Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объявления по запросу «согласование перепланировки нежилых помещений» в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.
Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.
В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация.
Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.
Виды адаптации площадей разного целевого назначения для потребностей бизнеса
Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:
- Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
- Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.
Изменение планировки традиционно включает в себя:
- Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении и за счет внешней территории;
- Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
- Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
- Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
- Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.
Для реализации данных тезисов, касающихся несущих конструкций (стен, перемычек), собственнику понадобится оформление разрешения на перепланировку и т. н. согласование перепланировки нежилого помещения. По российскому законодательству (градостроительному кодексу РФ) любую перестройку наличествующего пространства под нужды предпринимательства можно отнести к одному из двух вариантов:
- Переделка отдельно стоящего сооружения, которое не приспособлено под жилье;
- Переоборудование первого или цокольного этажа многоквартирного дома.
Первый случай сопряжен с обязательными проектированием, согласованием и регистрацией изменений в бюро технической инвентаризации (БТИ). Во втором эпизоде для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребуется представить в жилищную комиссию (ЖК) письменное согласие всех проживающих в нем граждан.
Согласование это достаточно трудоемкий процесс. Чтобы достигнуть желаемого результата, необходимо соблюдать установленный порядок действий:
- Получение документации в БТИ. Сюда входит поэтажный план здания, а так же план конкретного помещения. Данные документы вправе запросить любой собственник недвижимости.
- Разработка и оформление проекта. Это один из самых сложных этапов, поэтому составлением проектов занимаются специализированные организации, имеющие лицензию на данный вид работ. Кроме того, потребуется техническое заключение о возможности данной перепланировки, которое выносится после обследования основных конструкций.
- Направление документов в Мосжилинспекцию г.Москвы или в архитектурный отдел администрации города.
- Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.
- Проведение переустройства в соответствии с утвержденным проектом. Отступления от проектной документации, будут считаться незаконной перепланировкой, которая доставит массу юридических проблем.
- Прием работ и подписание акта о завершении перепланировки.
- Обращение в бюро технической инвентаризации с целью получения новых документов на объект.
- Получение новой выписки ЕГРН с измененной перепланировкой.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:
- подготовить всю необходимую документацию;
- сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
- согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
- проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
- теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
- если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
- с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
- после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.
Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.
Что считается перепланировкой нежилых помещений
Перепланировкой считаются работы по изменению схемы помещения. Внесенные изменения вносятся в технический паспорт недвижимости. Для нежилых помещений наиболее распространенными работами, подпадающими под категорию перепланировки, являются:
1. Перенос и демонтаж не несущих стен и перегородок.
2. Создание ниш, внутренних полостей, окон с нарушением целостности первоначальной конструкций.
3. Возведение дополнительных строений в качестве пристроек к существующим помещениям.
4. Возведение стен и перегородок для раздела помещения.
5. Сооружение дополнительных дверных проемов и окон, замуровывание действующих дверных проемов и оконных ниш.
Указанные выше работы попадают в категорию “перепланировка” и требуют получения специального разрешения. Получение разрешения – обязательная процедура, требующая соответствующего пакета документов и проекта работ. Разработку проекта должен осуществлять квалифицированный специалист, обладающий опытом и знаниями в области норм и ограничений, введенных государством на перепланировку нежилых помещений. Необходимой квалификацией обладают сотрудники солидных компаний, специализирующихся на работах и операциях с недвижимостью (ООО «Граунд».)
Перепланировка нежилых помещений без получения разрешения
Если собственник, на свой страх и риск, провел перепланировку нежилого помещения без оформления разрешения, ему стоит ожидать серьезных репрессивных мер (вплоть до постановления о возврате помещения в первоначальное состояние или, при грубом нарушении уголовного права, законного заключения под стражу).
Несогласованные работы необходимо узаконить. С этой целью необходимо:
1. Подготовить соответствующий проект перепланировки.
2. Собрать упомянутый выше пакет документов.
3. Получить официальное заключение независимой экспертной группы о соответствии проведенных работ всем действующим строительным нормам и нормам безопасности.
4. Написать заявление в государственные органы о необходимости узаконить проведенную перепланировку.
5. Передать весь пакет документов в МФЦ.
Не редкость, когда обращение с просьбой о легализации перепланировки встречает отказ со стороны государственных структур. В этом случае собственнику остается только обратиться в суд и попробовать через судебное решение узаконить проведенную перепланировку.
Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании
Если работы не затрагивают фасада, проектная документация утверждается органом технической инвентаризации. В других сложных случаях (устройство отдельного входа и т. п.) проект необходимо согласовать в ГлавАПУ и Москомархитектуре.
Проведение перепланировки нежилого помещения в нежилом доме производится в следующем порядке:
- получение документов технической инвентаризации (поэтажный план, экспликация, формы 1а и 5);
- разработка комплекта документации в составе – проекты изменений (в том числе вносимых в устройство фасада), техническое заключение, теплотехнический и светотехнический расчеты и др.);
- согласование пакета документов с уполномоченными органами (проектировщик дома, ГУП ГлавАПУ, СЭС, Москомнаследие, и др.);
- проведение перепланировки;
- представление согласованного комплекта документации в орган технической инвентаризации;
- выполнение работ по технической инвентаризации, получение новых документов с учетом произведенных изменений;
- изготовление техплана;
- получение кадастрового паспорта и свидетельства о собственности с внесенными изменениями.
Основные этапы перепланировки нежилых помещений
- Получение всех необходимых документов БТИ (план здания, экспликация, форма 5, форма 1а).
- Разработка проекта, а также технического заключения о возможности проведения работ, проекты изменения архитектурного облика здания, свето- и теплотехнические расчеты и т. д.
- Согласование проектной документации в контролирующих инстанциях (Мосжилинспекция, МЧС, СЭС и других).
- Подача документов в ТБТИ.
- Проведение перепланировки нежилых помещений в соответствии с согласованным проектом.
- Проведение инвентаризации и получение документации БТИ с учетом новых планировочных решений.
- Изготовление технического паспорта объекта.
- Внесение изменений в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности.
Порядок оформления перепланировки
Для согласования работ следует обратиться в Мосжилинспекцию для получения разрешения. Для этого формируется проект. Помимо технического плана и разрешения, собственник подготавливает выписку ЕГРН, технический план помещения и согласие всех владельцев на перепланировку. Во время работ заполняется Журнал производства работ и акт скрытых работ. После окончания в течение 5 календарных дней должен быть организован доступ в помещение, где проводились изменения, иначе не будет оформлен акт приёмки, и в регистрации откажут. Также не получится узаконить, если проверяющие обнаружат отклонения от проекта.
Некоторые виды работ требуют предварительного согласования. К ним относятся:
- перенос или объединение санузла;
- изменение планировки в многоэтажном доме, представляющем историческую ценность;
- возведение дополнительных стен, перегородок, которые приведут к нагрузкам на перекрытия, превышающим нормы;
- перенос уже существующего оборудования, например, антресолей;
- прорезывание дополнительных оконных или дверных проёмов в несущих стенах;
- разборка или переоборудование лестниц, ступеней и пандусов, особенно если конструкции деревянные;
- возведение или перенос кухонных зон в помещениях.
Также к работам, требующим согласования, относятся мероприятия, связанные с передачей в общее пользование части имущества или затрагивающие внешний архитектурный облик здания. Это может быть изменение форм оконных и дверных проёмов; возведение навесов; создание дополнительных лестниц, площадок и крылец; обустройство балконов и лоджий на первых этажах. Мосжилинспекция уведомляется и перед установкой и подключением дополнительных источников отопления; самостоятельного возведения печей, каминов, вытяжек, дымоходов; обустройство вентиляционных коробов на фасаде многоквартирного жилого дома т.д. Если такие действия уже произведены, то для узаконивания придётся обращаться в суд, однако, это не гарантирует положительный результат.
Мы регистрируем перепланировки до и после их проведения. Формируем техплан, проект, оформляем разрешение, заполняем сопутствующую документацию. Заполняем уведомление о начале и окончании перепланировки. Если Росреестр отказывает в регистрации, узакониваем изменения через суд.
Необходимые документы
Узаконивание перепланировки нежилого помещения в здании предполагает сбор определенного перечня бумаг, которые потребуется предоставить для согласования в государственные органы. Список документов примерно одинаковый для всех типов перепланировки. В него входят:
- Правоустанавливающие документы, имеющиеся у собственника. Если документ подает арендатор, то ему потребуется письменное разрешение владельца недвижимости.
- Готовый проект перепланировки, составленный с учетом всех утвержденных норм и правил.
- Техпаспорт нежилого помещения, состоящий из справок форм 1а и 5, поэтажного плана, полученного в БТИ, а также экспликации.
- Техническое заключение.
- Заключение, выданное надзорными органами на предоставленную проектную документацию.
Какие работы проводить запрещено
Владелец нежилого помещения не имеет права проводить любые виды ремонтно-строительных работ, которые могут привести к разрушению здания или ухудшению условий проживания других людей, либо к затруднению доступа к коммуникационным системам.
Узаконить перепланировку нежилого помещения в жилое не получится, если при ее осуществлении были осуществлены следующие работы:
- переоборудование балкона, лоджии или иной аналогичной конструкции, расположенной выше первого этажа;
- переобустройство чердака или технического этажа, относящегося к общей собственности всех собственников квадратных метров в здании;
- перепланировка в помещении, находящемся в здании, которое было официально признано аварийным;
- перенос на лоджию радиаторов отопления.
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме
Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.
Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы.
Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:
- Подтверждения права владения.
- Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
- Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
- Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
- Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
- Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
- Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
- Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.
Стоимость разработки проектной документации
Узаконивание перепланировки нежилого помещения состоит из следующих этапов:
1 Консультация профессионала, составление плана действий; 2 Подготовка проектной документации; 3 Написание заявления в Мосжилинспекцию; 4 Направление материалов в госорганы, получение разрешения на проведение работ; 5 Составление акта выполненных работ и подача заявки на комиссию; 6 Получение нового технического плана здания.
Общие требования к архитектуре
На порядок согласования переустройства напрямую влияет архитектура строений. Особенно это присуще городу Москва, в котором перепланировка муниципальных, образовательных и медицинских учреждений осуществляется по типовым планам.
Сложность согласования имеет свою градацию:
- офисы;
- магазины непродовольственных товаров;
- аптечные пункты;
- точки продаж продовольственной продукции;
- салоны красоты;
- рестораны;
- медицинские учреждения.
Например, в барах или ресторанах должно быть специальное помещение, требующее достаточного количества места для хранения или приготовления продуктов в соответствии с установленными санитарными нормами. Также в заведениях общественного питания должны быть установлены качественные вентиляционные системы.
Установка соответствующих вытяжек предусматривает прокладку воздуховода по фасаду здания, что, в свою очередь, предусматривает согласование с комитетом по градостроительству и лицами, проживающими в данном доме.
Еще одной важной проблемой может являться отведенное под нежилое помещение количество электрической энергии. Увеличение соответствующих показателей также предусматривает предварительное согласование с контролирующими органами.
Сроки и стоимость осуществления процедуры согласования могут зависеть от:
- назначения объекта недвижимого имущества;
- исторической и культурной ценности строения;
- территориальных особенностей;
- архитектурной сложности переустройства;
- соответствия санитарным и пожарным требованиям;
- монтажа новых проемов под двери и окна;
- установки водопроводных и вентиляционных конструкций;
- демонтажа газовых конструкций и их переноса на другое место.