Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке жилья в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Брачный договор в контексте ипотеки: аргументы за
Что вы можете регулировать с помощью брачного договора при покупке квартиры в ипотеку:
-
ответственность сторон по кредиту и права каждой из них на приобретенное жилье как в браке, так и на случай развода;
-
вопросы передачи купленной собственности от одного супруга другому.
Пример: у семьи есть жилье, муж решает вложить средства в ипотечную квартиру. Жена не заинтересована в новой недвижимости с обременением и опасается, что в случае развода будет обязана выплачивать по ней кредит (а по законам РФ так и будет — и нажитое, и долги после развода делятся поровну). Брачный договор может снять с нее такие обязательства. Или наоборот, один из супругов решает потратить накопления или материнский капитал на ипотеку, но не хочет делить жилплощадь со второй половинкой в случае развода. Без брачного соглашения это сделать придется в любом случае, а с ним — возможны варианты.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.
Резюме. Брачный договор при ипотеке – это удобно
Итак, закон не содержит значимых ограничений по перечню имущества, режим которого супруги вправе определить соглашением. Ипотечная квартира тоже может фигурировать в брачном договоре. Строго говоря, она уже принадлежит мужу и жене, но до выплаты кредита на ней обременение.
Банки требуют заключить брачный договор в случае, если покупка квартиры оформляется только на одного из супругов, а второй не выступает созаёмщиком. Но на практике члены семьи оформляют соглашение и в других ситуациях. Например, чтобы распределить доли в праве собственности на квартиру после погашения долга.
Договор оформляется в письменной форме и подлежит регистрации у нотариуса. Оспорить его условия крайне трудно. Признание отдельных положений недействительными, как правило, связано с ущемлением прав третьих лиц. Оспорить соглашение можно только в судебном порядке по общим правилам судопроизводства. Чаще всего договор признают недействительным, если он заключён с целью затруднить исполнение другого обязательства.
Что такое брачный договор?
Брачный контракт (договор) – новое явление, к которому пока относятся с опаской. Чаще его заключают обеспеченные люди. Но если у супругов средний доход, он также может быть полезен.
Изначально все приобретенное в браке является общим. Даже если один супруг купил квартиру и оформил ее на себя, то жилье становится собственностью двух супругов. Без разделения на доли и части.
Зачем нужен брачный контракт? Чтобы изменить общее правило об общей совместной собственности супругов. Брачный договор позволяет закрепить другие режимы всего имущества или его части.
С юридической точки зрения брачный договор – это сделка с определенными правами и обязанностями супругов. Ее исполнение так же обязательно, как исполнение договора купли-продажи или любого другого гражданского договора между лицами.
Когда нужен брачный договор при ипотеке
Заключение брачного контракта может быть одним из условий банка при оформлении договора ипотеки. Таким образом кредитор стремится защитить свои интересы, ведь существует риск, что при разводе супруги перестанут выплачивать займ из-за снижения дохода. С брачным договором банку легче решить этот вопрос.
Целесообразно оформить брачный договор при ипотеке, если:
1. Доход имеет один член семьи. Только один из супругов работает, и он же оплачивает ипотеку из своего дохода. Брачный договор на ипотечную квартиру снимет претензии на собственность второго супруга.
2. Выше шанс на одобрение ипотеки. Один супруг, как заемщик, может не иметь достаточного дохода для оформления ипотеки. Брачное соглашение даст гарантию, что совместно пара выплатит кредит.
3. Второй супруг не согласен брать ипотеку. По закону для оформления ипотечного кредита требуется согласие супруга заемщика. При наличии брачного контракта можно получить кредит и без этого согласия.
4. Супруги оформили ипотеку до брака. При разводе все имущество, купленное до брака, не подлежит разделу.
Брачный контракт для ипотеки даст возможность разделить квартиру или дом на справедливые доли, даже если жилье приобретено до регистрации брака.
Преимущества и недостатки брачного контракта
К преимуществам договора между супругами относятся:
- возможность оформления ипотеки без согласия мужа или жены, а также при плохой кредитной истории супруга;
- защита прав заемщика при расторжении брака;
- распределение обязанностей по кредиту и защита от солидарной ответственности при прекращении выплат;
- отсутствие необходимости доказывать право на большую долю, чем полагается по Семейному кодексу, выделение долей без судебных разбирательств;
- отсутствие дополнительных рисков и требований досрочного погашения ипотеки от банка при расторжении брака.
К недостаткам ипотеки после брачного контракта относятся:
- уменьшение предельной суммы кредита за счет снижения дохода (в расчет принимается личный, а не семейный доход);
- менее выгодные условия займа из-за отсутствия созаемщика;
- невозможность использования некоторых льгот и государственных программ, предназначенных для поддержки семьи;
- затраты на оформление документа.
Что такое брачный договор
Брачным договором называется соглашение между мужем и женой или людьми, которые только намерены зарегистрировать свои отношения. Положения договора вступают в законную силу только после регистрации брака в органах ЗАГС. В нем содержатся сведения о договоренностях супругов относительно имущественных и финансовых сторон их совместной жизни.
К примеру, в этом документе прописываются положения о виде права собственности на недвижимость, расходах, получении и выплате кредитов и ипотеки, а также о пополнении и расходовании семейного бюджета. В тексте можно предусмотреть в том числе имущество, которое планируется приобрести в будущем.
Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Если в тексте документа регулируются отношения супругов относительно недвижимости (как в случае с ипотекой), он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Брачный контракт широко распространен в Европе и США. Однако в нашем государстве граждане до сих пор считают этот документ неэтичным. Тем не менее, многие банки при оформлении ипотеки семейным парам не просто рекомендуют, а все чаще требуют заключения брачного договора. В противном случае кредит под залог приобретаемой недвижимости не выдается.
Брачный договор и ипотека формально не связаны друг с другом, однако намерение составления договора обязывает участников поставить в известность кредитную организацию. В большинстве случаев банки предлагают стандартный образец, разработанный специалистами и учитывающий нюансы длительного сотрудничества.
В документе целесообразно предусмотреть следующие пункты относительно имущественных правоотношений:
- стороны выступают созаёмщиками или заёмщик в единственном лице;
- режим приобретаемой собственности: совместная, индивидуальная или долевая с указанием процентного отношения долей;
- порядок оплаты и финансирования первого взноса;
- размер ежемесячного взноса супругами в твёрдой сумме, или оплата по удельному весу доли собственности каждого члена;
- выплата страховки, процентов и дополнительных платежей за оформление и предоставление информационно-консультационных услуг;
- порядок раздела недвижимости и внесения оставшейся суммы денежных средств при расторжении брака;
- существенные основания для внесений изменений и пересмотра брачного контракта при ипотеке, включая форс-мажорные ситуации.
Документ, оформленный обязательно в письменном виде, нотариально заверенный, представляет собой соглашение лиц, вступающих в брак, либо супругов для определения имущественных прав, обязанностей при совместной жизни и в случае развода. Брачный договор исключает ситуацию, когда за ипотечную квартиру платили вместе, при разводе по решению суда имущество отходит к одному из супругов. Этот же договор не дает возможности конфисковать имущество за долги у супруга, если оно покупалось за собственные средства без согласия второй половины. На данный момент не все банки требуют заключения брачного договора, но большинство из них выделяют данный пункт как обязательный.
Документ заключается в 3-х экземплярах – по одной для каждого супруга, 1 хранится у нотариуса. При оформлении ипотечного кредита может потребоваться еще один экземпляр, о чем нужно заранее уведомить нотариуса. Предметом договора является имущество – личное и совместно нажитое. Расторгнуть соглашение разрешается в любой момент, но при обоюдном согласии, подтверждении своего решения в письменной форме. Одностороннее прекращение не допускается.
Особенности договора при ипотеке с материнским капиталом
Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость, которая была приобретена с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность обоих родителей и всех детей. Каждому члену семьи положена равная доля. Супруги могут добровольно отказаться от своей части в пользу других собственников, оформив свое решение соответствующим образом.
Материнский капитал может использоваться в счет погашения уже имеющейся задолженности по ипотеке и новой. Наличие брачного договора не распространяется на ту часть жилья, которая приобретена за счет МК. Разделу подлежит жилье, купленное за счет собственных средств. На практике это выглядит так:
- взносы за материнский капитал делятся в равных пропорциях между супругами, детьми;
- одна из сторон, кроме несовершеннолетних детей, имеет право отказаться от своей части в пользу другой;
- оставшаяся часть квартиры, приобретенная за счет личных средств, делится добровольно либо по решению суда.
Когда контракт необходим
При регистрации брака каждая пара уверена в своих искренних чувствах, надеется на счастливую, долгую совместную жизнь. Однако не всегда, не у всех так получается, возникают ситуации, когда нужно отстаивать свои права, делить имущество и др. В некоторых ситуациях брачный договор просто необходим.
- Если один из супругов против оформления ипотеки, брачный договор нужно оформить еще до подачи заявки в банк, а затем уведомить о наличии контракта сотрудников кредитного учреждения. В таком случае второй супруг не несет никакой ответственности за будущие долги, не претендует на квартиру.
- Если первоначальный взнос вносит одна сторона, в брачном договоре рекомендуется прописать, что в случае расторжения брака получит долю больше на размер, соизмеримый сумме первичного взноса.
- Один из супругов имеет негативную кредитную историю, выплачивает другие кредиты и т.д. В таком случае брачный договор дает понять, что к проблемам второй стороны заемщик не имеет отношения, выплачивать свою ипотеку будет сам.
- Квартира приобретается в совместном браке, но предназначена не для общего пользования. К примеру, для родителей супруга, детей от первого брака, др. Вторая сторона не претендует на право собственности, не участвует в погашении кредита.
Со своей стороны банк требует составления брачного договора, чтобы подтвердить участие супруга в возмещении долга, клиент контрактом ограждает свои семьи от возможных претензий кредитного учреждения при возникновении просрочек. Все риски понимают и банки, и клиенты, поэтому банк решает, выдавать ли такой кредит и клиент – стоит ли оформлять ипотеку.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Особенности БД при оформлении жилищного займа до регистрации брака
Имущество, приобретенное до заключения брака, является личной собственностью того, кто его купил. Поэтому, вступая в семейный союз с человеком, выплачивающим ипотеку и принимая участие в погашении долга, следует понимать, что получение прав на недвижимость в случае развода возможно только по личному желанию заемщика либо согласно судебному решению. Во втором случае необходимо документальное подтверждение своих платежей.
Заключение брачного соглашения в подобной ситуации позволяет прописать отдельные условия, регулирующие права и обязательства каждой стороны.
Например:
- заемщик сам погашает долг и в случае прекращения брачных отношений получает единоличные права на жилплощадь, что не даст второй стороне заявить свои притязания даже если она способствовала оплате займа и может это документально подтвердить;
- супруги устанавливают обязательство о совместной выплате долга и определяют части, причитающиеся каждой стороне в случае расторжения союза.
Зачем нужен брачный договор при ипотеке
Покупая жильё в ипотеку, супруги, чаще всего, планируют погашать её совместно. Бывают случаи, когда заёмщиком является только один из пары. Вступая в брак, люди редко думают о разводе, но, когда это случается, возникают огромные сложности с разделом имущества.
В брачном контракте указано, кто из супругов при разводе будет оставаться собственником жилья, и кто будет продолжать погашать задолженность за него перед банком.
Брачный договор защищает от рисков, как самого кредитора, так и заёмщиков. Если жильё приобреталось в ипотеку совместно, то после расторжения брака один из супругов может прекратить выплачивать ипотеку. В таком случае вся сумма задолженности ляжет на плечи второго. Брачный контракт вносит ясность в имущественные отношения супругов.
После развода банк будет точно знать с кого из супругов взыскать долги по ипотеке – всё будет прописано в брачном договоре. Это повышает безопасность кредита.
Брачный договор во многих случаях помогает избежать судебных разбирательств.
Скачать документ [17.09 KB]
Раздельная собственность подразумевает, что приобретённым в ипотеку жильём владеет только один из супругов, он же и вносит по ней ипотечные платежи. В этом случае после развода второй супруг не может претендовать на данную недвижимость.
По закону каждому из семейной пары должна принадлежать половина совместно нажитого имущества. Брачный контракт позволяет найти другой способ раздела ипотечной квартиры.
Можно разделить жильё на доли или же отдать квартиру в собственность одному из супругов. Ипотечное жилье предполагает не только право владения им, но и обязанности платить за него задолженность перед банком.
Супруги выполняют свои кредитные обязательства согласно брачному договору.
Банки предпочитают, чтобы в брачном контракте был указан только один собственник квартиры, поэтому настаивают на брачном договоре о раздельном имуществе.
С одного заемщика проще взыскать долг, при этом нет необходимости рассчитывать, кто и сколько должен погашать по ипотеке. Банк может предложить одному из супругов подписать отказ от приобретаемого жилья. Такое требование незаконно.
Каждый из семейной пары должен сам решать отказываться от квартиры при разводе или нет.
Если без подписания брачного договора банк не соглашается выдать ипотеку, стоит попросить компенсацию за отказ от приобретаемого жилья.
- Для семейной пары такой вариант соглашения не выгоден, ведь, сколько бы люди не прожили в браке, при разводе один из супругов останется без жилья.
- Сбербанк положительно относится к оформлению данного документа, ведь это инструмент защиты от риска неуплаты.
- В некоторых случаях банк будет особенно рекомендовать заключить брачный договор:
- Плохая кредитная история одного из супругов. В договоре нужно указать, что ипотеку берёт один человек, а не семейная пара.
- Отказ одного из супругов от ипотеки (можно оформить кредит на квартиру, не спрашивая мнения второй половинки).
- Ипотека, оформленная до брака, выплачивалась совместно (в договоре можно прописать долю каждого из супругов).
- Сбербанк чаще всего предлагает заёмщику свой вариант брачного договора о раздельной собственности на приобретённую в ипотеку недвижимость.
- Если брачный контракт составлен уже при наличии ипотеки, об этом нужно обязательно сообщить банку, иначе договор будет считаться недействительным.
- Прежде всего, стоит решить, в чьей собственности будет находиться ипотечное жильё после расторжения брака.
Важно продумать заранее интересы тех, кто будет проживать совместно с супругами. Это могут быть несовершеннолетние дети или пожилые родители.
Брачный договор для банка при взятии ипотеки должен содержать:
- Информацию о заемщике.
- Данные о том, кому будет принадлежать право собственности.
- Данные о том, кто заплатит первоначальный взнос.
- Данные о том, за кем закреплены ежемесячные платежи.
- Перечень источников легального дохода заёмщика, которые будут служить платой по ипотеке.
- Данные об ответственности за невыполнение супругом соглашения.
- Данные о распределении прав и обязательств по ипотеке при разводе.
- Основание для пересмотра соглашения.
Если брачный контракт составляется при оформлении ипотеки, он может содержать сведения о банке-кредиторе, недвижимости и об ипотеке.
Составить договор на жильё, приобретённое во время брака, можно обратившись к юристу. Именно он сможет учесть все пожелания супругов и отразить всё грамотно в контракте.
Договор составляется при предоставлении следующих документов:
- Паспорта.
- Свидетельство о регистрации брака.
- Документы о праве собственности на имущество.
Составленный договор подлежит нотариальному удостоверению, без этого он будет недействительным. Нотариус может потребовать предоставить иные документы, перечень которых необходимо уточнить заранее. Удостоверение брачного контракта является платной услугой.
Если до приобретения квартиры в ипотеку у супругов уже был заключен брачный договор, стоит составить дополнительный контракт, в котором будет прописано, кому будет принадлежать жилье.
Заключить данное соглашение могут только супруги или люди, собирающиеся связать себя узами брака. Составление брачного контракта для лиц, находящихся в разводе, невозможно. В этом случае отстаивать свои имущественные интересы можно только в суде, или использовать более простой вариант = договориться с бывшей второй половинкой.
Плата за удостоверение брачного контракта состоит из нотариального тарифа (госпошлины) и платы нотариусу за оказание услуг. Размер госпошлины составляет 500р., однако общая сумма может составлять до 6000р. Многие нотариальные компании увеличивают сумму удостоверения договора пропорционально имеющемуся имуществу (чаще всего это 1% от суммы контракта).
Средняя стоимость нотариального удостоверения брачного договора составляет 5000р.
Прежде чем обращаться к юристу или нотариусу, супругам стоит узнать дополнительные сведения о брачном договоре в интернете, ознакомиться с некоторыми особенностями его составления и заполнения. Не лишним будет скачать образец брачного договора для граждан, состоящих в браке, для ипотеки, чтобы потом использовать его как пример заполнения своего контракта.
Данный контракт имеет массу неоспоримых плюсов:
- Составляется быстро, без споров и скандалов (находясь в браке, люди легче идут на уступки друг другу).
- Определяет принадлежность ипотечной квартиры на всех этапах семейной жизни.
- Предотвращает разногласия и судебные разбирательства при разводе.
- Определяет, кто из супругов, и в какой мере должен погашать ипотеку.
- Дает ощущение спокойствия и уверенности в завтрашнем дне.
Минусы данного соглашения:
- Процедура составления договора неприятна и не свойственна для нашего менталитета (многие считают любовь и контракт несовместимыми понятиями).
- Высокая стоимость нотариальных услуг.
- Изменения в законодательстве могут сделать отдельные пункты такого соглашения недействительными, их придётся пересматривать.
- Невозможность предусмотреть все нюансы.
- Договор вступает в силу только при росписи в ЗАГСе.