Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже правильно составленный и подписанный договор ДДУ еще на дает 100% гарантий покупателю квартиры. Он не спасет от ситуации, когда Вы передаете деньги компании, а компания затягивает стройку объекта и передачу Вам квартиры.
Права дольщика по договору долевого участия
Чтобы избежать этого, при выборе фирмы-застройщика нужно уметь заранее оценить вероятность возникновения такой ситуации, в чем Вам поможет привлечение квалифицированного долевого юриста. Однако, даже если задержка передачи квартиры произошла, Закон № 214 предусматривает способы защиты Вашего права.
В случае задержки передачи квартиры, Вы имеете право на взыскание неустойки по ДДУ, и застройщик обязан уплатить неустойку вне зависимости от того, предусмотрена ли она в договоре (п. 2 ст. 6 ФЗ-214) или нет. При этом законная неустойка по ДДУ, которую вправе получить дольщик, увеличивается вдвое.
Взыскание неустойки по ДДУ в арбитражном суде
Нарушение сроков сдачи объекта ДДУ в эксплуатацию предусматривает взимание неустойки с застройщика в пользу дольщика (№214-ФЗ). Размер выплаты определяется на базе ставки рефинансирования Банка России и начисляется за каждый просроченный день.
Решить это вопрос можно во внесудебном порядке: если застройщик сразу покроет неустойку. Однако такой исход встречается в 10% случаев. Чаще всего выплаты не осуществляются годами, в итоге неустойка достигает 2-40% стоимости недвижимости.
Если достичь мирового соглашения не удалось, то нужно будет пригласить квалифицированного юриста для взыскания неустойки по ДДУ. Как выглядит эта процедура?
- Формируется пакет документов – договор о долевом строительстве, копии платежных поручений;
- Определяется сумма неустойки;
- Составляется и передается в суд исковое заявление.
Если окажется, что величина неустойки менее 1 млн руб., то дольщику не придется платить госпошлину за представление иска в суд.
При взыскании неустойки по ДДУ без предоплаты заявление можно подать в арбитражный суд по месту постоянной или временной регистрации. При этом можно также рассчитывать и на компенсацию морального вреда в сумме до 10 000 руб.
Стоит обратить внимание на то, что неустойку на случай просрочки в сдаче объекта долевого строительства стоит оговорить в ДДУ: здесь прописывается максимальный срок просрочки, право на моральную компенсацию и штраф при значительной величине неустойки.
В каком случае вы можете претендовать на неустойку?
Претендовать на получение неустойки от застройщика по ДДУ участник долевого строительства многоквартирного дома сможет в случае, неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору.
Чаще всего взыскание неустойки связанно с нарушением застройщиком сроков сдачи объекта недвижимости, предусмотренные ДДУ. Этот срок един для всех участников строительства жилого многоквартирного дома. В случаях, когда уложиться в сроки, указанные в договоре, не представляется возможным по объективным причинам, не зависящим от застройщика, он обязан за 2 месяца письменно предупредить об этом долевых участников и предложить для согласования новый срок ввода объекта. Во всех остальных случаях несвоевременная сдача недвижимости, является основанием для уплаты застройщиком неустойки.
Неустойка также устанавливается за нарушение сроков, устранения недостатков недвижимого объекта и в других случаях.
Споры с застройщиком: устранение недостатков, взыскание неустойки
Юридическая компания «Центральный округ» оказывает услуги по взаимодействию с застройщиком по устранению недостатков в переданном объекте недвижимости, в том числе:
- Консультационная работа
Проконсультируем по ситуации, разъясним ваши права и возможные требования к застройщику, организуем проведение строительной экспертизы по имеющимся недостаткам
- На досудебной стадии
Подготовим претензию застройщику, проведем переговоры, заключим соглашение о мирном решении вопроса, поможем в проведении досудебной экспертизы
- На судебной стадии
Подготовим исковое заявление и все сопутствующие документы, представим интересы в судах всех инстанций, сопроводим судебную экспертизу, обжалуем принятые судебные акты.
- На стадии исполнения решения
Обеспечим исполнение судебного акта: получим исполнительный лист, предъявим его судебным приставам-исполнителям или в банк, сопроводим деятельность пристава, при необходимости, подадим жалобы на его бездействие
Разновидности споров с застройщиками
Нарушать права дольщиков застройщик может как на стадии строительства, так и по его окончании. Наиболее распространенные виды споров с застройщиками:
- о затягивании сроков сдачи объекта (нарушение п.1 ст.6 ФЗ № 214);
- о низком качестве готового объекта (нарушение п.1 ст.7 ФЗ №214);
- об изменении в одностороннем порядке стоимости квартиры (нарушение п.2 ст.5 ФЗ №214);
- об уклонении застройщика от передачи документов, необходимых для регистрации квартиры (п.1 ст.8 ФЗ №214);
- о возврате денег и расторжении ДДУ при банкротстве застройщика.
Итогом спора с застройщиком может быть:
- Расторжение ДДУ.
- Безвозмездное устранение недостатков.
- Уменьшение стоимости квартиры.
- Возмещение расходов дольщику на устранение недостатков квартиры.
- Взыскание юристом неустойки с застройщика.
- Выплата застройщиком штрафа по ФЗ «О защите прав потребителей».
Чем мы можем быть вам полезны
Мы приходим на помощь и решаем все проблемы в тех случаях, когда застройщик не выполняет свои обязательства. Это могут быть:
- и вопросы срока завершения строительства объекта и передачи построенной недвижимости по акту приема-передачи
- и вопросы качества построенной квартиры или нежилого помещения, а также качества общедомового имущества и окружающего благоустройства, предусмотренного проектной документацией
- и вопросы расторжения ДДУ и возврата уплаченных застройщику денег, когда застройщик длительное время задерживает сроки ввода
- и вопросы банкротства застройщика, получения компенсаций или достройки объекта, когда застройщик по тем или иным причинам стал финансово несостоятельным, и уже не может своими силами достроить дом.
Как формировался рейтинг
Рейтинг компаний, специализирующихся на взыскании неустойки с застройщика по ДДУ, формировался на основании продолжительности работы, квалификации юристов и количества успешных судебных заседаний.
В случае хорошей и законной работы организация будет существовать десятки лет, обещая и новым дольщикам возмещение ущерба. Для поддержания статуса набирают в штат эффективных специалистов. Взращивая молодых юристов на реальных делах по взысканию неустойки с застройщика, формируют надежный костяк будущих удачных слушаний.
Но решающий фактор – отзывы клиентов. Люди рассказывают обо всех проблемах, которые вызвало взыскание неустойки с застройщика, стоимости услуг юриста, их соответствию квалификации и результату. Только удовлетворенные потребности клиентов создают репутацию компании.
В результате формируется список надежных, оправдывающих ожидания адвокатов по взысканию неустойки по ДДУ. Они окажут квалифицированную консультацию на любом этапе процесса, а также возьмут на себя ведение дела «от и до». При этом станут официальным представителем во всех инстанциях.
Сколько берут юристы за неустойку по ДДУ, зависит от квалификации и предоставляемых услуг. Адвокат с отличным послужным списком и высоким процентом успешно закрытых дел берет много, но гарантирует результат.
Не экономьте на себе, ведь расходы возместятся в случае выигранного дела. Многие юристы по неустойке на застройщика работают без предоплаты, получая комиссию с выигранного дела.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Основания и размер взыскания неустойки
Действующее законодательство предусматривает, что права дольщика защищены, но на практике ситуация далека от идеальной, поскольку вкладывая собственные средства в строительство будущих квартир, потенциальный потребитель получает ее с существенной задержкой.
Именно нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в собственность лица, приобретшего его, является основанием возникновения соответствующего спора и предметом разбирательства в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде.
Поэтому услуги по взысканию неустойки с застройщика востребованы в достаточной степени, что связано с минимизацией рисков самостоятельного участия в рассматриваемом деле.
Размер неустойки за просрочку передачи участнику объекта долевого строительства составляет:
- 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). С 01.01.2016 года, при расчетах пени, ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ, исходя из периодов ее действия.
Также, расчет периода размера пени за ненадлежащее исполнение договора долевого участия, может осуществляться:
- на день фактического исполнения обязательства, то есть на день передачи квартиры дольщику;
- на день вынесения судебного акта.
Как давно существует ваша компания?
Наша компания была образована в 2008 году, объединив знания и опыт единомышленников в одно целое, усилив практику разрешения различных правовых вопросов.
Первая консультация с юристом бесплатна?
Мы не сторонники альтруизма, но всегда даем первоначальную правовую оценку о сложившейся у Вас ситуации (без изучения документов).
Как формируется стоимость представительства в суде?
Это зависит от многих факторов, основываясь на сложности дела, затраченного времени на конкретную задачу и иных, не менее важных нюансов.
Есть ли скрытые платежи?
Нет, какие-либо платежи, указанные в договоре, не увеличиваются и не уменьшаются до тех пор, пока услуга не будет оказана нами в полном объеме.
Как происходит оплата?
Наши услуги оплачиваются поэтапно. С порядком оплаты можно ознакомиться по данной ссылке.
Можно ли оплатить услуги по результату?
Нет. Мы не можем позволить обесценивать нашу работу, время и усилия, которые мы вкладываем для достижения цели, что и Вам советуем.
Даете ли вы гарантии успешного завершения судебного дела?
Мы прогнозируем исход дела основываясь на анализе, доказательствах, обстоятельствах и судебной практике, но никогда не обещаем 100 % результат. Будьте здравомыслящими и целостными.
Оказываете ли вы услуги ведения дела дистанционно?
Да, предоставляемые нами услуги не зависят от территориально нахождения клиента, но некоторые услуги не могут быть оказаны по объективным причинам.
Какие расходы могут возникнуть в ходе рассмотрения судебного спора?
Расходы стандартны – госпошлина (не во всех случаях), оплата услуг представителя и изготовление доверенности. О всех дополнительных расходах, которые могут возникнуть, мы уведомляем заранее, исходя из предмета спора.
Возвращаются ли оплаченные судебные расходы после завершения дела?
Понесенные расходы подлежат возмещению проигравшей стороной, поэтому мы подаем заявление о распределении понесенных судебных расходов (госпошлина, услуги юриста, экспертиза и прочее).
Необходима ли вам доверенность для ведения судебного дела?
Да, изготавливается нотариусом без нашего участия, но в Вашем присутствии.
Что входит в стоимость юриста по делам о защите прав потребителей?
Ознакомление с материалами дела, претензионный порядок урегулирования спора, подготовка всей необходимой документации, почтовые и транспортные расходы на территории г. Москвы и участие в деле до момента вынесения судом решения.
Оплачивается ли госпошлина по делам о защите прав потребителей?
Нет, данная категория дел не облагается государственной пошлиной.
Как долго рассматриваются споры по защите прав потребителей?
Это зависит от предмета спора, его сложности и загруженности суда, но средний срок рассмотрения дела составляет от 3 месяцев (первая инстанция).
Судебная практика по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ
Дело № 2-05212/2020
Суть дела: Взыскание неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта долевого строительства.
Достигнутый результат: В ходе судебного заседания, в виду отсутствия со стороны застройщика ходатайства о применении 333 ст. ГК РФ судом была взыскана неустойка и штраф в полном объеме. Застройщиком была подана апелляция. В настоящий момент дело до сих пор не назначено к рассмотрению.
Выводы: По закону, только лишь при наличии письменного ходатайства со стороны ответчика суд имеет право применить указанную ному Гражданского Кодекса для снижения неустойки. Однако, как показывает практика, не всегда ответчик может аргументировать необходимость применения этой нормы закона. Участие опытного представителя по делам, связанным со спорами, вытекающими из договоров долевого участия (ДДУ), как правило, позволяет добиться взысканий максимальных сумм компенсации.
Дело № 2-0014/2021
Суть дела: Судебный процесс о возмещении недостатков объекта долевого строительства.
Достигнутый результат: : в ходе предварительного судебного заседания, после ознакомления с материалами экспертизы, проведенной нашими экспертами, со стороны застройщика поступило предложение о заключении мирового соглашения. Когда мы довели эту информацию до сведения нашей доверительницы и озвучили ей условия, предложенного застройщиком соглашения, после совместной консультации, нашим доверителем было принято решение о заключении мирового соглашения. Денежная сумма в полном объеме поступила на расчетный счет доверителя на третий день после подписания мирового соглашения.
Выводы: В нашей судебной практике, не всегда можно столкнуться с желанием застройщика решить спор заключением мирового соглашения. Мировое соглашение, это соглашение двух сторон, в котором каждая из сторон идет на определенные уступки. А в спорах, вытекающих из ДДУ, а особенно относительно качества объектов долевого строительства, с учетом времени на судебную экспертизу и загруженности судов, спор может растянуться на многие месяцы. В данном, конкретно случае, заключение мирового соглашения, предложенного застройщиком, с учетом того, что оно полностью устроило нашу доверительницу, можно с уверенностью считать успехом.
Дело № 2-1724/2021
Суть дела: Судебный спор по площади объекта долевого строительства и взыскании неустойки за несвоевременную сдачу по ДДУ.
Достигнутый результат: : По результатам проведенной судебной экспертизы, площадь квартиры уменьшилась на 1,9 кв.м., соответственно стоимость договора была уменьшена на 475 000 рублей. Неустойка за просрочку взыскана из расчета, примерно 65% от заявленной суммы.
Выводы: Желание застройщика не выплачивать разницу за «потерянные» метры, не увенчалась успехом. Так как ремонтные работы в квартире нашим доверителем после принятия объекта не проводились, этот факт был установлен по результатам судебной экспертизы. Попытки застройщика связать уменьшение площади объекта с ремонтными работами, якобы, проводимыми самим собственником, не увенчались успехом. Размер неустойки, взысканной судом, в размере более чем 60% от заявленной в исковом заявлении, так же полностью устроил нашего доверителя.
Дело № 2-22321/2021
Суть дела: Спор об устранении недостатков по ДДУ и взыскания неустойки с застройщика.
Достигнутый результат: : По результатам проведенной судебной экспертизы стоимость необходимых работ для устранения недостатков уменьшилась всего на 20 000 рублей от заявленной по результатам, проведенной нами независимой экспертизы в размере 650 000 рублей. Неустойка, присужденная судом за просрочку сдачи объекта, составила, примерно, 57% от суммы первоначальных требований. Размер убытков и сумма неустойки, присужденные судом, полностью устроили нашего доверителя.
Выводы: Несмотря на то, что по делам о возмещении убытков в результате некачественного строительства, суд в первую очередь, смотрит на результаты именно судебной экспертизы, очень часто, а особенно, когда качество строительства действительно, «хромает», результаты судебной экспертизы могут не сильно отличаться от результатов независимой экспертизы, положенной в основу исковых требований. Исходя из сложившейся практики наших юристов и адвокатов по делам, вытекающим из договоров долевого участия (ДДУ), мы можем сказать, что взыскание сумм в размере более чем 50% от изначально заявленных, является хорошим результатом. С этим мнением полностью согласился и наш доверитель.
Как составить претензию застройщику о возмещении неустойки?
Несудебный метод предполагает «полюбовное» решение проблемы. Дольщик направляет застройщику заказным письмом требование возместить убытки, полученные из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.
В документе также необходимо указать расчеты суммы неустойки. Формулу для выполнения вычислений можно найти в интернете. Иногда строительным компаниям выгодно оплатить неустойку до обращения в суд, ведь если дольщик выиграет процесс, то застройщику, кроме нее, придется возместить все судебные издержки. Обычно застройщик представляет собой крупную организацию со своим отделом юристов и адвокатов, которые не плохо подготовлены на законодательном уровне, поэтому не лишним будет хотя бы предварительно проконсультироваться со своим адвокатом.
Стоит ли соглашаться на выкуп неустойки
Некоторые юридические компании предлагают своим клиентам выкуп неустойки. То есть мгновенную продажу прав требования к застройщику по договору долевого участия (в виде требования неустойки за просрочку передачи квартиры/апартаментов по договору долевого участия) и передачей клиенту дененжных средств в оплату получаемых прав требования в день подписания договора уступки (договора цессии). И это – отдельный случай договорных отношений клиента с юридической компанией.
Стоит ли соглашаться на такое предложение? Удастся ли уступить неустойку и получить реальные деньги после продажи? Насколько это целесообразно ля клиента и юридической компании?
Выкуп неустойки (ее продажа дольщиком в пользу юридической компании) – не такое уж плохое решение. Во-первых, клиент юридической компании сразу же получает денежные средства и в дальнейшем освобожден как от рисков неудачного судебного процесса, так и от рисков невзыскания неустойки по исполнительному листу с застройщика (например, ввиду банкротства последнего). Все эти риски переходят к юридической компании.
Принимать или нет такое решение – это выбор исключительно участника долевого строительства, поскольку права требования неустойки принадлежат ему и только он сам может тем или иным образом ими свободно распорядиться.
Безусловно, не всякая юридическая компания пойдет на риск выкупа неустойки по тому или иному застройщику, поскольку будущее никому не известно, и заранее невозможно точно предугадать ни сумму будущего выигранного иска, ни фактический успех реального взыскания неустойки с застройщика. Для юридической компании такая сделка с дольщиком еще более рискованна, чем оплата договора юридических услуг по постоплате, поскольку помимо риска неполучения оплаты фирма берет на себя и риски прямых финансовых потерь в размере цены выкупа неустойки у участника долевого строительства. Судебные процессы с застройщиками не всегда заканчиваются фактическим взысканием по причине довольно непрозрачного финансового положения застройщика для посторонних лиц. При выкупе неустойки (продаже неустойки) обе стороны (и дольщик и юридическая компания) в некотором смысле играют «в рулетку». В случае неуспеха взыскания клиент остается в однозначном безусловном выигрыше (поскольку в таком случае он продал безнадежный долг за реальные деньги), а при успехе взыскания в гораздо большем выигрыше остается юридическая компания, поскольку стандартно вложенные юридические усилия (и финансовые средства) вознаграждаются повышенным вознаграждением по делу.
Рассматривая вариант продажи неустойки (выкупа неустойки) обращайте внимание на три основных момента:
- Надежность застройщика (субъективно: его рейтинг среди других застройщиков, продолжительность существования, объем возводимого жилья, платежеспособность в прошлом и в настоящее время, экономическую ситуацию в стране и регионе). Если застройщик не крупный, не имеет надежной репутации, возводит всего один жилой дом или жилой комплекс, имеет или имел в прошлом финансовые проблемы, то «выкуп неустойки» — это, вероятно, самое лучшее ваше решение. Если какая-либо юридическая фирма готова выкупить неустойку к такому застройщику – вам обязательно следует обдумать такой вариант. Вместе с тем, если вам по какой-либо причине нужны денежные средства прямо сейчас – то продажа неустойки также является хорошим решением, в любом случае.
- Цена продажи. Если вам предлагают за права требования по неустойке сумму от 10% (от номинальной суммы требований), то это обычная (рыночная) цена выкупа. Продавать неустойку за 40 и более процентов не стоит, поскольку подобные предложения не существуют (это слишком высокая цена, ничем не обоснованная), и скорее всего такими объявлениями и предложениями вас пытаются заманить к себе мошенники. Неизвестно, что вам предложат «на месте» и как еще попытаются обмануть недобросовестные юридические фирмы и частные юристы. И поскольку нередки случаи недобросовестного поведения лиц, рекламирующих «чрезвычайно заманчивые условия» тех или иных услуг, то мы бы вам не рекомендовали откликаться на подобные предложения. Выкуп неустойки за 10%-15% (классическая цена) обусловлен тем, что суд в большинстве случаев снижает размер выплаты неустойки в 2, 3 или 4 часа (иногда даже в 10 раз), при этом по довольно большому числу дел неустойку в итоге взыскать не получается (по причине неплатежеспособности многих застройщиков к моменту взыскания — через 5-8 месяцев с начала судебного процесса), а само вложение денежных средств подразумевает их обесценение во времени (как финансовых ресурсов в рублях).
- Срок оплаты по договору цессии (выкупа неустойки). Обычно оплата производится в день заключения договора. Но в зависимости от подлежащей к выплате сумме (при больших суммах выкупа) оплата иногда производится с отсрочкой или частями (на договорных условиях).
После заключения договора цессии с юридической компанией вы передаете (уступаете) юридической компании право требовать неустойку, а взамен получаете оплату по договору и избавляете себя и от рисков судебного процесса (снижения неустойки в суде) и от необходимости ожидать фактическое взыскание (деньги по договору цессии вы получаете сразу). Для клиентов, кто не любит играть в игры с неизвестным результатом «выкуп неустойки» является правильным и целесообразным решением. Это решение гораздо лучше, чем вообще не заниматься взысканием неустойки с застройщика, поскольку приносит вам мгновенную выгоду без какого-либо риска.
Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?
Подобного рода иски граждане обычно подают в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика, то есть, строительной фирмы, с которой гражданин подписал договор.
Но в случае покупки жилой квартиры или дома на такого гражданина распространяется действие закона «О защите прав потребителей».
Согласно этой норме права человек может выбрать, в какой суд подавать иск: по месту нахождения застройщика, по месту жительства истца или же по месту нахождения объекта долевого строительства.
Преимущество подачи иска в суд для гражданина в том, что кроме неустойки он может рассчитывать на штраф со стороны застройщика в размере 50% от размера неустойки. Это правило регламентируется законом «О защите прав потребителей».
Юридические услуги от адвокатов и юристов по ДДУ
Юридические услуги от адвокатов и юристов по ДДУ Законного Права — это гарантия добросовестного отношения к своим обязанностям по защите прав дольщиков. Адвокаты по своему кодексу не имеют право вводить доверителя в заблуждение, не предоставлять ему достоверной информации о состоянии дела, по которому адвокат работает, не имеет право работать некачественно. На это у доверителя адвоката есть гарантии, предоставленные адвокатской палатой. Именно этот орган регулирует качество работы адвоката. Поэтому, если перед вами выбор — к чьим услугам прибегнуть, чтобы взыскание неустойки с застройщика дало свои результаты в скором будущем — выбирайте по возможности спеуиалиста, которому вы доверяете, опытного юриста, изучайте отзывы о нем, заранее побеспокойтесь о том, чтобы соглашение о юридических услугах было проверено вами и понято до строчки.
В каких случаях положена компенсация
Одна из гарантий для участников долевого строительства – право на получение неустойки в случае нарушения застройщиком договорных обязательств. Компенсация положена в следующих случаях:
- нарушение сроков сдачи объекта застройщиком;
- уменьшение площади квартиры в ходе строительно-монтажных работ;
- жилье ненадлежащего качества (трещины на стенах или потолке, некачественная электрика и пр.);
- недостатки, выявленные после сдачи объекта;
- затягивание застройщиком гарантийных сроков на исправление недочетов.
В ДДУ прописаны сроки сдачи объекта и неустойка за их срыв. Договор четко определяет границы выплат по неустойке за каждый день просрочки. Можно решить возникшую проблему мирным путем, но иногда застройщик отказывается компенсировать нарушения. Юрист по взысканию неустойки по ДДУ поможет составить исковое заявление в суд.
За отказ Застройщика от выплаты неустойки до суда.