Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неотделимые улучшения налог на имущество в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Арендатор в арендованном помещении или здании произвел работы «улучшающего» характера. В первую очередь ему необходимо определить, относятся ли эти работы к капитальному ремонту или это неотделимые улучшения. Этот момент крайне важный, поскольку в зависимости от ответа будет разниться учет с налогообложением и величина налоговой нагрузки.
Капремонт или неотделимые улучшения
Если анализировать судебную практику по гражданским спорам, то можно увидеть, что некоторые суды не видят разницы между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2017 № Ф05-3402/2017 по делу № А40-226189/15). Однако если спор касается непосредственно налоговых правонарушений, то позиция судов однозначна и заключается в том, что неотделимые улучшения и капитальный ремонт различны по своей правовой природе, и, соответственно, их налоговый учет отличается (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2013 по делу № А75-8467/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2012 по делу № А11-8693/2011).
Итак, как понять, что работы привели к созданию неотделимых улучшений, а не являются обычным капремонтом?
Основной целью ремонта является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии. Неотделимые улучшения – это результаты мероприятий, которые носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, дооборудованием, реконструкцией, техническим перевооружением имущества. Таким образом, основное отличие ремонта от неотделимых улучшений состоит в том, что в последнем случае свойства объекта совершенствуются, повышаются его качество и технико-экономические показатели, либо у объекта появляются новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2022 № Ф06-13720/2021 по делу № А72-13737/2020). Примером неотделимых улучшений являются работы, в результате которых, например, изменилось служебное назначение помещения, увеличилась его площадь.
Допустим, арендатор убедился, что произведенные работы привели к возникновению неотделимых улучшений. И здесь, чтобы понять, возникает ли объект налогообложения по налогу на имущество, стоит затронуть вопрос учета в соответствии с новыми стандартами.
Ранее в соответствии с устаревшим ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитывались в составе основных средств. По новому стандарту ФСБУ 6/2020 «Основные средства» капитальные вложения в арендованные объекты основных средств не относятся к основным средствам. Однако в п. 5 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» перечень затрат, которые относятся к капитальным вложениям, является открытым. По нашему мнению, это значит, что затраты на неотделимые улучшения в арендованный предмет аренды можно включить в капитальные вложения, а по завершении работ признать объектом ОС (п. 18 ФСБУ 26/2020), если удовлетворяют условиям п. 6 ФСБУ 26/2020, п. 4 ФСБУ 6/2020.
Таким образом, с момента готовности неотделимых улучшений, когда они включены в состав основных средств, арендатор становится плательщиком налога на имущество. Правомерность данного вывода, в т.ч. с учетом новых стандартов, подтверждается и разъяснениями чиновников (письма Минфина России от 14.12.2021 № 03-05-05-01/101648, от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290).
Отметим, что если недвижимое имущество, в отношении которого были выполнены неотделимые улучшения, освобождено от налогообложения, то налог уплачивать не нужно (письма Минфина России от 13.03.2012 № 03-05-05-01/15, от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52).
Имущественный вычет с неотделимых улучшений требует отдельного договора
Если при приобретении жилья, в нем совершены неотделимые улучшения, но отдельного договора на их приобретение не заключено, то имущественный вычет со стоимости таких улучшений не предоставляется.
Налогоплательщик приобрел квартиру по договору купли-продажи. На цену, указанную в договоре, налогоплательщику был предоставлен имущественный вычет по НДФЛ.
Кроме того, налогоплательщик за счет взятого в банке кредита оплатил продавцу стоимость неотдимых улучшений, имевшихся в квартире. В этой части налоговая инспекция отказала в налоговом вычете.
Рассмотрев жалобу налогоплательщика (дело N 33-24348), судебная коллегия Московского городского суда поддержала инспекцию.
По мнению суда, заявление покупателя о понесенных им расходах на оплату продавцу неотделимых улучшений квартиры, само по себе права на имущественный налоговый вычет не дает, так как не свидетельствует о том, что эти расходы понесены покупателем при новом строительстве или при приобретении квартиры.
В соответствии со ст. 134 Гражданского кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом предполагается, если не доказано иное, что квартира была приобретена по цене, указанной в договоре купли-продажи.
Договор купли-продажи квартиры, заключенный налогоплательщиком, не предусматривал отдельную оплату неотделимых улучшений в приобретаемой квартире, а отдельного договора об оплате неотделимых улучшений между истицей и продавцом квартиры не заключалось.
Неотделимые улучшения в 2024 году
Как известно, Гражданский кодекс является основным регулирующим документом в сфере гражданско-правовых отношений в России. Он определяет правила, по которым заключаются и исполняются договоры между гражданами и юридическими лицами.
Год 2024 принес с собой значительные изменения в понятие «неотделимые улучшения» в ГК РФ. Но что такое неотделимые улучшения и зачем их правильно оформлять?
Неотделимые улучшения — это такие улучшения имущества, которые невозможно отделить от него без его порчи или значительного ущерба. В контексте гражданского права, это понятие обычно используется при регулировании отношений по договору купли-продажи.
Для примера, допустим, вы купили квартиру и решили провести ремонт. В процессе ремонта вы заменили водопроводные трубы, провели новую электропроводку и установили качественные окна. Все эти улучшения являются неотделимыми, так как их нельзя удалить без разрушения имущества. И в случае продажи квартиры, они переходят вместе с ней новому владельцу.
Однако, ранее не было ясности в том, как правильно оформить неотделимые улучшения при совершении сделки купли-продажи. Это создавало риски как для покупателей, так и для продавцов. Чаще всего, в таких случаях приходилось полагаться на добросовестность сторон и устанавливать условия в договоре купли-продажи.
В 2024 году вступили в силу новые изменения Гражданского кодекса, которые уточнили порядок оформления неотделимых улучшений при продаже имущества. Теперь продавец должен точно указать, какие улучшения сделаны и вложены в имущество, а также их стоимость. Это позволит избежать недоразумений и споров между сторонами при определении стоимости имущества и его состояния.
Для покупателей такие изменения также являются положительными, так как они получают дополнительные гарантии о том, что они покупают имущество с неотделимыми улучшениями, которые являются частью сделки.
В целом, нововведения в понятии «неотделимые улучшения» в ГК РФ в 2024 году являются важным шагом для обеспечения защиты интересов сторон при продаже имущества. Они позволяют установить четкие и прозрачные правила, которые помогут избежать споров и конфликтов, связанных с неотделимыми улучшениями.
Зачем составлять договор?
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит ряд правил и норм, которые регулируют отношения между участниками сделок. Одним из важных инструментов гражданского права является заключение договора. Но что такое договор и зачем его оформлять?
Договор — это соглашение между сторонами, которое заключается в письменной или устной форме и содержит их взаимные обязательства. Оформление договора необходимо для того, чтобы участники сделки могли четко определить условия сделки и согласовать свои интересы.
Один из классических примеров договора — договор купли-продажи. В нем покупатель и продавец определяют цену, сроки и условия передачи товара, а также свои права и обязанности. Такой договор позволяет снизить риски для обеих сторон, так как они имеют конкретные документально закрепленные обязательства.
Но не только в таких сделках полезно оформлять договоры. Неотделимые улучшения в ГК РФ в 2024 году расширили сферу применения договоров и в других областях. Теперь договоры могут заключаться не только между покупателем и продавцом, но и между другими участниками сделок.
Например, при оказании услуг или выполнении работ. Договор позволяет определить объем и стоимость услуги, сроки ее выполнения, ответственность сторон и другие условия. Это важно для клиента, который получает гарантии качества предоставляемой услуги, а для исполнителя — возможность заранее оценить объем работ и определить расходы.
Важно понимать, что составление договора — это не только формальность, но и мера предосторожности. В случае возникновения споров или несоблюдения условий сделки, договор является основным доказательством в суде.
Правильно оформленный договор позволяет устранить неопределенности и недоразумения, а также защитить интересы сторон. Он должен быть понятным, конкретным и юридически обоснованным.
Таким образом, договор — это важный инструмент, который позволяет участникам сделок обеспечивать свои интересы, снижать риски и избегать недоразумений. Неотделимые улучшения в 2024 году расширили сферу применения договоров и внесли изменения в понятие «неотделимое улучшение» в ГК РФ, что делает составление договора еще более актуальным и важным.
Улучшения арендованного имущества в соответствии с ГК РФ
Что такое улучшения арендованного имущества? Объекты арендованного имущества, такие как коммерческие помещения или жилые дома, могут потребовать ремонта или дополнительных улучшений в процессе использования.
Какие улучшения требуются в соответствии с ГК РФ? В соответствии с Кодексом Российской Федерации об аренде, арендодатель обязан произвести неотделимые улучшения арендованного имущества, если такие улучшения необходимы для сохранения объекта аренды в хорошем состоянии.
Неотделимые улучшения — это работы или действия по улучшению объекта аренды, необходимые для сохранения его существующего состояния или для улучшения его технических характеристик.
- Пример неотделимых улучшений: ремонт крыши здания;
- Пример неотделимых улучшений: замена окон и дверей;
- Пример неотделимых улучшений: ремонт системы отопления и вентиляции.
Но единовременные улучшения арендованного имущества, такие как перепланировка комнат или установка новой сантехники, могут быть сделаны только с письменного согласия арендодателя.
| Важно знать |
|---|
| Арендодатель должен предоставить согласие на неотделимые улучшения арендованного имущества не позднее, чем через месяц после получения соответствующего уведомления от арендатора. |
Тем не менее, оба стороны могут заключить договор, который определяет условия относительно улучшений арендованного имущества.
Правильное выполнение улучшений арендованного имущества обеспечивает сохранность объекта аренды в хорошем состоянии и может привести к улучшению жизненных условий арендаторов.
Что будет, если вообще не включать в договор условия о производстве неотделимых улучшений
Нормы закона нередко содержат формулировку «если иное не предусмотрено договором». Это значит, что к отношениям сторон будут применяться правила, предусмотренные данной нормой, если в договоре об этом вообще ничего не сказано, и не будут применяться, если договор содержит иные условия.
Неотделимые улучшения чаще производит арендатор как сторона, заинтересованная в использовании объекта аренды в целях извлечения прибыли (например, если объект арендован под магазин).
Итак, что говорит нам по это поводу ст. 623 ГК РФ.
Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и договор не содержит условий о том, что такие улучшения не возмещаются арендодателем, то последний по требованию арендатора будет обязан возместить документально подтвержденные расходы на производство неотделимых улучшений.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя,возмещению не подлежит. Более того, если арендодатель докажет, что такие улучшения причинили вред объекту аренды, ухудшили его функциональное назначение, он будет вправе взыскать с арендатора убытки.
Из изложенного следует, что перед проведением работ в обязательном порядке необходимо согласовать условия производства неотделимых улучшений. Для обеих сторон договора важно иметь на руках доказательство уведомления о проведении работ, согласовании нюансов, поэтому наиболее оптимальным вариантом будет заключение дополнительного соглашения, если основным договором этот вопрос никак не урегулирован.
Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры
За время эксплуатации квартиры продавцом произведены неотделимые улучшении, я которые существенно увеличили стоимость квартиры.
1.ПРОДАВЕЦ продал в собственность ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ купил, оплатил и принял в соответствии с условиями настоящего договора, произведенные неотделимые улучшения. 2.Произведенные улучшения являются неотделимой частью недвижимого имущества: Помещение, назначение: жилое.
Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества будет только тогда, когда владелец недвижимости дал на них согласие и был надлежащим образом оповещен о предстоящем действии арендатора. При покупке квартиры договор оформили на 1000000 р. (менее 3 лет). Остальные 2000000 р.
по расписке прошли как неотделимые улучшения.
По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.
Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.
Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.
Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.
Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.
Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.
Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.
То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).
Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.
Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.
Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.
Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
Характеристики неотделимых улучшений и их отличия от отделимых
В контексте аренды имущества по ГК РФ, неотделимые улучшения отличаются от отделимых особенностями, которые следует учитывать при заключении договора аренды.
Неотделимые улучшения являются изменениями, которые невозможно безраздельно отделить от арендуемого имущества без повреждения их обоих. Они тесно связаны с данным имуществом и представляют собой неотъемлемую его часть.
Разница между неотделимыми и отделимыми улучшениями заключается в следующем:
| Характеристики | Отделимые улучшения | Неотделимые улучшения |
|---|---|---|
| Отделение | Может быть отделено от основного имущества без его повреждения или воздействия на функциональность | Невозможно безраздельно отделить от основного имущества без его повреждения или утраты функциональности |
| Принадлежность | Арендатор является собственником отделимых улучшений и может распоряжаться ими независимо от владельца арендуемого имущества | Неотделимые улучшения остаются собственностью владельца арендуемого имущества |
Разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями
В контексте обсуждения изменений арендованного имущества по ГК РФ, важно разобраться в разнице между отделимыми и неотделимыми улучшениями недвижимости. Это позволит избежать возможных ошибок и споров в будущем.
Отделимые улучшения – это такие, которые можно отделить от недвижимости без ее необратимого изменения. Например, это могут быть передвижные предметы, которые были добавлены в помещение арендатором. Если арендатор решает забрать эти предметы при окончании аренды, владелец имущества не имеет права удерживать их. В этом случае арендатор имеет право вернуть свои улучшения и использовать их в дальнейшем.
Но что же касается неотделимых улучшений? Разница заключается в том, что они не могут быть отделены от недвижимости без существенного повреждения или ухудшения объекта. Например, если арендатор провел ремонт крыши здания, это является неотделимым улучшением, поскольку его нельзя удалить, не повредив крышу.
Когда арендатор осуществляет неотделимые улучшения, он, скорее всего, делает это на свой страх и риск. Дело в том, что в случае окончания аренды, владелец имущества может потребовать компенсацию за эти улучшения. Возможна ситуация, когда арендатор потратил много денег на неотделимые улучшения, а при окончании срока аренды они остаются в руках владельца недвижимости. В таком случае, арендатор может обратиться в суд и апелляция может быть его идеей.
Вопросы отделения и компенсации за улучшения являются важными аспектами для бизнеса и налогообложения. Правильное понимание разницы между отделимыми и неотделимыми улучшениями может помочь сэкономить деньги и избежать споров.
В итоге, для арендатора быстрый финиш и победа в споре о неотделимых улучшениях могут легко оказаться только шелестом денег в кармане владельца недвижимости. При арендованной недвижимости: «ручку не отдай, верните деньги!»
Итак, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями заключается в возможности отделения от недвижимости без ущерба объекта. Важно внимательно проследить за проводимыми улучшениями и правильно их классифицировать, чтобы итог не оказался ошеломляющим!