Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2022 году упрощаются градостроительные согласования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Установление границ территориальных зон
Подборка наиболее важных документов по запросу Установление границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ”Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации обществом прав на использование как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 “Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд удовлетворил требования гражданина о признании не действующими правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением думы городского округа, в части отнесения земельного участка к двум территориальным зонам. Как указал суд, согласно п. 26 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 7 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”, п. 3 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган местного самоуправления городского округа принимает муниципальные правовые акты. В данном случае спорные правила землепользования и застройки приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, между тем при принятии оспариваемого акта и определении границ территориальных зон думой городского округа не были учтены местоположение и границы спорного земельного участка, сведения о котором на момент утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки имелись в государственном кадастре недвижимости.
“Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29. 2004 N 190-ФЗ(ред. от 14. 2022)3. При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).
Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Правила землепользования и застройки как документ, необходимый для упорядочения градостроительной деятельности и оптимизации землепользования и застройки на территории муниципального образования, формирует общие принципы и направления развития муниципального образования.
Основными целями и задачами правил являются создание условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, для планировки территории; для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки – документ, транслирующий населению города ответственность органа местного самоуправления за принятые решения на уровне генерального плана, документации по планировке территорий, выданных разрешений на строительство, учтенных земельных участков и их разрешенного использования.
Сами по себе правила никак не влияют на изменение качества среды и жизни, они должны только фиксировать градостроительные решения, переводить их смысл на общественно-правовой язык, обеспечивая при этом доступность этих решений для всех без исключения лиц.
Правила землепользования и застройки должны обеспечивать полноценное понимание владельца недвижимости или другого заинтересованного лица о разрешенном использовании любого земельного участка, а также о возможностях преобразования городских территорий с учетом всех установленных ограничений, выполнять роль гаранта надежности принятых решений в отношении муниципальной градостроительной политики.
Нельзя допускать, чтобы правила противоречили генеральному плану или утвержденным проектам планировки. Близкой к идеальной можно считать ситуацию, когда правила землепользования и застройки разработаны на основе проектов планировки и межевания, утвержденных на территорию всего города, как минимум – на территорию общего пользования, включающую улично-дорожную сеть, парки, скверы, набережные и другие территории, формирующие общественные пространства.
Правила землепользования и застройки создают условия для реализации генерального плана в части жилищного, производственного, общественно-делового и иного коммерческого строительства. Градостроительный регламент на территории общего пользования, формирующие общественные пространства и играющие ключевую роль в преобразованиях городской среды, не распространяется. Использование территорий общего пользования осуществляется в соответствии с правилами и концепциями благоустройства.
Чтo тaкoe пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки? Иx cтpyктypa
Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки — мacштaбный дoкyмeнт. Oбычнo oн cocтoит из 3 чacтeй: oбщeй, тeppитopиaльнoй и cпeциaльнoй. Дoпoлняют eгo дecятки пpилoжeний, нaпpимep, пpoтoкoлы пyбличныx cлyшaний и зaключeния o иx peзyльтaтax.
- Oбщaя или тeopeтичecкaя чacть oпиcывaeт бaзoвыe тpeбoвaния пo иcпoлнeнию гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв пo нopмaм Гpaдocтpoитeльнoгo кoдeкca. Oнa oпpeдeляeт, кaкиe тeppитopии и кaк мoжнo иcпoльзoвaть, иcxoдя из зaкoнoв.
- Teppитopиaльнaя или гpaфичecкaя чacть — кapтa тeppитopиaльнoгo зoниpoвaния c пoдpoбными yкaзaниeм зoн.
- B cпeциaльнoй чacти oпиcaны peглaмeнты гpaдocтpoeния.
Графическая часть: карта зонирования
Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.
Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.
Карта должна включать:
- границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
- пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
- зоны с особыми правилами эксплуатации;
- пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
- пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
- пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.
Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ
Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:
- обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
- обжалование Правил;
- расширение/уменьшение территории поселения.
Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.
Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:
- земли и объекты строительства используются неэффективно;
- причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
- снижается стоимость земли;
- правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.
Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.
Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.
- Максимально эффективно, юридически грамотно решаем проблемы и всегда добиваемся поставленных целей.
- Оперативно оказываем юридические услуги на самом высоком профессиональном уровне.
- Гарантируем строгую конфиденциальность и защиту представленной информации.
- Используем нестандартные и оригинальные методики вместо шаблонных подходов.
- Не только организуем высочайшее качество юридических услуг, но и всесторонне, комплексно и углубленно решаем любые задачи.
- Предоставляем гибкую систему скидок и бонусы на весь комплекс юридических услуг.
- Обеспечиваем безопасность, проводим полный юридический анализ и прогнозирование возможных последствий выбранной стратегии.
Статус особо охраняемых природных территорий регулируется Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – закон № 33-ФЗ). При этом необходимо различать:
1) сами особо охраняемые природные территории;
2) охранные зоны таких особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ относятся только охранные зоны особо охраняемых природных территорий (вероятно, по логике законодателя, в данном случае ЗОУИТ является территория, устанавливаемая в связи с существованием определённого объекта, но не сама территория такого объекта, что не отменяет необходимость соблюдения специального режима в границах самого объекта). Правовой режим самих особо охраняемых природных территорий устанавливается путём т. н. зонирования (п. 14 ст. 2 закона № 33-ФЗ в ред. законов № 342-ФЗ и № 505-ФЗ):
- основные (а также при необходимости вспомогательные) виды разрешённого использования земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, определяются положением об особо охраняемой природной территории; в случае зонирования особо охраняемой природной территории основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков предусматриваются положением об особо охраняемой природной территории применительно к каждой функциональной зоне особо охраняемой природной территории;
- в случаях, если разрешённое использование земельных участков в границах особо охраняемой природной территории допускает строительство на них, в положении об особо охраняемой природной территории устанавливаются предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов;
- положения об особо охраняемых природных территориях, которые утверждены до 01.09.2018, должны быть приведены в соответствие с требованиями закона до 01.07.2020;
- до установления в положении об особо охраняемой природной территории видов разрешённого использования земельных участков, предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, но не позднее 01.07.2020 указанные виды разрешённого использования, параметры определяются органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, в ведении которых находится особо охраняемая природная территория (п. 6 ст. 26 закона № 342-ФЗ);
- в случае включения населённых пунктов в состав особо охраняемых природных территорий в соответствии со ст. 3.1 закона № 33-ФЗ виды разрешённого использования и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются ПЗЗ.
Такое определение ограничений в границах особо охраняемых природных территорий путём установления видов разрешённого использования и предельных параметров не следует путать с градостроительным зонированием (в силу п. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель особо охраняемых природных территорий). В данном случае речь идёт просто о способе установления ограничений деятельности в границах особо охраняемой природной территории.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Формирование: методы, описание порядка
Сейчас формирование единого землепользования остановлено. Участки с таким статусом образовались ранее, до 2008 года. Тогда и стал широко применяться термин многоконтурных участков. Правила по таким объектам подробно описаны в Федеральном Законе номер 221.
Многоконтурный участок формируется при необходимости объединить два и большее количество участков с замкнутыми контурами.
Формирования бывают разными.
- С вкраплениями. Это объекты, между которыми есть земля, к данному объединению не имеющая отношения.
- С контурами разделённого типа. Такие разновидности земель прилегают друг к другу. Но обладают собственным контуром.
Минусы землевладений и землепользований
Под недостатками землевладений и землепользований следует понимать неудобства и отклонения, негативно влияющие на рациональное использование угодий, экономику и организацию производств. К ним относят:
- нерациональный размер и структуру;
- чересполосицу, в том числе топографическую;
- вкрапления;
- изломанность границ;
- дальнее расположение.
К основным способам ликвидации недостатков землепользований относятся следующие действия:
- перенесение границ наделов;
- обмен. Допускается два варианта: заинтересованные стороны обмениваются наделами или неравноценными участками с денежной доплатой;
- передача угодий одного хозяйства другому;
- проведение организации.
Если реализовать указанные способы невозможно, сельхозпредприятия могут совершенствовать или уточнить свою специализацию для того, чтобы использовать земли по назначению.
Недостатки землепользования и методы их устранения описывают многие специалисты в области земельного права. Это позволяет собственникам наделов, обнаруживших в их использовании определенные неудобства, подобрать оптимальное решение проблемы.
Является ли ПЗЗ окончательным документом?
Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.
Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.
Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.
Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.
Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.
У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.
О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).
Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.
Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.
В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).
ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.
Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.
Проблемы разработки ПЗЗ
О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.
К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.
Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.
Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.
Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.
Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.
Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.
Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.
Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.
Специальная часть: регламенты градостроения
В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.
Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.
Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.
В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:
- формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
- предельные размеры участков;
- допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
- ограничения относительно назначения и пользования участками.
Что входит в состав документа?
Стандартная структура ПЗЗ включает в себя две части.
- Общая. Определяет требования землепользования в соответствии с положениями ГрК РФ, предельные параметры строительства, установление градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны.
- Территориальная. Содержит карты административно-территориальных образований, на которых указывается зонирование территории с четким расположением границ территориальных зон.
Правовой характер ПЗЗ состоит в действии документа на территории определенного поселения – городского или сельского. Правила являются обязательными к исполнению всеми субъектами права, включая:
- государственные органы власти;
- контролирующие инстанции;
- застройщиков и заказчиков;
- проектные и подрядные организации.
Положения ПЗЗ используются для урегулирования конфликтных ситуаций – как в досудебном порядке, так и в суде. Правила имеют приоритет по сравнению с другими видами градостроительных и землеустроительных документов, включая генплан территории.
Порядок подготовки ПЗЗ
Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:
- положений генерального плана города или поселения;
- условий технической документации;
- вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.
Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.
Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.
Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:
- состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
- этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
- порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
- правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.
После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.