Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.

Как продать квартиру в собственности

Квартиру можно продать, если:

• вы переоформили квартиру, принадлежащую одному из родителей, в общую собственность по долям;
• получили одобрение органов опеки на сделку с имущественными долями детей;
• не ухудшили условия жизни детей после продажи, а доли в новом жилье оказались не меньше, чем в старом.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

• Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

• Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

• Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

• Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

• Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

• Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

• Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);

2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;

3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;

4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;

5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);

6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;

7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;

8. Предварительные договоры купли-продажи;

9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

ЕСЛИ ДОЛИ ДЕТЯМ НЕ ВЫДЕЛЕНЫ

По закону при покупке квартиры на средства маткапитала вы обязаны выделить доли в квартире всем членам семьи, включая детей. Банки отказываются оформлять доли на детей сразу, когда одобряют ипотеку.

Андрей тоже пока не оформил доли. Законно продать квартиру без этого он не может. Пенсионный фонд может оспорить сделку, обязать продавца вернуть маткапитал и забрать квартиру у покупателя.

Как решить проблему: наделить детей правом собственности на часть недвижимости.

По закону продавец обязан выполнить это требование, даже если у детей уже есть доли в какой-то другой недвижимости. В противном случае, если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по судебному решению, вернуть маткапитал пенсионному фонду или даже привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ «Мошенничество».

При сделках с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, своё согласие должны давать органы опеки. Они выставляют довольно много условий и ограничений на покупку нового жилья. Поэтому многие продавцы ищут способы исключить детей из сделки и выделяют им доли в другой недвижимости, например, покупают доли у родственников. Однако, если в случае проверки вскроется факт, что квартира была продана без выделения долей детям, то сделка будет аннулирована и последуют санкции, описанные выше.

Размер долей собственник может определить самостоятельно. Чаще всего родители делят квартиру поровну между всеми членами семьи. Однако здесь стоит помнить, что наш герой Андрей собирается покупать новое жильё. Органы опеки выдадут разрешение на сделку только когда убедятся, что дети получат равноценные или большие доли в новой квартире.

Поэтому имеет смысл уменьшить исходные доли детей, чтобы было меньше проблем при согласовании покупки с опекой. По закону размер доли не может быть меньше, чем размер вложенного материнского капитала.

В кейсе Андрея в семье два родителя и два ребенка. Квартиру площадью 80 кв. м купили за 5 млн руб. Маткапитал размером 500 тыс. руб. покрыл 10% или 8 кв.м от общей площади. Этот метраж нужно распределить между всеми членами семьи поровну. Значит на каждого человека придется 2 кв.м. В соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях, т.е. 2/80.

Когда доли определены, необходимо подписать соглашения о выделении долей и подать его вместе с остальными документами на регистрацию.

1. Написать соглашение о выделении долей в письменной форме и заверить его у нотариуса, оплатить госпошлину в размере 0,5% от цены договора (стоимости недвижимости) и технический сбор.

2. Собрать необходимый пакет документов:

• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении детей;
• соглашение о выделение долей в трех экземплярах;
• свидетельство о браке или разводе;
• документ-основание права собственности;
• чеки об уплате госпошлины.
  1. Подать через МФЦ заявление на регистрацию в Росреестр, приложив собранные документы и оплатив госпошлину 2000 рублей (сумму делят по-ровну между всеми собственниками и выплачивают отдельными квитанциями).

1. Дождаться проверки от Росреестра. Если все верно, доли зарегистрируют. Если нет — нужно проверить все шаги, найти и исправить ошибку.

2. Получить разрешение на продажу имущества у органов опеки и попечительства.

Для этого требуется подать:

• заявление всех совершеннолетних собственников и детей старше 14 лет;
• согласие на сделку несовершеннолетних собственников от 10 до 14 лет;
• копии паспортов всех собственников недвижимого имущества или копии свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
• письменное согласие собственников жилого помещения;
• письменное согласие законных представителей на совершение сделки имуществом;
• паспорта законных представителей несовершеннолетних;
• информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
• копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
• копию кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана
• единый жилищный документ либо выписку из домовой книги, финансовый лицевой счёт, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Можно пройти этот путь самостоятельно, но лучше опираться на поддержку профессионалов. Наши юристы помогут вам оформить все документы и получить необходимые согласования.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

Особенности продажи без обременения

В тех случаях, когда обременение права собственности отсутствует, процедура продажи упрощается, поскольку нет необходимости в согласовании сделки с залогодержателем. Однако обращение в органы опеки все же является обязательным.

В принципе, сама процедура продажи жилья, купленного на маткапитал, ничем не отличается от отчуждения любой недвижимости, в числе собственников которой имеются дети.

Внимание!Если к моменту продажи дети достигли совершеннолетия, то необходимость обращения в органы опеки отпадает.

Продажа жилья, приобретенного на МК, имеет некоторые особенности в связи с тем, что закон обязывает предоставлять доли в праве на него детям. В этой связи для регистрации сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства, которое можно получить только в том случае, если имущественные права несовершеннолетних в результате нее не будут умалены.

Продажа дома, купленного на материнский капитал

Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома — независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, — с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена.

Поэтому для семьи продажа дома — это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с улучшением жилищных условий. Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей — зависят условия и способы его продажи:

• Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
• Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Правовое регулирование

Материнский капитал граждане начали получать, начиная с 2007 года, на основании ФЗ № 256. Семейный капитал является, по сути, реальной поддержкой той семьи, где воспитывается двое и более детей. Однако сертификат не предусматривает выдачи наличных денег.

Кроме того, законом установлены ограничения использования данных средств. То есть ими можно воспользоваться только по целевому назначению. В настоящее время сумма составляет немногим более 450 тыс. рублей.

Конечно, таких денег вряд ли хватит для приобретения полноценного жилья. Поэтому владельцы документа используют часть своих собственных денег, а также могут вложить и средства материнского капитала.

Если же собственных денег нет, то допускается получение ипотеки.

После того, как такое жилье куплено, его оформляют в общую долевую собственность на детей и их родителей. Тогда начинают действовать статьи четвертого раздела ГК. Также здесь могут быть полезными правовые акты, в соответствии с которыми регулируется деятельность органов опеки и попечительства.

Ограничения закона, связанные с использованием материнского капитала, направлены на то, чтобы избежать мошеннических действий за счет денежных средств государственной поддержки, путем их обналичивания.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий.

Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

• Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
• Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Похожие записи:

• Порядок сдачи водительских прав после лишения в 2022 и 2023 году
• Как узаконить увеличение площади земельного участка?
• Медкомиссия на водительские права в 2023 году