Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Как платить налоги за сдачу квартиры
Распространено мнение, что если жилплощадь будет сдаваться сроком на 11 месяцев, то НДФЛ на нее не начисляют. Это ошибочно. Если договор заключен на 11 месяцев, он не подлежит регистрации. Однако от дохода по нему надо платить налог. Порядок и сроки внесения платежа зависят от того, кто его совершает.
Физические лица, сдающие жилье в аренду, в налоговую инспекцию или в МФЦ по месту регистрации подают декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля. Ее можно заполнить в электронном виде либо от руки при посещении организации. Также можно подать документ онлайн, однако для этого потребуется завести электронную подпись.
Вместе с декларацией подают:
- договор;
- выписку из банка о перечислении арендной платы лицом, снимающим недвижимость. Если плата вносится наличными средствами, то потребуется оформить расписку с подписями арендодателя и нанимателя.
Оплатить налог на аренду потребуется до 15 июля. Дата считается от года, следующего за годом получения дохода.
Преимущества законного оформления аренды квартиры
Зачастую главной причиной уклонения от уплаты налогов является нежелание совершать дополнительные расходы. Однако сдача квартиры внаем с соблюдением требования законодательства, особенно налогового, дает арендодателю некоторые неочевидные преимущества. К ним относятся:
- Дисциплинированность квартирантов. В договоре можно указать любые условия и установить за их несоблюдение санкции. Например, если не хочется, чтобы в квартире оставались с ночевкой третьи лица, это можно оговорить.
- Платежи по безналичному расчету. Зачастую, когда не заключают договор, стороны договариваются получать арендную плату наличными. Поскольку странно получать от кого-то лица ежемесячно одну и ту же сумму. Однако это неудобно. Каждый месяц приходится договариваться о встрече, подбирать время, куда-то ехать. При легальном оформлении сделки такая проблема отпадает.
- Отсутствие претензий со стороны соседей. Нередко соседи жалуются в налоговую и другие органы, если им не нравится поведение арендатора или сам арендодатель. Чтобы избежать возможных проблем с законом, лучше заключить договор аренды квартиры официально.
- Отсутствие налоговых проверок, штрафов и судебных разбирательств. Если уплачивать все налоги честно и открыто, владельца квартиры не за что привлекать к ответственности. Но если на нарушении поймают, придется уплатить штраф, обязательные платежи и пени. В среднем сумма достигает до 20% полученных от аренды доходов за последние три года. В таких ситуациях намного выгоднее платить налоги.
- Возможность получения страховки. Если в квартиру заселится человек, по закону не имеющий оснований в ней проживать, в случае возникновения неприятностей, хозяину жилья придется самому оплачивать ремонт.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Определение ежемесячного платежа за жилье
Какую сумму арендатор будет ежемесячно платить за вашу недвижимость? Не задрали ли вы ценник или, наоборот, не продешевили? Ответить на эти вопросы поможет изучение рынка аренды недвижимости с помощью профильных сайтов, вроде «Авито». Согласитесь, что вы сами заплатили бы на 10-15% больше за однушку с видом на парк, чем за вариант, из окон которого придется смотреть на паркинг или стройку?!
При анализе акцентируйте свое внимание на стоимости арендного жилья, которое аналогично вашему. В каком состоянии и с какими мебелью, видом из окна и доступностью инфраструктуры сдают в аренду жилье ваши конкуренты. На арендную ставку влияют все эти факторы. Арендаторам важны удаленность от метро или пешая доступность ближайших остановок общественного транспорта, так и вид из окна в тихий двор или парк. Семейные же квартиросъемщики вряд ли представят свою жизнь без рядом расположенных образовательных и медицинских учреждений.
Не забывайте про налоги
Сдав недвижимость в наем/аренду, вы получаете доход, с которого нужно оплатить налоги. Чтобы сдать жилье законно, заранее решите, какой из существующих способов аренды для вас предпочтительнее:
- уплачивать налоги на доходы физического лица (НДФЛ) с ежегодно предоставляемой налоговой декларацией на 13% от дохода (если вы наниматель жилья по договору социального найма, то сдавать недвижимость можно лишь этим способом как физическое лицо);
- зарегистрировать ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения с 6-процентной ставкой;
- получить статус самозанятого с 4-процентной ставкой на профессиональный доход при сдаче в аренду физлицу или 6%, если квартиросъемщиком выступает юрлицо или ИП.
Как сдать квартиру правильно: 2 способа
Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.
Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.
Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.
Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?
Каждый предприниматель обязан предоставить налоговую декларацию по завершению отчетного года до 30 апреля следующего отчетного периода. Это обязательно условие для ИП на «упрощенке» и для людей, без образования индивидуального предпринимателя. В дальнейшем, на основании декларации определяется размер налога к уплате и проводятся различные проверки по выявлению нарушений со стороны гражданина.
Освобождаются от такой обязанности только бизнесмены, находящиеся на патентной налоговой системе. Заполнять декларацию лучше электронно, чтобы исключить ошибки и неточности. Сегодня есть немало специализированных программ, которые способствуют решению этого вопроса.
Уплачивать денежные средства в счет налогов необходимо не позднее дат, определенных в законодательном порядке. Для разных категорий граждан сегодня действуют такие сроки:
- до 30 апреля – для физ.лиц;
- не позднее дня, следующего за датой фактической оплаты арендной суммы – для физ.лиц, сдающих имущество в аренду ИП;
- до 25 числа первого месяца в квартале – для предпринимателей на упрощенке;
- дата окончания действия патента – для ИП на патентной системе.
Соблюдение установленных сроков является обязательным требованием, и допущение таких нарушений считается административным проступком.
- Через расчетный счет (юридические лица и ИП) и лицевой счет (физические лица) непосредственно в отделении банка.
- Через систему клиент – банк (юридические лица и ИП) или интернет – банкинг (физические лица).
- Через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы.
- Через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
- Через банковский платежный терминал.
Перед запуском коммерческого проекта владельцы недвижимости проводят сравнительный анализ. Предпочтение отдают схемам, обеспечивающим наибольший экономический эффект и защиту от налоговых рисков. Оптимизационные механизмы разрабатывают в индивидуальном порядке. В качестве основы используют традиционные решения. Классические варианты дорабатывают с учетом позиций Минфина, ФНС России, а также судебной практики.
Предприниматели могут оптимизировать фискальную нагрузку за счет выделения арендного бизнеса на ПСН. Этот вариант актуален для коммерсантов, реализующих несколько проектов одновременно. Рассчитать эффективность режима будет просто, ведь размер платы и срок пользования недвижимостью известен заранее. Купить же патент можно сразу после заключения договора с контрагентом. Количество приобретаемых документов законом не ограничено.
Когда сдача в аренду имущества «физиком» — незаконное предпринимательство
Качественная налоговая оптимизация арендного бизнеса требует комплексного подхода. При разработке стратегии собственнику недвижимости важно соблюсти принцип законности и добиться экономической эффективности. Решить задачу помогает анализ деловой и судебной практики. В помощь добросовестным коммерсантам налоговая служба регулярно публикует обзоры. В документах освещаются легальные механизмы, разъясняются инструкции по использованию льгот, а также приводятся официальные позиции Минфина России.
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.
Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:
- создание офиса;
- организация склада;
- формирование производственного предприятия;
- создание магазинов.
Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:
- граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
- если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
- сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
- чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.
Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.
Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.
Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.
Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:
- свидетельство о регистрации и постановке на учет;
- паспорт гражданина;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- технические бумаги на объект.
Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.
Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:
- справка из ЕГРЮЛ;
- учредительная документация предприятия;
- правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
- если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
- учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.
Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.
Необходимо ли платить налог от сдачи квартиры в аренду в 2022 году
При отсутствии договора, все, чем могут оперировать заинтересованные представители власти, – это свидетельские показания соседей, результаты опроса временных жильцов и, наконец, самого владельца квартиры. Но и при очевидном присутствии квартирантов доказать возмездность их отношений с арендодателем практически невозможно. Поэтому привлечь неплательщика налогов к ответственности в такой ситуации едва ли получится.
Бланк документа можно получить и сразу же заполнить в местном органе ФНС, скачать на официальном сайте этого учреждения или подготовить в электронном виде в «Персональном кабинете» налогоплательщика. В любом случае сдается документ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения налогооблагаемого дохода. Произвести оплату в соответствии с декларацией следует до 15 июля текущего года.
- Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью.
- Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в “серую”.
- Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность.
- Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент.
- Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
- В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.