Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если участок находится в садовом товариществе, то уставом СНТ и решениями общего собрания владельцев участков могут быть предусмотрены специфические санкции, пояснила адвокат. По ее словам, собственника могут оштрафовать за порчу имущества или даже разведение домашних животных, которые мешают членам товарищества. «Владелец питомцев сначала получит предупреждение от председателя СНТ, его обяжут выполнить ряд мероприятий по устранению причин возникновения претензии. Решить возникшую проблему обычно получается путем обращения к председателю СНТ. Если соседи направят претензию в муниципалитет, власти выделят специалиста для оценки ситуации. Жалобы удовлетворяют, но не всегда, так как отдельные граждане могут направлять претензии «из вредности». Если объективно установить нарушение правил невозможно, дальнейшие жалобы от недовольного соседа будут игнорироваться», — объяснила Тарасова.
Частный дом – штраф по закону
Очень сложным вариантом наказания по штрафам является строительство частного дома, но и здесь имеются основания наложения штрафных санкций в соответствии со статьями 40, а также 42 действующего Земельного кодекса России. Главное условие – нецелевое использование земельного участка для ведения строительных работ. В КоАП статья 8.8 указывает суммы штрафов:
- Граждане – физические лица – штрафные санкции в размере 1 тысяча- 1500 рублей.
- Должностные лица – 2 тысячи – 3 тысячи рублей.
- Юридическое лицо, в том числе ИП – от 40000 до 50 тысяч рублей.
В каких ситуациях разрешение на строительство можно не брать
Существуют небольшие законодательные поправки, дающие возможность строить капитальные объекты, с последующей регистрацией:
1. Гараж. Отсрочить оформление пакета документов можно только в том случае, если вы не собираетесь делать из постройки объект предпринимательской деятельности, например, автосервис.
2. Садовый дом. Относится к небольшим садовым домикам в дачных кооперативах. Безусловно, там есть определенные нормы по высоте и габаритам дома, поэтому в большинстве случаев, внешний вид и квадратуру определяет внутренний устав товарищества.
3. Малые объекты. Сюда относятся, небольшое крыльцо, киоск, навес и т.д.
4. Реконструкция. Регистрировать капитальный ремонт следует только в тех случаях, когда вы изменяете площадь жилого помещения и его назначение. Например, вы снесли стену, которая соединяла спальню и коридор – теперь коридор, согласно законодательству, является жилым помещением.
Зачем нужна регистрация в Росреестре
Регистрация постройки – это её постановка на учет и оформление права собственности. До этого времени постройка будет считаться самовольной. Владелец не сможет ни продать, ни обменять, ни сдать в аренду, ни заложить строение. Любые сделки с незарегистрированным имуществом запрещены. И таких объектов может быть несколько: жилое здание, садовый домик, сарай, баня, гараж, беседка, колодец и душевая.
Часто возникает вопрос, какие строения на дачном (садовом) участке надо регистрировать, а какие нет? Рекомендации в нашей статье помогут вам разобраться с проблемой.
Земельный участок в СНТ или в деревне – это место для строительства хозяйственных объектов и жилых построек. Если земля оформлена в собственность, на ней можно возводить любые строения. Предварительно получив разрешение на возведение. Готовый объект нуждается в регистрации. Ставить ли его на кадастровый учет и вносить в базу ЕГРН – на усмотрение собственника.
Что дает регистрация постройки в Росреестре:
- свободная продажа земли с объектами;
- оформление наследства после смерти собственника;
- сдача построек в аренду;
- раздел имущества при разводе супругов;
- дарение близким родственникам и третьим лицам.
Кроме того, владелец строений может рассчитывать на компенсацию от государства. Например, при наводнении или если участок изымается на нужды муниципалитета – ст. 56.8 ЗК РФ.
Неоформленные в собственность объекты считаются самостроями. За них компенсацию никто не выплачивает. И если у собственника не окажется документов на постройки, их просто снесут без всяких разбирательств. Хорошо, если не наложат штраф за незаконное строительство на участке.
Обращайте внимание на характер и назначение постройки, прикиньте судьбу имущества и прочие моменты:
Если строение имеет фундамент, прочную основу, жилое назначение и площадь свыше 50 кв. метров – желательно его зарегистрировать в собственность.
Отсутствие кадастрового учета осложняет сделки с землей и домом: продажу, обмен, дарение, наследство и т.д.
Владелец неузаконенного строения не сможет оформить ипотеку под залог недвижимости.
Чем больше объектов на участке в СНТ, тем выше компенсация за изъятие земли на государственные или муниципальные нужды. Неоформленные строения выкупу не подлежат – хозяин территории их попросту потеряет.
Налоговая льгота дает шанс не платить за одну хозяйственную постройку площадью 50 кв. метров, при условии, что на нее оформлен кадастровый документ.
Чтобы зарегистрировать строение, владельцу нужно пригласить кадастрового инженера, оформить договор на подготовку техплана, поставить объект на учет и заказать кадастровую выписку из ЕГРН (паспорт). Иногда право собственности признается в судебном порядке.
Наказания за самострой
Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:
- Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.
- Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач, то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.
До 1 марта 2020 года действует проект дачной амнистии, в соответствии с которым можно зарегистрировать постройку на участке ИЖС в упрощенном порядке.
Процедура предполагает сбор меньшего числа документов для оформления постройки в собственность. При этом в первую очередь владельцу стоит заняться переводом земли в собственность, если это не было сделано ранее.
Зарегистрировать постройку в этом случае можно, предоставив основные документы ‒ декларацию на дом, кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ на участок.
В декларации стоит указывать следующие данные об объекте:
- площадь;
- этажность;
- материал несущих стен;
- сведения о подключении к инженерным сетям.
Однако по дачной амнистии можно оформить далеко не все объекты. Так, под действие закона попадают лишь те из них, которые были получены владельцами в период до 30.10.2001 года. Не попадают под дачную амнистию те участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в нем.
Представьте, что вы травили на участке клещей и неправильно использовали яд, что привело к порче верхнего слоя земли. Или вы нарушили санитарные нормы при строительстве уличного туалета, бани. А может незаконно вырыли котлован или соорудили несанкционированную свалку? Любое из этих действий влечёт под собой административную ответственность по статье 8.6 КоАП РФ, а именно штрафы за:
- Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы:
- Обычные граждане — от 1 до 3 тысяч рублей,
- Должностные лица — от 5 до 10 тысяч рублей,
- Юридические — от 30 до 50 тысяч рублей.
- Полное уничтожение, неправильное использование пестицидов, агрохимикатов и других опасных веществ для здоровья и окружающей среды:
- Физические — от 3 до 5 тысяч рублей,
- Должностные — от 10 до 30 тысяч рублей,
- Юридические — от 40 до 80 тысяч рублей + приостановление рабочей деятельности.
В вопросе ответственности за выполнение строительных и других видов работ без разрешительной документации стоит учесть ряд моментов, которые относятся к административной части действующих законов. Так, возведение объекта допускается при выполнении следующих шагов:
- Оформление с учетом действующего законодательства права на участок земли, где планируется строительство сооружения. Многие считает такие бумаги малозначительными и откладывают их оформление. На практике именно эта документация подлежит первостепенной проверке. Отсутствие таких бумаг на руках неизбежно приводит к отказу в предоставлении разрешения.
- Оформление проектной документации на будущий объект. На основании таких бумаг застройщик ведет строительные (восстановительные) работы. Главное требование — поручение задачи профессионалам, ведь от полученных результатов зависит качество постройки и легкость получения разрешения на ввод сооружения в работу.
- Согласование проектной документации. Не менее важная часть касается согласовательных работ. Это требование является следствием того, что описано выше. Чем надежнее и качественнее исполнитель, тем меньше вероятность появления ошибок в документации и тем проще на завершающем этапе оформить разрешение. Если сэкономить на этапе создания проекта, итоговый результат может быть неудовлетворительным, а сам процесс согласования затянется.
- Разрешение. Если уполномоченные органы рассмотрели переданный пакет бумаг и не имеют к нему претензий, выдается разрешение. Такой документ позволяет приступить к выполнению строительных работ.
- Получение ордера. Не менее важная часть — оформление ордера, согласно которому застройщик вправе приступать к строительным работам. Это последний этап, после которого можно начинать строительство.
Приведенный алгоритм действий является приблизительным, но каждый из этих этапов придется пройти до начала строительных работ. В каждом из шагов предусмотрены промежуточные меры, на описание которых можно использовать много листов.
В целом бюрократическая составляющая занимает до 30 дней, поэтому застройщики пытаются упростить себе жизнь и приступают к работам без оформления документов.
В плюсах находятся те строительные компании, которые занимаются возведением некапитальных застроек. При таком развитии событий в разрешении на строительство нет необходимости.
Какая постройка признается нелегальной.
Для строительства любого основательного объекта требуется получение разрешительной документации. Прохождение подобной процедуры гарантирует, что строение будет соответствовать всем нормам градостроительного законодательства и существующим стандартам безопасности. В жизни часто встречаются ситуации, когда граждане решают самостоятельно возвести дом или иную постройку, нарушая тем самым права и интересы соседей или третьих лиц. В такой ситуации виновника можно привлечь к ответственности, но для этого потребуется доказать факт нелегальности строения.
Незаконность постройки можно определить по следующим признакам:
- Возведение фундаментального строения было выполнено без получения разрешительной документации;
- При строительстве были нарушены общепринятые нормы и правила, установленные действующим законодательством и актами местного уровня;
- У владельца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором находится постройка.
Незаконным будет признано сооружение, которое возведено на непредназначенных для таких целей землях. В этом случае нарушается правило целевого использования участка. Если надел выделен для ведения садового хозяйства или имеет статус сельскохозяйственных угодий, то на нем нельзя возводить дома для постоянного проживания. Недопустимо осуществлять строительство на землях, которые относятся к заповедникам или иным охраняемым территориям.
Кому грозят штрафы за незарегистрированные постройки на участке
Напомним, что воспользоваться упрощенным механизмом регистрации могут только владельцы дачных участков земли, при условии наличия приватизационных документов или нахождении в собственности этих участков. Упрощенный порядок регистрации доступен для следующих объектов капитального строительства в садовых товариществах:
К указанной дате следовало сообщить налоговым органам о всех объектах недвижимости, находящихся в личной собственности, которые еще не облагаются налогом. Налоговый кодекс также требует не забывать о транспортных средствах. При обнаружении в текущем году подобных незарегистрированных объектов, налоговая служба начислит сумму выплат за последние три года, добавив к ней 20-процентный штраф.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
До 01-03-2021 Регистрация права собственности на садовый дом сезонного проживания осуществляется
в МФЦ по предъявлению:
— Заявления о регистрации.
— Гражданский паспорт.
— Технический план постройки.
— Кадастровый паспорт земельного участка.
— Документ подтверждающий право собственности на земельный участок.
— Копия квитанции о оплате госпошлины 2000р.
Таким домом считается отдельно стоящее здание не более трех надземных этажей высотой (не более 20 м), которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для бытовых и иных нужд. При этом такой объект не должен быть предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
- Застройщику необходимо направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве или реконструкции жилого или садового дома.
- Направить такое уведомление можно также через МФЦ или почтой.
- К уведомлению необходимо приложить описание дома и документы на землю.
- Администрация в течение 7 рабочих дней проверяет допустимость строительства дома на земельном участке.
В-третьих – если продается участок с неоформленным домом, это может говорить о времени владения территорией уже более трех лет. Это позволит потребовать указания полной стоимости сделки в соответствии с рыночными показателями.
Во-вторых – сроки регистрации сделки. Владельцу достаточно переоформить документы на участок на покупателя. А вот если заставить продавца лично оформлять документы на дом перед сделкой, то может появиться конкурент, который предложит большую сумму, чем первоначальный покупатель. А так как не было заключено никаких договоров или заверенных соглашений, то продавец может спокойно согласиться на условия нового покупателя.
В январе 2017 года изменились правила начисления налогов на незарегистрированную недвижимость. Теперь владельцев незаконных построек ждут крупные штрафы. Откуда у властей данные о ваших постройках, как избежать дыры в бюджете и что делать, если штраф уже пришел?
Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
Регистрировать и вводить в налоговый оборот нужно только капитальные строения. Капитальное — это то, что обычно имеет бетонный фундамент и не может быть перенесено в другое место без причинения постройке вреда. Но главным критерием для налогообложения является даже не фундамент, а площадь строения. По закону налогом облагаются капитальные постройки площадью более 50 кв. м. Таким образом беседки, сараи, колодцы, заборы, навесы для машин и временные сезонные постройки как стояли на дачных участках без регистрации, так и простоят еще много лет на совершенно законных основаниях.
Правда, в процессе выявления незарегистрированных объектов ваш навес для машин, представляющий собой крышу на четырех опорах, могут принять за капитальное здание. Потому что выявляется неучтенная недвижимость так: на всей территории Подмосковья провели аэрофотосъемку, а теперь строения на снимках сравнивают с данными Росреестра и налоговой службы. И если на картинке постройка есть, а в официальных документах о ней не упоминается, ее относят к незарегистрированным. Но иногда собственники предпочитают, чтобы у всех построек на участке были одинаковые крыши. И специалисты ошибочно принимают навесы за коттеджи и рассылают собственникам уведомления о необходимости регистрации.
Получили уведомление на навес? Сообщайте об ошибке на «горячую линию» областного министерства имущественных отношений (номер телефона будет указан на уведомлении). Приедет комиссия, которая ошибку исправит. Никаких денег или дополнительных документов гражданам для этого предоставлять не нужно.
Справедливости ради надо сказать, что такие случаи встречаются не часто. «На 20 тысяч обращений, поступивших к нам от граждан в этом году, пришлось 42 подобные жалобы», — рассказал «РГ» генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов, добавив, что зачастую собственники не регистрируют недвижимость не по злому умыслу, желая сэкономить на налогах, а по незнанию или из-за сложности регистрационных процедур.
Санкции, которыми пугают собственников незарегистрированной недвижимости, на самом деле не так страшны, как могут о них рассказывать. Есть Закон о повышенном земельном налоге для тех, кто за 10 лет ничего не построил и соответственно не зарегистрировал у себя на участке. Но он, во-первых, касается только земель для индивидуального жилищного строительства, обходя стороной личные подсобные хозяйства, а также дачные и садовые участки, а во-вторых, крайне сложно администрируется. Ведь такие участки сначала нужно найти, доказать, что земля 10 лет находится в собственности одного человека, и только потом уведомлять налоговую инспекцию о том, что владельцу следует повысить земельный налог.
И тем не менее регистрировать недвижимость надо. Ситуации в жизни бывают разные. Скажем, вы страхуете свои загородные постройки от пожаров и прочих неприятностей. Страховые компании заключат договор и без свидетельства о собственности. Но если страховая неприятность случится, доказывать, на каком основании вам положены выплаты, придется в суде. Подобные дела, утверждают эксперты, рассматриваются в пользу владельцев построек, но ведь суды — это всегда нервы и время!
С незарегистрированной собственностью невозможно будет совершить никаких сделок — продать, подарить, разделить при разводе или получении наследства. Ну и если вдруг ваш участок попадет в зону принудительного изъятия в случае какого-нибудь государственного строительства, на компенсацию за постройки тоже рассчитывать не придется. Не слишком ли велики риски по сравнению с прилагающимся к регистрации ежегодным имущественным налогом, от которого, к слову, пенсионеры освобождены?
Кстати
С этого года налоговые службы получили право штрафовать собственников, которые постройки давно зарегистрировали, но налоговые уведомления на них по каким-то причинам не получали и об этом сбое налоговые службы не уведомили. Если такие факты будут выявлены, собственнику начислят налоги за три последних года вместе со штрафом в размере 20% от получившейся суммы.
По мнению налоговиков, неоформленное жильё — это корыстный способ укрыться от выплат налогов. Ведь, если нет права собственности, то и не будут взиматься налоги. Но не обязательно их неуплата подразумевает корыстный умысел. Из-за сбоев в системе ФНС или по другим объективным причинам квитанции на оплату могут не приходить владельцу, но даже в этом случае наказания избежать не получится.
С видом наказания госслужащие пока не определились. Кто-то говорит о сносе незаконного жилья, другие предлагают более гуманные методы. Александр Чупраков, зампред областного правительства, заявил, что готовятся поправки в Налоговый кодекс. Если они будут приняты, то штраф за незарегистрированное жильё будет включать в себя налог по кадастровой стоимости участка, умноженный в несколько раз.
По словам чиновника, никто не захочет получить такой счёт, поэтому проблема будет быстро решена. По статистике областного правительства, в Подмосковье на сегодняшний день количество незарегистрированного жилья составляет менее 30% от всех построек. Судя по комментариям представителей различных инстанций, до сноса дело доводить не планируется. Но по закону неоформленная недвижимость является самостроем, поэтому риски у её владельцев велики.
Если вспомнить, как боролись с незаконными ларьками в столице, то владельцам таких построек стоит и призадуматься.
Какой объект можно считать незаконным
Согласно установленным 222-й статьей Гражданского кодекса РФ правилам, незаконным считается любое строение, возведенное без наличия разрешения на строительство, построенное с нарушениями градостроительных норм или на участке земли, предназначенном для иных целей.
Наличие одного из перечисленных признаков – повод для принятия конкретных мер, а чаще всего «самострои» решением суда «приговариваются» к сносу.
Чаще всего самовольно возводятся многоквартирные дома, а особенно страдают от этого Юг России и столичный регион. Получив разрешение на ИЖС, частные застройщики начинают многоэтажное строительство, нарушая градостроительные нормы. Они начинают активные продажи квартир, чем способствуют часто появлению новых обманутых дольщиков.
Помимо многоквартирных объектов, «самостроями» считаются также самовольные пристройки и хозпостройки, построенные без согласования с архитектурой. В этом случае также вступают в силу положения 3-го пункта ФЗ «Об архитектурной деятельности», согласно которым за несогласованное строительство наступает ответственность, причем отвечать приходится, как физическому, так и юридическому лицу.
Технический план для постановки на кадастровый учёт
Сформировать технический план вправе только кадастровый инженер с квалифицированным аттестатом. В техплане содержится информация о расположении строения, количестве этажей и площади объекта, а также включены поэтажные планы здания. Заверяется техплан электронной цифровой подписью кадастрового инженера. По новым требованиям в техническом плане расположение объекта показывают при помощи геодезических координат. Это позволяет с абсолютной точностью установить нахождение объекта, указанного в техплане.
Техпланы в отношении любых видов недвижимости оформляются по унифицированной форме и требуются в следующих случаях:
- постановка строения на кадастровый учёт;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- проведение реконструкции;
- исправление кадастровых ошибок;
- судебные разбирательства с участием объекта недвижимости.
Процедура постановки на учёт в кадастре и регистрации права зависит от того, какой вид разрешённого использования земли.
Кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» подготовят технический план на основании имеющихся документов на строение. Дополнительно нужно представить технический паспорт объекта, если он был оформлен ранее, а также проект дома и разрешение на строительство. В случае отсутствия разрешительной документации и согласований, от собственника потребуется декларация с описанием объекта недвижимости.