Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа земельного участка порядок оформления 2021 в МФЦ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
| Вопрос | Ответ |
| Если собственник владеет участком более трех лет и продает по цене, которая ниже кадастровой стоимости, как рассчитывается налог? | Если участок находится в собственности более трех лет, то платить налоги не нужно. |
| Можно ли продать земельный участок с домом, оформленным как нежилой? Какой налог уплачивается? | Продать участок с нежилым домом можно. Налоги нужно платить при условии, если недвижимость принадлежит менее трех лет (в том числе и доставшаяся по наследству). |
| Можно ли продать земельный участок, если все владельцы согласны это сделать, но не договорились с окончательной ценой? | Действующее законодательство определяет следующее: сделки при продаже земельных участков проводятся с согласия всех собственников. Если один или несколько владельцев настаивают на изменение цены, то остальные не могут реализовать свои доли за другую сумму. Каждый собственник должен согласиться с одной ценой, по которой будет продана земля. |
| Земля выдана на основании постановления о предоставлении участка в собственность. Срок владения — менее двух лет. Участок продается по цене менее миллиона. Какие налоги нужно платить? | По действующему законодательству, налоги с продажи недвижимости взимаются, если объект оценен более чем в миллион рублей. |
| Срок владения участка 2 года, цена — 1,3 миллиона рублей. Каков размер налога? | Размер налога рассчитывается, исходя из кадастровой или рыночной цены. В обоих случаях применяется коэффициент 0,7. Если при умножении последнего на кадастровую стоимость получается сумма, которая меньше рыночной цены, то второе число применяется для расчета налога. Это правило действует и в обратную сторону. То есть для расчета налога применяется большая сумма. |
| С какого момента считается срок владения участком, который был получен по наследству или завещанию? | Срок владения участка исчисляется с момента смерти прежнего собственника, а не по дате получения свидетельства или регистрации права. |
Составление договора купли-продажи земли через МФЦ
Участок полностью предоставляется в распоряжение пользователя после его завершения в порядке, установленном правовыми нормами. Избавление от этого означает изменение, продажу, передачу и выполнение других юридических действий. В статье мы проанализируем порядок купли-продажи участка и его регистрации в МФЦ.
Нормативно-правовая база: кто и когда имеет право оформить договор.
Есть несколько способов получить право собственности на участок:после заключения сделок купли-продажи; после получения наследства; после получения пожертвования; после заключения биржевого договора; в результате процедуры приватизации; в качестве уставного капитала передается вновь созданному юридическому лицу.
Земельные участки не подлежат передаче в собственность.
Регистрация купли-продажи возможна для большинства сайтов, но есть исключения. Невозможно свободно распоряжаться землей, имеющей статус охраняемых зон или участков в заповедниках. Общественные участки, такие как кладбища, не могут быть переданы другим объектам.
Военные, морские и другие резервы могут быть только государственными. В некоторых случаях они могут использовать их, но они не восстанавливаются. Чтобы уточнить статус сайта, необходимо отправить запрос в Росреестр и предоставить кадастровый номер.
Незарегистрированный участок легко зарегистрировать в собственность.
Как оформить куплю-продажу дома
Согласно ст. 35 ЗК РФ, существует принцип единства земельного участка с расположенного на нем объекта недвижимости. Поэтому, если дом находится в собственности у гражданина, то при его продаже также отчуждается земельный участок, расположенный на нем.
Если продается дом, то право на земельный участок переходит к новому приобретателю на тех же основаниях, на которых им пользовался продавец. Т.е., если земля не оформлена в собственность и была предоставлена гражданину, например, в аренду, то покупателю здания также переходит право аренды. Также у собственника дома имеется преимущественное право выкупа земельного участка, поэтому он не может быть отчужден третьим лицам.
Владелец дома впоследствии сможет оформить арендуемый земельный участок в собственность. Для этого необходимо будет поставить его на кадастровый учет и обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о приобретении. После этого администрация предоставит разрешение на приватизацию, либо позволит выкупить землю.
Оформить землю покупатель также сможет упрощенно, даже если она была приобретена гражданином после 30.10.2001 года., так как практика Верховного суда гласит, что, если участок был выделен до 2001 года, то независимо от того, кому он перешел в последствии вместе с домом, новый собственник также сможет его оформить по программе «дачная амнистия».
Всё зависит от того, какую цену за участок предложит продавец. Если она будет завышена, то продаваться он будет довольно долго. Если же снизить немного, то продажа и оформление покупки может осуществиться за несколько недель.
С того момента, как стороны решили заключить сделку, и до оформления вещного права, может пройти месяц. Этот срок зависит от того, как и куда будут обращаться стороны, что регистрировать сделку. Это:
- если напрямую в Росреестр, то около 2 – 2 недель;
- если через МФЦ, то около месяца;
- если с помощью Почты России, то 2 – 3 месяца;
- если они решат оформить земельный участок с помощью электронной регистрации, то порядка 5 – 7 дней.
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать договор купли продажи дома через МФЦ, необходимо подготовить ряд документов.
Важно! Пакет документов должен быть тщательно собран и проверен до регистрации. Получите консультацию юриста о полном пакете бумаг в индивидуальном порядке.
Продавец должен подготовить стандартный пакет документов:
- свидетельство права собственности на жилой дом, договор купли продажи, дарения или иной документ, подтверждающий право собственности по закону;
- акт приватизации участка и план межевания;
- выписка из ЕГРН. Заказать выписку можно в МФЦ лично или через портал «Госуслуги»;
- кадастровый паспорт на недвижимость и участок;
- оригинал договора купли – продажи в трех экземпляров (2 – для покупателя и продавца, 3-й остается в архиве Росреестра);
- домовая книга и выписка из нее;
- технический паспорт объекта недвижимости;
- план дома поэтажный (представляется даже в случае, когда строение одноэтажное);
- подтверждение оплаты земельного налога и иных коммунальных платежей (вода, электроэнергия, газ и т.д.);
- согласие супруга или супруги, заверенное нотариусом;
- разрешение органов опеки в случае, когда часть дома принадлежит несовершеннолетним гражданам;
- документ об отсутствии обременения (залога) дома.
Важно! Для оформления ипотечного кредита необходимо заключение эксперта о рыночной и реальной стоимости объекта.
Образец типового договора купли-продажи земельного участка с домом
Письменная форма договора для данной категории сделок – это императивное требование. Если договориться устно, тогда на каком основании регистрирующий орган должен производить внесение в ЕГРН?
Для этого в Росреестр подается по надлежащему оформленный и подписанный с двух сторон договор, в котором нашил свое отражения все условия, касающиеся перехода прав на объекты.
Соглашение должно иметь наименование – «Договор купли-продажи». Номер ставить не обязательно.
Далее необходимо указать место подписания документа и дату его составления.
После этого можно переходить к основной части договора:
- Сведения о сторонах сделки. ФИО, паспортные данные;
- Предмет сделки. Здесь нужно отразить договоренности сторон относительно объектов – ЗУ и дома. В предмете указывается, что продавец обязуется передать описанные в договоре объекты в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и оплатить их полную стоимость;
Сами объекты должны быть точно идентифицированы, чтобы у Росреестра не осталось сомнений относительно того, какой ЗУ и какой дом имеются в виду сторонами.
Относительно ЗУ надлежит указать следующую информацию:
- кадастровый номер (предварительно ЗУ должен быть поставлен на кадастровый учет);
- полный адрес;
- площадь;
- категория земель;
- вид разрешенного использования ЗУ;
- объекты недвижимости, расположенные на участке;
- обременения, при наличии (аренда, залог, сервитут);
- документы о праве собственности продавца на ЗУ (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН).
В отношении жилого дома в договоре необходимо отразить следующие сведения:
- кадастровый номер (дом также должен значиться в кадастре);
- полный адрес;
- площадь;
- обременения, если таковые установлены;
- иные сведения об объекте (этажность);
- документы о праве собственности продавца на дом.
- Сумма сделки. Прописывается как цифрами, так и прописью;
- Дата передачи объектов покупателю по акту. Акт необходимо подписать в обязательном порядке, т.к. он потребуется для сдачи в Росреестр;
- Права и обязанности сторон. Допускается прописать любые условия, которые необходимы сторонам;
- Иные договоренности сторон. Желательно определить дату визита в Росреестр для подачи заявлений. Можно также предусмотреть основания для расторжения договора, порядок разрешения споров;
- Подписи сторон с расшифровкой.
Лучше всего дату подписания поставить под подписями.
Купля-продажа земельного участка через нотариуса
Провести сделку продажи земельного участка можно, воспользовавшись услугами нотариуса. А в установленных случаях только через него.
Например, если вы продаете свою долю от земельного участка принадлежащего нескольким собственникам, земля оформлена на гражданина не достигшего совершеннолетнего возраста или же владелец земли — человек с ограниченной дееспособностью.
Купля-продажа земельного участка через нотариуса происходит примерно по той же цепочке шагов, что и посредством обращения в МФЦ.
Однако есть и отличия: если в многофункциональном центре услуга регистрации права предоставляется вам на безвозмездной основе (не учитывая госпошлину), то за работу нотариуса придется заплатить определенную сумму. Также дополнительно оплачивается составление договора (при необходимости).
Купля-продажа дачи в сезон 2020 года
Ведь продавец не владелец, а просто пользователь дачи. если у продавца на руках есть кадастровый паспорт земельного участка, что уже хорошо, он может зарегистрировать право собственности на него и законно, по договору купли-продажи его продать.
Рекомендуем прочесть: Приказ о предаче автомобиля
Часто бывает, что кадастровый учет на земельный участок сделан, а на дом нет, тогда дом не участвует в купле-продажи и новый владелец земельного участка самостоятельно оформит на него права собственности, прежде поставив его на кадастровый учет.
если у продавца есть кадастровые документы и на дом и на земельный участок и зарегистрированы права на эти объекты в Росреестре — отлично! Договором купли-продажи дома с земельным участком вы оформляете сделку и ее участники подают в Росреестр заявления о переводе прав собственности с продавца к покупателю.
Купля-продажа дачи описывается специальным письменным документом — договором купли-продажи.
Нюансы и порядок оформления купли-продажи дачи
С ее помощью удастся увидеть месторасположение с примыкающими наделами, трассами, коммуникационными сетями и водоемами. Для этого достаточно указать номер, который имеет кадастровый паспорт.
Анализируются предоставленные правоустанавливающие документы, включающие договора продажи, дарения, вступления в наследство, протокол местных властей о предоставлении надела или судебное решение. Свидетельство о регистрации является наиболее весомым аргументом. Рассматривается разрешение одного из супругов, состоящих в браке, об отсутствии претензий (дача считается общей собственностью).
Другие собственники также должны выразить свое согласие в письменной форме. Внимательно прочитывается выписка из кадастра (более расширенная) и ЕГРП. Из этого реестра несложно узнать все об объекте недвижимости, переходе и прекращении прав, действующих обременениях.
Купля-продажа земли через нотариуса
В некоторых случаях сделки с продажей недвижимости регистрируются у нотариуса. А именно при следующих обстоятельствах:
- Продаже своей части земли принадлежащей нескольким владельцам. То есть речь идет о долевом имуществе.
- Участок оформлен на ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста.
- Собственником недвижимого имущества является человек с ограниченной дееспособностью.
В принципе, схема оформления сделки у нотариуса аналогична той, что была описана для МФЦ. Но все же есть незначительная разница: предоставление нотариальных услуг осуществляется на платной основе, и установлен налог на услугу. При обращении в нотариальную или юридическую контору, необходимо выяснить все предстоящие расходы, чтобы заранее к ним подготовиться.
- Продажа земли близкому родственнику за сумму менее 10 млн. рублей: 3000+0,2% от стоимости надела. Если больше 10 млн. = 23000+0,1%.
- Продажа надела другим лицам до 1 млн. рублей = 3000+0,4%. До 10 млн. = 7000+0,2%. От 10 млн. рублей = 25000+0,1.
Советы для заключения соглашения
Гражданину, покупающему землю, стоит помнить, что подписание договора на его продажу еще не подразумевает переход права собственности. Чтобы стать законным владельцем надела потребуется зарегистрировать недвижимость в Росреестре.
Перед подписанием купчей необходимо тщательно проверить всю оригинальную документацию, предоставленную продавцом. Все данные должны соответствовать информации, обозначенной в справке из кадастра.
Важно! Кадастровая выписка действительна на протяжении 7-ми дней. Если продавец представил данный документ с более ранней датой формирования, то, скорее всего, продать землю пытается мошенник. В целях безопасности за пару дней до подписания соглашения лучше заказать выписку из ЕГРП.
Если земля приобретается 2-мя и более покупателями, то собственником надела будет являться гражданин, которой первым закончит процедуру регистрации объекта в Росреестре.
Если условия сделки предусматривают предоплату либо внесение определенной суммы в залог, то деньги передавать необходимо только по расписке. Процесс передачи должен осуществляться при свидетелях. В целях собственной безопасности основную часть денег лучше передать с использованием ячейки в банке.
Какие должны быть документы на участок
При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.
Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:
- Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
- Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
- Кадастровый паспорт на участок.
- Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
- Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
- Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.
Какие документы нужны
Ни одна сделка с недвижимостью не будет проведена и зарегистрирована, если в пакете обязательных документов будет не хватать хотя бы одного листочка. Какие бумаги должен предоставить продавец:
- Документ, способный подтвердить право собственности продавца на участок. Здесь нужно внимательно ознакомиться с тем, что предоставляет продавец;
- Кадастровый паспорт на объект;
- Технический паспорт, выдаваемый Росреестром на земельные участки;
- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- Бумага о государственной регистрации;
- План межевания;
- Разрешение от второго супруга на продажу объекта. При условии, что продавец состоит в браке;
- Выкопировка из кадастрового плана;
- Документ, где будет указано, что по данному участку нет долгов.
Договор не может быть заключен в отсутствии одной из сторон – это требование законодательства.
Само соглашение о купле-продаже состоит из 3 частей:
- Вступительная часть. Содержит описание предмета договора, данные продавца и покупателя. Обязательно наличие числа, месяца и года, когда подписывается документ.
- Основная часть. Здесь находится подробное описание участка с подробным перечислением построек на нем. Обязательно присутствует цена. Согласно ст. 555 ГК РФ указывают общую цену всего участка вместе со строениями, описание порядка расчетов. Рекомендуется дополнительно указать стоимость каждой постройки.
- Заключительная часть. Содержит реквизиты сторон. Если денежные средства будут перечисляться через банк, то нужно указать данные банка. Личные подписи продавца и покупателя.