Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Задаток и аванс. Существует ли разница?
Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома). В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание. Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.
Для понимания ситуации попробуем вернуться к нормам, предусмотренным законодательством:
- Возврат задатка предусматривается лишь в одном случае – когда сделка оказалась сорванной по вине продавца. Если инициатором ее отмены является покупатель, то противоположная сторона может оставить эти средства у себя (Гражданский кодекс, ст. 381);
- А вот аванс придется возвращать в любом случае (какая бы из сторон не отказалась от запланированной сделки). В предварительном договоре, составляемом при купле/продаже, никакие положения об ответственности сторон указываться вообще не должны (Гражданский кодекс, ст. 421,422,1102).
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Закон предусматривает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи квартиры (в письменном виде) с задатком. У каждого участника сделки должен быть личный экземпляр.
Например, если собственник один, то требуется 2 экземпляра: один для него, а другой для вас. Если продавцов несколько, то готовится 3 экземпляра: один – вам, остальные – каждому собственнику.
В договоре задатка при покупке недвижимости должны быть указаны следующие данные:
- Информация об обеих сторонах. Пишутся ФИО, паспортные данные, прописка или место временного проживания.
- Дата заключения. Так вы будете знать, в какой день состоялось заключение договора.
- Информация o жилье. Указываются адрес, жилплощадь, уникальный номер, цена. Может быть внесена дополнительная информация.
- Размер задатка. Указывается в двух вариантах: цифрами и прописью.
- Дата и способ передачи денежных средств. Вы можете указать реквизиты банковского счёта (безналичный расчёт) или пропишите, что в конкретный день покупатель передаст деньги продавцу наличными (наличный расчёт). Все это указывается во время подписания договора.
- Сроки сделки. Сроки должны быть точными – никаких «в течение двух месяцев или недели». Только конкретика, например, до 20.09.2021 г.
- Права и обязанности сторон. Покупатель обязан выплатить оставшуюся сумму в срок. Продавец не имеет права вносить изменения в договор, менять что-то в недвижимости.
- Непредвиденные обстоятельства. Этот пункт стоит прописать. Форс-мажорные обстоятельства могут неожиданно возникнуть, поэтому нужно знать, как поступать в этом случае.
- Дата начала действия соглашения. В основном договор начинает действовать сразу после проставления всех подписей.
Также не забывайте о том, что все стороны обязаны подписать соглашение. Необходимо убедиться, что подпись такая же, как в паспорте или ином документе.
Задаток: правовые вопросы
Гражданский кодекс РФ представляет понятие задатка в статье 380. Под ним понимается денежная сумма, которую одна из сторон договора передает другой как обеспечение и в счет причитающихся по сделке платежей. Обычно он применяется в договорах купли-продажи, оказания услуг и выполнения работ.
Используя задаток, стороны сделки достигают следующих целей:
- подтверждается факт заключения договора на конкретных условиях;
- вносится часть средств, подлежащих уплате по условиям сделки. Денежные обязательства стороны уменьшаются на ту же сумму;
- сделка становится обеспеченной. Задаток выступает средством обеспечения исполнения обязательства в одной категории с залогом, поручительством и банковской гарантией.
Из смысла частей 1 и 4 статьи 380 ГК РФ следует, что передача задатка предваряет выплату основной суммы по договору.
Используя в деловой практике задаток, стороны должны заключить письменное соглашение (договор), где будет указан основной договор и его стороны, статус и размер данного платежа.
Обратите внимание! Закон не требует нотариального удостоверения документа, он составляется произвольно.
А если в процессе сделки выясняются подробности, о которых покупатель не знал?
Если, допустим, в ходе покупки квартиры выясняется, что в жилье остались зарегистрированные жильцы, то, по словам Будовница, это не является препятствием для сделки. «Но это может быть условием, на которое не захочет пойти покупатель. И если выяснится, что на этапе заключения соглашения продавец обманул или не обеспечил то, что он обещал обеспечить (чтобы все снялись с учета и так далее), то этот факт будет являться причиной, из-за которой сделка не может состояться. Тогда можно будет признать, что виноват продавец квартиры. Здесь уже большая перспектива спора. Как правило, тот, кто взял задаток, не хочет его возвращать, тем более в двойном размере, а тот, кто передал, понятное дело, хочет его вернуть», — говорит юрист.
Он добавляет, что в этом случае стороны могут попытаться решить проблему добровольно. Например, продлить соглашение о задатке, договориться между собой, что задаток будет возвращен не в двойном размере, а в одинарном, и пр. «Если же покупатель требует вернуть задаток в двойном размере, а продавец отказывается, то правовой способ решения проблемы — только через суд» , — заключает юрист.
Возврат задатка в двойном размере – в каком случае?
Вы договорились о продаже своего автомобиля, оговорили цену и взяли задаток с предполагаемого покупателя. Пока он собирал деньги, вы нашли покупателя, который готов заплатить больше, и отказались от исполнения договора. Вот тут-то и придется вам выложить несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере!
Совершенно другая картина вырисовывается при отказе от покупки покупателя. В этом случае сумма, которую он вам вручил, возврату не подлежит.
Стоит заметить, что порядок возврата задатка в случае неисполнения сторонами условий соглашения, регламентирован п.2 статьи 381 ГК РФ.
Во всех случаях виновная сторона дополнительно возмещает убытки за минусом суммы задатка.
Как оформить задаток при покупке квартиры
Законодательных норм, меняющих кардинальным образом порядок оформления задатка, за последние несколько лет не издавалось. Поэтому в 2022 году оформление происходит общим порядком с учетом положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации:
- Участники предстоящей сделки, определившись с основными условиями, договариваются о сумме, сроках и процедуре передачи денег.
- В качестве сроков учитывается и дата, когда продавец получил задаток, и период, в течение которого после передачи должен быть заключен договор купли-продажи жилья.
- Все существенные условия включаются в договор задатка.
- Сумма в размере, согласованном участниками, перечисляется на счет или передается наличными в установленный день после подписания соглашения.
- При передаче наличными обязательно оформляется расписка.
Задаток на квартиру – суть и юридическое значение
К поиску и покупке недвижимости всегда относились очень внимательно. Поэтому нередко покупатели пересматривают десятки вариантов жилья в надежде приобрести тот, объект, который им хочется.
Не все обращают внимание на новостройки. Значительная часть граждан покупает жилплощадь на вторичном рынке, которая обычно дешевле, и чаще всего пригодна для проживания, так как в ней есть ремонт и функционируют системы жизнеобеспечения.
Когда объект покупки выбран, осмотрен и устраивает покупателя по всем параметрам, наступает процесс обсуждения предстоящей сделки и ее условий, между заинтересованными сторонами.
На данном этапе, всех волнует, когда и как заключается договор купли-продажи, и что будет служить гарантией его выполнения.
Ведь бывают случаи, когда люди договариваются на словах и покупке жилого помещения, не подкрепив достигнутый консенсус никакими действиями и не создав механизма реализации вопроса в практической плоскости.
Поэтому и имеют место неприятные случаи, когда жилое помещение вместо первоначального покупателя продается иному лицу, ввиду того, что он предложил большую цену.
Чтобы таких негативных моментов не происходило, законодателем был разработан специальный правовой инструмент – задаток.
Как трактуется это понятие в юридической литературе? Это деньги, которые передаются покупателем продавцу имущества и обозначают желание участников предстоящего договора купли-продажи заключить его на предварительно оговоренных условиях.
Предназначение передаваемых средств в материальном плане это погашение платежей, связанных с оформлением сделки либо они направляются в зачет стоимости покупаемого жилого помещения (ст. 380 ГК РФ).
Покупатель, вручая задаток при покупке недвижимости, показывает серьезность своих намерений приобрести продаваемый объект. В свою очередь продавец также заинтересован в его получении, так, как настроен, избавиться от принадлежащей ему квартиры или дома.
Чем выше размер передаваемой суммы, тем меньше шансов, что участники правоотношения откажутся от заключения сделки.
Основной вывод из вынесенного определения, это то, что рассматриваемое понятие выступает как гарантия достигнутой договоренности между людьми по соглашению о предстоящей купле-продаже недвижимости и служит стабилизирующим фактором при его оформлении.
Плюсы и минусы предоплаты
Существенным плюсом задатка и аванса считается выражение серьезности намерений. Человек, который не определился со своими дальнейшими действиями, вряд ли будет вносить часть денег за недвижимость. Такой шаг позволяет обеим сторонам чувствовать себя более уверенно и направить все силы на сбор документов, необходимых для оформления сделки.
Минусом предоплаты является последующий возврат внесенных сумм. Чаще всего стороны не могут обойтись без судебных разбирательств, и это уже не говоря о дополнительных тратах, которые влекут иски.
Выбирая способ внесения предоплаты, следует помнить, что аванс ничего не гарантирует и выгоден исключительно продавцу. А вот задаток может сыграть злую шутку с обеими сторонами. Избежать их помогут тщательно прописанные пункты форс-мажорных ситуаций, которые не влекут потери задатка или его удвоения.
Если есть возможность не вносить предоплату, то лучше производить расчет при подписании основного договора купли-продажи. Это существенно упростит сделку. Подробнее о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.
Внесение покупателем аванса или задатка может закрепить сделку, став гарантом ее доведения до конца, а может стать причиной дополнительных трат. При внесении предоплаты, независимо от выбранного типа, следует составлять договор с подробным описанием условий, прав и ответственности. При возврате средств пишется расписка, которую рекомендуется заверить у нотариуса.
Возврат задатка за квартиру
После того, как покупатель нашел квартиру, которая его устраивает, он может внести задаток для того, чтобы ее сняли с продажи. Для этого заключается соглашение в письменном виде (ст. 380 ГК РФ), или предварительный договор (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 48). Справка! Задаток и аванс не являются равнозначными понятиями. Последний возвращается продавцом в полном объеме, если договор не будет заключен.
Размер задатка не прописывается в законодательных актах. Поэтому сумма определяется по соглашению между сторонами.
В договоре о выплате задатка должны указываться следующие сведения:
- информация о сторонах;
- данные об объекте недвижимости;
- стоимость квартиры;
- сумма задатка;
- срок исполнения;
- подписи сторон.
О том, что задаток получен, оформляется расписка от продавца. Перечисленная сумма учитывается как часть средств от общей стоимости жилья.