Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли Технический паспорт на объект недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует список дополнительной документации, которую не требуют регистрирующие органы, но которые может попросить покупатель. Они нужны для того чтобы снизить риск возможного спаривания сделки и помочь покупатель принять решение как можно быстрее. Например, покупатель может попросить у продавца предъявить справку от нарколога и психиатра о том, что собственник не состоит на учёте. Это свидетельствует о том, что оспорить сделку по основанию недееспособности не получится.
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
В каких случаях необходимо оформление технического плана
- Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.).
Если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением. - Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.).
Если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости. - Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка.
Например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире. - Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном.
То есть, например, в соответствии со сведениями технической инвентаризации, проведенной до 1 января 2013 года, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической инвентаризации (например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке). - Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.
Как получить технический паспорт на квартиру
Заказать техпаспорт на квартиру можно через две организации – БТИ и МФЦ. В Бюро технической инвентаризации можно получить новый документ или заказать технический паспорт из архива БТИ. При подаче заявки в государственный многофункциональный центр она автоматически уходит в БТИ.
В новостройках план и экспликация оформляется при сдаче дома в эксплуатацию. До 2000 года этим занималось только БТИ, поэтому, чтобы заказать технический паспорт, нужно обращаться в БТИ (МФЦ).
После 2000 года формуляр выдает и Ростехинвентаризация, в некоторых случаях замеры могли проводиться частными кадастровыми инженерами, получившими специальную лицензию. Получить эту информацию можно в Управляющей компании или через МФЦ.
Получить тех паспорт на квартиру можно через Госуслуги. Заявка оформляется на портале региона, услуга является муниципальной. В некоторых субъектах Российской Федерации данный портал не подключен к региональной форме, поэтому электронная услуга для жителей недоступна.
Заказ электронной справки БТИ делается так:
- заходите в раздел «Жилье, ЖКУ, Двор»;
- далее «Документы технического учета»;
- затем «Предоставление документации».
При получении проверьте выданный документ, у него должны быть печати организации, подписи, данные о регистрации.
Как восстановить техпаспорт на квартиру
Ситуации в жизни бывают разные. Документы теряются, утрачиваются в пожарах, крадутся. Восстановление технического паспорта на объект недвижимости – процедура менее сложная, чем может показаться. Она может вообще не понадобиться собственнику и не является срочной. Но лучше восстановить технический паспорт, чтобы не столкнуться с проблемами в момент, когда нужно срочно продать квартиру или заложить ее в банк, чтобы улучшить условия жизни.
Восстановлением занимаются те же организации, что и выдают новый формуляр. При обращении в МФЦ или подачи заявки через Госуслуги понадобятся:
- гражданский паспорт;
- документ, устанавливающий право собственности или наследования;
- квитанция об уплате госпошлины.
Взамен утерянных техпаспортов, выданных до 1999 года, выдаются новые. Для выданного позднее организация изготавливает дубликат, вид которого соответствует оригиналу. Делается он по времени столько же, сколько и новый – от 10 дней. Стоимость зависит от региона и ряда индивидуальных тонкостей жилплощади.
Как было сказано ранее, человек должен заплатить за изготовление техпаспорта. Освободиться от этого платежа никак не получится. Если его не осуществить, гражданину попросту не выдадут изученную справку.
Госпошлина за технический паспорт на законодательном уровне не установлена. Она регулируется местными административными органами. В среднем стоимость документа составляет 900-1000 рублей. За срочный заказ справки приходится платить, как правило, в 2 раза больше.
Сумму платежа за техпаспорт, как можно было догадаться, рекомендуется уточнять в конкретном регионе. Только в этом случае удастся не прогадать с платежом и оплатить изученную документацию.
Важно: перечислять деньги в государственную казну за технический паспорт лучше всего перед подачей запроса установленной формы. Так удастся сэкономить немного времени на обслуживание человека.
Технический паспорт изготавливается на стандартных листах бумаги формата А4, он содержит информацию, которая занимает несколько страниц:
| На 1-ой странице | Инвентарный номер, точный адрес объекта недвижимости, поэтажный план здания, в котором он расположен, подробный план с разделением на отдельные помещения. Выполняется чертеж инженерных сетей и имеющегося оборудования |
| На 2-ой странице | представлены таблицы № 1 и 3. Первая таблица содержит сведения о собственнике, его личные данные, а вторая — экспликацию с перечнем отдельных помещений, их форм и размеров |
| 3-я страница | Включает описание технических характеристик жилья, указывается год постройки, степень износа дома во время эксплуатации. Указаны сведения о конструктивных элементах дома, материалах стен и перекрытий, отделочных материалов и т.д. |
| На 4-ой странице | указана дата составления документа, подпись техника, выполнившего паспорт, штамп учреждения БТИ, на территории которого находится объект |
Срок действия технического паспорта (плана) на квартиру
Закон устанавливает в течение какого времени каждый документ считается действительным.
Срок действия технического паспорта на квартиру не ограничивается, но есть один нюанс: каждые пять лет он подлежит замене. В случае, когда меняется кадастровый паспорт, то и технический это не обходит стороной.
Еще один случай, когда техпаспорт менять просто необходимо – свершение перепланировки. Ведь тогда старые данные становятся не актуальными, так как теперь какая-либо комната могла стать больше, а какая-то меньше. Возможно, что появилось дополнительное помещение или наоборот.
Одна из самых важный частей паспорта – план. После любых изменений реконструкционного характера, техпаспорт надлежит замене. В случае износа здания со временем, также заказывается новый технический паспорт.
Согласно закона, фиксировать все изменения в техническом паспорте обязан собственник. Инвентаризация происходит один раз в 5 лет. Это установлено в нормативных актах. Если же документ был выдан ранее чем 5 лет назад – сделка может отмениться. Из-за этого, новую документацию следует получать каждые пять лет.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Как избежать рисков при оформлении документов на продажу квартиры
В процессе продажи недвижимости существует множество рисков, и те, что возникают при составлении и предоставлении документов, – не самые малые из них. Чтобы избежать неприятностей, нужно:
- Тщательно проверить личные документы покупателя – как минимум посмотреть паспорт и переписать данные из него. По возможности поискать страницы покупателя в соцсетях, чтобы убедиться в реальности и адекватности покупателя.
- Если договор составлял покупатель (его юрист/агент и т.д.), необходимо проверить все основные пункты, особенно те, в которых идет речь об оплате и о порядке передачи квартиры.
- Не следует подписывать лишние документы. При продаже за наличные, если есть договор и акт приемки-передачи квартиры, написание расписки не требуется. В противном случае получится, что вы дважды получили деньги, и на этом основании ушлый покупатель может потребовать вернуть «одну половину».
- При продаже с использованием материнского капитала требуйте у покупателя справку об остатке средств маткапитала. Нередко бывает, что покупатель уже потратил часть денег – например, на обучение ребенка – и вам переведут неполную сумму, остатки денег по договору придется истребовать через суд. В тексте договора должно быть обязательство покупателя в течение 5 дней после регистрации договора в Росреестре посетить ПФР и написать заявление на перевод средств. Также в договоре следует предусмотреть неустойку за отказ от перечисления денег маткапитала.
Сделка с участием банка (продажа под ипотеку) всегда более безопасна, чем самостоятельная продажа, но и более трудоемка. Сделка с участием нотариуса почти стопроцентно обеспечивает безопасность, но за нее приходится прилично заплатить.
Это документ, в котором содержатся строительно-технические и объемно-планировочные характеристики недвижимости. Для ипотеки из технического паспорта можно почерпнуть важную кредитору и заемщику информацию:
- наименование объекта и его адрес, которые внесены согласно данным правоустанавливающего документа и данных Росреестра;
- данные об общей (полезной) площади, с дифференциацией ее на основную и вспомогательную;
- о материалах конструктивов, использованных при строительстве дома или нежилого здания, что позволяет определить капитальность объекта;
- об этажности строения в целом и этаже расположения интересующего объекта;
- представлены поэтажные планы недвижимости с внутренней планировкой помещений, указанием обмеров, выполненных в установленном масштабе;
- об инженерном обустройстве;
- представлен план земельного участка, если на него оформлены документы, подтверждающие право;
- иногда присутствует инвентаризационная стоимость.
Общий список бумаг, нужных для получения техпаспорта выглядит следующим образом:
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие документы;
- оплаченная квитанция государственной пошлины.
Перечень дополнительных справок и документов зависит от причины получения техпаспорта:
- Наследование – свидетельство о смерти наследодателя, справка от нотариуса об открытии наследного дела, копии удостоверений личности всех других наследников (при наличии).
- Приватизация – справка №7 из жилотдела муниципалитета или местной администрации, действующий договор найма или ордер на вселение.
- Перепланировка, переустройство помещения – запрос из отдела архитектуры и градостроительства (разрешение).
Разбираем ситуации, когда технический паспорт нужен для продажи квартиры
- 1) Покупатели с ипотекой. В этом случае банк не одобрит ипотеку на покупку квартиры, если собственники (продавцы) не предоставят технический паспорт. Банку нужно убедится, что в квартире нет неузаконенной перепланировки.
- 2) Если среди покупателей есть несовершеннолетние дети, то для продажи своей недвижимости и последующей покупки новой потребуется разрешения органов опеки и попечительства. Чтобы получить это разрешение на покупку, в органы опеки также нужно принести техпаспорт на покупаемую недвижимость.
- 3) Покупатели с материнским капиталом. Техпаспорт потребуется Пенсионному Фонду, чтобы одобрить выплату маткапитала на покупку квартиры. В принципе, это относится ко многим субсидиям на покупку недвижимости.
- 4) Покупатели сами хотят убедиться, что в покупаемой квартире нет неузаконенной перепланировки. Это одно из действий по проверке квартиры на юридическую чистоту. Они сверяют фактическую планировку квартиры с графическим планом из технического паспорта.
Как видите, техпаспорт довольно востребованный документ для подготовки к продаже квартиры. Я часто советую своим клиентам или знакомым заранее заказать новую копию техпаспорта, т.к. покупателям нравится когда документы готовы и они охотнее «выходят на сделку».
Как проверить достоверность информации в техпаспорте
Покупатель жилища лично заинтересован, чтобы все документы на квартиру были правильно оформлены. Ведь в дальнейшем придется пройти процедуру ее переоформления. Несоответствие техпаспорта на момент подписания договора купли-продажи может создать очень неприятные ситуации в будущем.
Следует отметить, что с момента выдачи техпаспорта может не пройти пяти лет, но за этот период состояние жилья ухудшается, в нем выполняются отдельные несанкционированные перепланировки, что существенно влияет на рыночную стоимость жилища. Поэтому владельцы и не спешат переоформлять техпаспорта.
Нужно учитывать, что внесением изменений в документы такого типа должны заниматься профильные специалисты БТИ. Если это делается другими лицами – собственника ожидает солидный штраф. При этом, когда сделка свершилась, и права собственности перешли новому владельцу, вместе с ними он получает и обязательства, в том числе по актуальности техпаспорта. Теперь все штрафные санкции придется платить уже новому владельцу.
Поэтому, при продаже квартиры в обязательном порядке требуйте актуализированный на день сделки техпаспорт на квартиру. Это избавит вас от множества хлопот в будущем.
В каких случаях нужен план?
Такой план может потребоваться при:
- Покупке или продаже квартиры.
- Оформлении формы собственности (для точной информации об объекте).
- Капитальном ремонте, согласовании перепланировки.
- Изменении статуса квартиры с жилой на нежилую.
- Оценке стоимости квартиры (цена зависит от метража, а это указано в паспорте).
- Прописке посторонних жильцов.
- Обращении в суд, к нотариусу.
- Вступлении в наследство (чтобы рассчитать налог на имущество. Будут видны все характеристики помещения, такие как изношенность, наличие перестройки).
- Актуализации сведений в старых техпаспортах.
- Получении компенсации.
- Расторжении договора.
- Заказе кадастрового паспорта.
- Необходимости поставить квартиру на учёт в Росреестре.
- Обследовании жилплощади на пригодность.
- Отчуждении квартиры.
- Расчёта коммунальных платежей.
- Замера технического состояния квартиры (квартира может быть названа непригодной к проживанию).
- При оформлении квартиры в залог или в ипотеку: в техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.
- Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры или Пенсионному Фонду.