Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли поторопиться с оформлением ипотеки зимой 2022 года?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Почти каждый банк предлагает целый список условий, при которых процентная ставка может быть снижена. Некоторые тесно связаны с условиями кредита (например, скидка за крупную сумму или первоначальный взнос более 20-30%), другие – с категорией клиента (зарплатный получает скидку), а некоторые – с оформлением (подача заявки и оформление сделки).
Как сэкономить на ипотечном кредите?
Поэтому, даже по кредиту с низкой базовой ставкой клиент все равно может сэкономить на кредите. Для этого стоит учесть такие моменты:
- рассмотреть условия в банке, в который приходит зарплата. А если возможно – заранее перенести свою зарплату в нужный банк. Закон разрешает работникам получать зарплату на счет в любом российском банке – правда, многие предпочитают не злить бухгалтерию, из-за чего потом будут переплачивать по кредиту;
- обратить внимание на застройщика. Многие крупные застройщики предлагают совместные ипотечные программы с банками – по ним ставка снижается на первые годы кредита, или даже на весь срок. Вполне возможно, что застройщик дома, в котором выбрана желаемая квартира, запустил такой проект с одним из банков – так можно много сэкономить, оформив кредит даже по базовой программе (а с госпрограммой ставка будет совсем низкой – были предложения под 2,55% годовых);
- подавать заявку на кредит только онлайн. Банки уже давно переводят свое обслуживание в дистанционный формат, и дают скидку только лишь за онлайн-заявку;
- при подаче заявки разрешить банку получить выписку из ПФР – это можно сделать прямо на сайте банка через Госуслуги. Банк одобрит такую заявку с большей вероятностью, а ставка вполне может быть ниже – хотя заемщику это не стоит вообще ничего;
- использовать электронные сервисы по регистрации сделки. Такие есть в Сбербанке, ВТБ и некоторых других банках. Оформление сделки будет платным, но стоимость услуги сопоставима, например, со стоимостью услуг нотариуса – однако такое оформление снижает ставку на весь срок кредита;
- сравнить сумму ежемесячного платежа с добровольной страховкой жизни и без нее. Некоторые банки снижают ставку за страховку на 1%, что примерно сопоставимо со стоимостью полиса – поэтому желательно сопоставить оба варианта и выбрать более дешевый (сама по себе страховка жизни по кредиту обычно бесполезна).
Есть еще один инструмент, но им стоит пользоваться осторожно. Это возможность снизить ставку на весь срок кредита, если внести определенный платеж разово. Как правило, это 2-4% от суммы кредита, что снижает ставку на 0,5-1%. Это выгодно, если рассчитать на весь срок кредита, но многие предпочли бы погасить долг досрочно или рефинансировать кредит (и при этом вся выгода от сниженной ставки обнуляется, а разовый платеж уже не вернуть).
И, наконец, есть отличный способ вернуть часть уплаченных процентов по ипотеке. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ распространяется не только на стоимость жилья, но и на сумму процентов (до 3 миллионов рублей). И если вычет на стоимость жилья лучше перенести на будущее (это можно делать без ограничений), то из текущей уплаты НДФЛ лучше вернуть 13% от суммы процентов (и только на оставшуюся сумму возвращать налог со стоимости купленной квартиры).
Как все-таки взять ипотеку и не разориться?
Как мы ранее уже сказали, российские банки продолжают повышать стоимость ипотеки вслед за динамикой ключевой ставки ЦБ РФ: Сбербанк поднял ставку уже второй раз за месяц, еще несколько кредитных организаций не так давно тоже пересмотрели свое предложение в сторону удорожания, показал опрос кредитных организаций, проведенный РИА Новости. Сбербанк в январе повысил ставки по ипотеке на новостройки на 0,5 процентного пункта — до 9,3%, на вторичное жилье — на 0,2 процентного пункта, также до 9,3%. Последний раз банк поднимал ставки 15 ноября. Тогда стоимость кредита на новостройки выросла на 0,4 процентного пункта, на вторичное жилье — на 0,6 процентного пункта.Банк «Санкт-Петербург» скорректировал процентную политику по ипотечным ставкам с 1 декабря. «Изменения процентных ставок обусловлены корректировкой ключевой ставки ЦБ РФ и, соответственно, повышением для банка стоимости фондирования по долгосрочным средствам», — пояснили в кредитной организации. Не исключает изменения ставок до конца месяца «Московский кредитный банк», планирует рассмотреть данный вопрос и банк «Зенит». В конце ноября Промсвязьбанк повысил ипотечные ставки по классическим ипотечным программам на 0,6-0,75 процентного пункта. «Абсолют Банк» также увеличил ставки по стандартным ипотечным программам в ноябре, до конца года новых повышений не планирует. Не планирует на текущий момент рост ставок и «МТС банк». Банк «Дом.РФ» на данный момент не планирует повышать процентные ставки по ипотеке, но допускает, что до конца года этот вопрос будет дополнительно рассмотрен. В крупнейшем банке Крыма РНКБ указали, что внимательно следят за ситуацией на финансовом рынке в целом и будут принимать решения с учетом общих тенденций. В связи со сложившейся тенденцией на увеличение ставок, необходимо действовать на опережение: нужно следить за динамикой ключевой ставки ЦБ и как только она устаканится — необходимо сразу же брать ипотечный кредит, если вопрос жилья перед вами стоит «ребром». Также не стоит забывать о том, что государство в некоторых случаях помогает гражданам с выплатами ипотеки.
Условия рефинансирования ипотеки с Дом.РФ
Одним из условий предоставления реструктуризации с использованием помощи государства является соответствие заемщика определенным требованиям. На господдержку может претендовать гражданин РФ в возрасте от 21 года до 65 лет, проживающий в регионе обслуживания банка-кредитора. Чтобы получить помощь государства в погашении ипотеки, заемщику нужно иметь стабильный доход, который он может подтвердить документами, желательно официальное трудоустройство.
Процент выплат по ипотеке не должен быть выше половины заработка заемщика. Чтобы выплатить с помощью средств Дом.РФ ипотеку или ее часть, для оформления рефинансирования банку нужно предоставить все подтверждающие документы. В базовый пакет входят заполненная анкета-заявление на рефинансирование ипотеки, справки о доходах и составе семьи, а также вся документация, касающаяся объекта залога.
«Альфа-Банк» от 4,69%
Ставка в «Альфа-Банке» – одна из самых низких. Основные параметры кредита:
-
сумма до 12 млн;
-
ставка от 4,69%;
-
срок до 30 лет;
-
взнос от 15%.
Предполагается обязательное страхование объекта недвижимости и добровольное личное. В случае отказа от последнего банк вправе увеличить процентную ставку. Приобретаемый объект переходит в залог до полного погашения задолженности.
Получить займ может любой гражданин РФ, отвечающий таким требованиям:
-
возраст 21-70 лет;
-
стаж на последней работе от 4 месяцев;
-
общий стаж от 1 года.
Ипотека – это кредит на большую сумму. Оформляют его обычно на длительный срок. Переплата в этом случае может оказаться довольно большой. Несколько советов помогут свести ее к минимуму:
- Следует тщательно выбирать, где выгодно взять кредит на ипотеку. Особое внимание надо обращать на ставку. Именно она главным образом определяет переплату. Но перед подачей заявки надо изучить все условия оформления. Иногда в них при низкой ставке включают комиссии, платные опции и прочее, что удорожает кредит.
- Нелишним будет изучить информацию об акциях и спецпредложениях. Многие банки активно сотрудничают с застройщиками и на новостройку от компании-партнера вполне можно получить специальную ставку. Для молодых семей, других категорий получателей также иногда есть различные специальные предложения.
- Страховку следует оформлять самостоятельно. Она при ипотеке обязательна и часто банки предлагают сразу приобрести полисы от компаний-партнеров или подключить комплексное страхование. Но если потратить немного времени и выбрать страховщика даже из списка аккредитованных компаний самостоятельно, то можно существенно сэкономить на ипотеке. Тарифы в разных компаниях могут существенно отличаться.
- По возможности стоит пользоваться мерами государственной поддержки. Российские власти активно предлагают поддержку семьям с детьми и другим категориям граждан. По ним можно выгодней взять ипотеку и переплатить значительно меньше.
- Желательно выплачивать кредит максимально быстро, делая досрочное погашение. Проценты банк начисляет ежедневно на остаток задолженности. При досрочном погашении сумма долга сокращается, уменьшается срок кредитования и соответственно снижается переплата.
Как выбрать программу
Следующие советы позволят определиться с выбором банковской программы:
| Следует узнать о всех имеющихся предложениях | в банках своего региона |
| Имеется ли специальные программы | которые подходят лично заемщику. Например, оформить ипотечный займ на выгодных условиях для молодой семьи |
| Наиболее выгодные варианты предлагают банки-кредиторы | обслуживающие организацию, в которой работает будущий заемщик, и на карту данного банка начисляется зарплата. В такой ситуации вероятность одобрения заявки на ипотеку более высокая, а процент может быть снижен, по сравнению с обычной ипотекой |
| Следует рассмотреть все имеющиеся предложения | Чтобы получить выгодную ипотеку нужно изучить предложения различных банков, проконсультироваться на приме у сотрудников банка обо всех условиях ипотеки. |
Где лучше брать ипотеку
При рассмотрению наиболее выгодных предложений банков по ипотечному кредитованию на новостройки, то лучшие условия дают, например:
| ДельтаКредит | от 9,5% на срок до 25 лет, первоначальный взнос от 15%, обеспечение: приобретаемая недвижимость, залог прав требования (для строящегося жилья), комиссии при оформлении/выдаче: 4% от суммы кредита, мин. 10 500 руб. для Москвы, МО и Санкт-Петербурга, 8 тыс. руб. для ЛО и других регионов ( + 1,5 п. п. к ставке при отказе), страхование: имущественное, личное |
| Промсвязьбанк | от 9,5% на срок до 25 лет, первоначальный взнос от 15%, от 9,4% годовых — при покупке жилья у партнеров банка; + 1,5 п. п. в случае отсутствия регистрации права собственности на квартиру и ипотеки в пользу банка по истечении 30 календарных месяцев до предоставления документов |
Самая выгодная ипотека (ТОП 10 банков):
| № | Наименование банка | Процентная ставка | |
| 1 | Тинькофф | 9,25% | |
| 2 | Промсвязьбанк | 9,40% | |
| 3 | Дельтакредит | 9,50% | |
| 4 | Россельхоз | 9,70% | |
| 5 | Связьбанк | 9,75% | |
| 6 | Открытие | 9,80% | |
| 7 | Совкомбанк | 9,90% | |
| 8 | ВТБ | 10,10% | |
| 9 | Возрождение | 10,10% | |
| 10 | Райфайзен Банк | 10,25% |
Лучшие банки по ипотеке «Молодая семья» (Топ 10):
| № | Наименование банка | Процентная ставка | |
| 1 | Совкомбанк | 7,90% | |
| 2 | Россельхозбанк | 9,70% | |
| 3 | Альфа-Банк | 10.19% | |
| 4 | Сбербанк | 10,20% | |
| 5 | Инвестторг | 10,20% | |
| 6 | ТрансКредитБанк | 10,20% | |
| 7 | Санкт-Петербург | 10,75% | |
| 8 | Райфайзен Банк | 10,25% | |
| 9 | Банк Зенит | 10,55% | |
| 10 | Уралсиб | 10,90% |
Купить выгоднее, чем копить
Как отмечают аналитики группы ВТБ, за счёт возможности рефинансирования кредита и с учётом возврата НДФЛ по уплаченным процентам, использование ипотеки как инструмента для приобретения квартиры даже по ставкам порядка 10% на горизонте 9-10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) не несёт для заёмщика дополнительных финансовых затрат по сравнению с накоплением и приобретением жилья за свои средства.
Ипотека фиксирует стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать на него, а не против, как в случае с попыткой накопить на квартиру. К тому же за счёт ипотеки заёмщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет. Данный вывод применим как для кредитов сроком 15 лет, так и на более длительные сроки (20-30 лет), которые позволяют существенно снизить размер ежемесячного платежа.
Льготная ипотека начала работать по всей России в апреле 2020 года как антипандемийное средство поддержать на плаву застройщиков. Преимущество этой программы в том, что она действовала без ограничений для любого совершеннолетнего покупателя. Главное условие для получения — российское гражданство.
Главное ограничение программы — по ней можно купить квартиру либо в новостройке, либо в строящемся доме, а вторичку приобрести никак нельзя.
Программа действует до 1 июля 2022 года (ее несколько раз продлевали). До 1 апреля 2022 года ставка по ипотеке составляла 7 %. Однако теперь ставку повысили до 12 %.
Зато увеличили сумму. Если раньше сумма кредита с такой ставкой была ограничена всего 3 млн рублей, что делало сложным купить жилье, например, в Москве или Санкт-Петербурге, то теперь жители Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленинградской области могут взять заем до 12 млн рублей, а в остальных регионах — до 6 млн рублей.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.
Перед тем как представить результаты, важно уточнить несколько ключевых моментов. Во-первых, мы не проводили прямое сравнение между тремя вариантами (аренда/первичка/вторичка) метр в метр.
Дело в том, что реальные предложения на рынке сильно отличаются в зависимости от планировок. И если представить себе покупателя с ограниченным бюджетом, который выбирает между первичкой с большей площадью, но более дешевым квадратным метром и вторичкой с меньшей площадью и более дорогим квадратным метром, с высокой долей вероятности он выберет именно ту квартиру, которая обойдется ему дешевле по итоговой сумме.
Проводя расчеты, «Известия» исходили именно из реальных предложений на рынке, опубликованных на одном из самых популярных отечественных сервисов по поиску недвижимости. Для расчетов мы брали среднюю стоимость десяти самых дорогих и самых дешевых двухкомнатных квартир, доступных для покупки на первичном и вторичном рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга и Казани, а также предложения по аренде, которые были выбраны по тому же принципу.
Вместе с тем в своих расчетах мы исходили из предположения, что в случае ипотеки первый взнос со стороны заемщика составляет 15% от общей суммы. Средние процентные ставки и сроки ипотечных займов взяты из последних данных по регионам, опубликованных Банком России. Макроэкономические показатели вроде инфляции, а также потенциал роста цен на недвижимость и ее аренду в расчете не использовались по вполне понятной причине: спрогнозировать эти цифры на 20 лет вперед невозможно.
Результаты подсчетов делятся на три категории: «красная», где стоимость покупки в ипотеку превышает стоимость аренды более чем в два раза, «желтая», где тот же показатель находится в диапазоне от одного до двух, а также «зеленая», где этот коэффициент ниже единицы. То есть в первом случае покупать квартиру в ипотеку нет совершенно никакого смысла, во втором — экономическая выгода в целом может быть как в аренде, так и в ипотеке, а в третьем ипотека в сравнении с арендой выходит настолько дешевой, что брать такое жилье внаем бессмысленно.
Крупнейший город Сибири — самый удивительный с точки зрения недвижимости среди всех пяти городов из анализа «Известий». По верху рынка квартиры на первичке в нем находятся в «красной» зоне, а на вторичке — в «желтой». Так получается из-за того, что аренда на средний ипотечный срок обойдется в 17,7 млн рублей, а первичка и вторичка с учетом ипотеки — 40,6 и 30,6 млн за тот же период.
А вот по низу рынка в Новосибирске ситуация прямо противоположная: снимать жилье там совершенно нет смысла. Дело в том, что и на первичке, и на вторичке коэффициент недвижимости находится в «зеленой» зоне — меньше единицы. Причем на вторичном рынке он и вовсе составляет 0,5 единицы. В рублях это выглядит так: аренда обойдется в 3,8 млн, покупка на первичке — в 3,7 млн, а на вторичке — 1,9 млн рублей.
Сравнение ипотечных программ
| Программа | Кому подходит | Льгота | Условия | Срок действия |
| Материнский капитал | Женщинам при рождении первенца и последующих детей | Выплата субсидии (524 527 за 1-ого и 693 14 за 2-го ребенка), которую можно потратить на ПВ | Рождение или усыновление (удочерение) ребенка | До конца 2026 |
| Семейная ипотека | Семьям у которых родился первый(или последующий) ребенок с 01.01.2018 по 31.12.2022 | Ставка 6% | Срок кредита не более 30 лет; Размер ПВ не менее 15% |
До 1 марта 2023 |
| Ипотека 12% | Все граждане РФ | Ставка 12% | Срок кредита не более 30 лет; Размер ПВ не менее 15%; Размер кредита до 12 млн для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и области и до 6 млн для регионов |
До июля 2022 |
| Ипотека для военных | Военнослужащие, сотрудники Росгвардии, СОБР, ОМОН и вневедомственные охраны | Ежегодные отчисления от государства, которые можно потратить на ПВ(после трех лет накоплений) | Проведение на службе более трех лет | Нет крайнего срока |
| Программа Молодая семья | Женатая пара, одному из членов семьи не более 25 лет | Выплата субсидии в размере: Семья без детей — 30% от стоимости жилья; Один ребенок — 35%; Два ребенка — 40%; Три ребенка и более 50%; |
На каждого человека в выбранном жилье приходится менее 16м2; У семьи нет собственного жилья; Наличие постоянной регистрации в городе, где приобретается жилье; Подтвержденный доход или средства, которые позволят оплатить 60-70% покупки |
До конца 2024 |
| Ипотека для бюджетников (Тюмень) | Работники бюджетных сфер с опытом от 10 лет(образование культура, здравоохранение, соц.сфера, спорт и молодежная политика) | Субсидия в размере 400 000 руб. на ПВ, а так же льготный займ на 10 лет на сумму до 1 млн.руб. под 1% | Готовность дома не менее 70%; На сайте администрации Тюм.области должна быть информация о выбранном доме |
Нет крайнего срока |
| Программа «Сотрудничество» | Граждане проживающие в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям с периода не позднее 01.01.1992 года | В зависимости от стажа работы выдаются сертификаты с различными условиями приобретения жилья по сумме и срок действия | Стаж работы в районах Крайнего Севера не менее 15 календарных лет; Отсутствие иного жилья на территории РФ за пределами Крайнего Севера |
Нет крайнего срока |
| Ипотека для работников it-сферы | Сотрудники IT-компаний, имеющих ОКВЭД 62.01, 62.02, 62.02.1, 62.02.4, 62.03.13, 62.09, 63.11.1.. Возраст — от 22 до 44 (включительно) лет | Ставка — 5% (регионы могут субсидировать ставку) | Размер кредита: 18 млн руб. — для городов-миллионников, 9 млн руб. — для остальных регионов; Доходы — 150 тыс. руб. в месяц для городов-миллионников, 100 тыс. руб. в месяц для всех остальных регионов; Размер первоначального взноса — от 15% стоимости объекта; Срок кредитования — до 30 лет | До конца 2024 |
Как менялись ставки по ипотечным кредитам с 2013 года?
За последние 8 лет среднерыночная ставка по ипотечным кредитам варьировалась 14,7% до 7,2% годовых.
| Год | Ставка в % |
| 2013 | 12,6 |
| 2014 | 12,5-13,2 |
| 2015 | 12,5-14,7 |
| 2016 | 13,84 |
| 2017 | 11,3 |
| 2018 | 9,5 |
| 2019 | 5,76-6 |
| 2020 | 7,2 |
| 2021 | 7,5-8 |
| 2022 | около 6% |
Брать ли ипотеку сейчас?
Эксперты прогнозируют, что в 2022 году рост цен на недвижимость продолжится, а поправки в программу льготного кредитования не окажут значительного влияния на ситуацию. Основной причиной подорожания специалисты называют рост себестоимости строительства. Это связано с ростом цен на топливо, стройматериалы и нехваткой рабочих.
Спрос на жилую недвижимость снизится, но существенного сокращения количества заёмщиков не ожидается. Часть граждан сможет оформить льготную ипотеку, другие получат доступ к спецпредложениям со стороны девелоперов и банков.
Оформлять ипотеку в 2022 году или повременить — личное решение каждого. Делая тот или иной выбор следует учитывать, что средний ценник на ставки по кредитам, аренду и покупку жилья продолжит расти. Поэтому откладывать решение об улучшении жилищных условий не стоит, особенно после решения ЦБ и Минфина запретить ипотеки с плавающей ставкой.