;
• благоустройство придомового пространства;
• обмер параметров объекта специалистом БТИ.

Сведения о размере государственной пошлины содержатся в Налоговом кодексе. Физическому лицу необходимо внести 350 руб., а юридическому – 1000 руб.

Похожие записи:

• Как получить разрешение на строительство дачного дома в СНТ
• Как получить льготы ребенку инвалиду?
• Многодетные краснодарцы могут получить выплаты по нацпроекту «Демография»