Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Предположим, что покупатель определился со статусом земельного участка, его локацией, съездил на просмотры в несколько коттеджных поселков, выбрал предпочтительный вариант и готов подписать договор с девелопером. Перед покупкой важно проверить, есть ли у компании необходимые документы.
Во-первых, нужно посмотреть правоустанавливающие документы на участок. Это может быть решение/распоряжение/постановление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков в пределах их компетенции, договор купли-продажи участка. Также стоит обратить внимание на то, находится участок в собственности или в аренде (если в аренде, то узнать ее срок).
По словам директора «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, участки в коттеджном поселке лучше покупать, когда каждый из участков уже отмежеван и имеет собственный кадастровый номер, а не находится в общедолевой собственности. Следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой есть информация о наличии/отсутствии у земельного участка арестов, ограничений и обременений. В частности, из выписки можно узнать информацию о наличии охранных зон на участке (водоохраной зоны, зоны газопровода и т.п.), которые будут ограничивать возможности его использования.
В то же время некоторые девелоперы начинают продажи в коттеджном поселке, не размежевав участки и не имея кадастровый паспорт на каждый из них.
«На наш взгляд, наличие документов на каждый земельный участок не принципиально. Важно, чтобы был документ, подтверждающий право собственности без обременений и залогов на сам земельный массив. В этом случае межевание массива на участки – это просто вопрос времени. Для экономии средств девелоперы, как правило, запускают поселок в продажу еще на этапе межевания участков. Это стандартная практика, которая не только выгодна девелоперу, но и делает стоимость участка выгодной для покупки на старте продаж проекта. Важно, чтобы процесс разделения участков и сроки были четко прописаны в договоре купли-продажи. Кроме того, категория земель и разрешенный вид использования по документам должен соответствовать ПЗЗ, размещенным на сайте администрации района», – комментирует директор по продажам ГК «Факт.» Сергей Балуев.
По мнению генерального директора компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрия Новосельцева, можно покупать и не еще не размежеванный участок, но только у надежного девелопера и при наличии в договоре пунктов, которые защищают покупателя (сама «1-я Академия недвижимости» продает только размежеванные участки). Эксперт также советует при изучении документов проверить свидетельство о регистрации юридического лица (девелопера) и свидетельство о ИНН. Плюсами будут наличие сертификата, подтверждающего членство компании в АРСП (Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области), сертификата системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ, а также страховки на сделки с загородной недвижимостью со страховым покрытием от 5 млн рублей.
В чем разница ситуаций?
Разница между сделками компаний и физлиц связана с разными целями покупки и продажи земли, а также порядком налогообложения дохода.
Кроме того, расчеты наличными в РФ между компаниями могут производиться только в размере, не превышающем 100 тыс. руб. Если сумма сделки больше, то обязательны безналичные расчеты. Для физлиц таких ограничений не существует.
Отличие сделок между гражданами и юрлицами:
- компании в основном интересуют земли промышленности и сельскохозяйственные наделы, а физлиц – участки под ИЖС, дачное хозяйство и пр.;
- договор оформляется с участием разных лиц (если речь о компании, то присутствие собственника не нужно, подпись ставит руководитель или представитель компании, для сделок граждан присутствие собственника или его доверенного лица – обязательно);
- разные размеры госпошлины за регистрацию и ставки налогов.
Если продавец земли – юрлицо и работает на общей системе налогообложения, то при получении дохода от продажи придется заплатить 20%, если на упрощенной системе, то 6-15%.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина? |
Какие документы должны быть у покупателя земельного участка
- Персональные документы:
- паспорт физ.лица;
- учредительные документы для организации.
Образец договора купли-продажи
Договор купли-продажи земельного участка не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. Его составляют в письменной форме. В него включают существенно важные и дополнительные условия. К первым относят описание предмета сделки и стоимость. Отсутствие рассматриваемых сведений говорит о том, что соглашение не заключено.
При подготовке договора, можно опираться на типовой образец:
- предмет сделки;
- права и обязанности сторон;
- стоимость земельного участка;
- порядок передачи имущества;
- ответственность;
- форс-мажоры;
- заключительные положения;
- адреса и реквизиты сторон.
Приобретение земельного участка – процедура достаточно простая. Однако стороны могут столкнуться с некоторыми сложностями.
Любая финансовая сделка связана с некоторым риском. На рынке недвижимости часто орудуют мошенники. Именно поэтому рекомендуется проверить при покупке все документы на объект:
- выписку из ЕГРН (она подтверждает отсутствие обременений, а также по ней можно установить настоящего владельца объекта);
- правоустанавливающие бумаги на землю (сведения, отраженные в них, советуется сравнить с информацией из выписки);
- кадастровый паспорт (поможет понять, в отношении какого именно участка стороны заключают сделку).
Как проверить подлинность документов на приобретаемый земельный надел
При покупке недвижимости покупатель должен провести проверку юридической чистоты сделки и самого объекта, который он планирует приобретать.
В отношении земельных наделов алгоритм проверки будет заключаться в следующих действиях:
- необходим подтверждающий документ на право распоряжения землей (свидетельство о регистрации земельного участка или выписка из реестра ЕГРН будут являться надлежащим документом для совершения сделки);
- требуется получить выписку из реестра ЕГРН с основными характеристиками надела (границы, площадь и т. д.);
- для проверки также необходим документ, подтверждающий целевое предназначение земельного надела (при продаже земли должны соблюдаться категории участков и виды разрешенного использования);
- проверка юридической чистоты сделки невозможна без получения справки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений права (например, залогового обязательства).
В большинстве случаев покупатель может сам обратиться в учреждение Росреестра для получения необходимых выписок и справок, поскольку главными принципами функционирования реестра на недвижимость являются открытость и общедоступность.
А также покупатель может потребовать представления справки о ранее регистрировавшихся правах на данный участок.
Поскольку такие бумаги может получить только собственник объекта недвижимости, обращаться в службу Росреестра или МФЦ придется продавцу.
Особенности приобретения участка в садовом некоммерческом товариществе
Покупка подобного земельного участка отличается от других и имеет свои нюансы:
- Такая земля не подходит для частного строительства, а значит, ее цена должна быть в несколько раз меньше. Территорию, возможно, перевести в категорию ИЖС, при условии, что она находится в рамках жилой застройки определенного населенного пункта;
- На садовой земле возможно строительство дачи, которая впоследствии может быть признана и оформлена, как жилая, но при учете соответствия требованиям по габаритам и наличии тепла, для обеспечения проживания круглый год;
- Расходы на строительство в СНТ могут быть значительно выше, чем при размещении здания в поселках с категорией ИЖС;
- Как правило, у владельца такой земли нет права собственности – все принадлежит самому товариществу. Потому все решения нужно согласовывать с участниками СНТ. Однако это не мешает собственнику полностью распоряжаться участком – он имеет право его продать, обменять, сдавать в аренду;
- Новый хозяин земли может распоряжаться им наравне со всеми участниками. Прежний владелец должен подать заявление об исключении его из садового товарищества, а новый, в свою очередь, о вступлении в него.
От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:
-
Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.
-
Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.
-
Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод. Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.
-
Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.
Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.
Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:
- У собственника есть полный пакет документов;
- Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;
- Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);
- Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;
- Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.
Как получить выписку из ЕГРН?
Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.
Вариант 1: МФЦ
- Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.
- Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.
- В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.
Покупка участка вместе с домом
Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.
При определении стоимости сделки можно воспользоваться работой оценщиков, которые смогут правильно учесть особенности расположения участка и дома.
Дополнительно к документам на участок при регистрации нужно предоставить те, которые относятся к дому:
- Те, на основании которых возникло право собственности на него.
- Потребуется выписка из домовой книги.
- Если в доме есть зарегистрированные жильцы, нужно оформить отношения покупателя с ними: они или остаются там жить или дают письменное обязательство выписаться при передаче дома.
- Нужно предъявить справку о том, что налоговые задолженности отсутствуют.
- Выписка из Единого реестра, относящаяся к праву собственности на дом.
- Кадастровый паспорт на жильё.
Предоставив перечисленные документы в Росреестр, справку можно будет получить не позже, чем через 10 дней.
Требования к обеим сторонам соглашения о приобретении надела
После оформления договора купли продажи ЗУ стороны должны обратиться в Росреестр согласно нормам гражданского законодательства, выраженного статьями 131, (п.1), 558 (п.2).
Здесь предоставляются 3 экземпляра договора купли продажи для отметки сведений о проведении регистрации сделки. Если передаточный акт составлялся отдельно, его прилагают к договору. Продавец предоставляет к регистрации:
- паспорт или доверенность и паспорт поверенного;
- свой правоустанавливающий договор (свидетельство о наследовании);
- свой право удостоверяющий документ на ЗУ;
- разрешение супруга (при необходимости);
- кадастровый паспорт ЗУ;
- межевое дело с планом границ ЗУ (о том, реально ли совершить куплю-продажу ЗУ без предварительного межевания, узнаете здесь);
- дополнительные документы, исходя из нюансов сделки.
Покупатель предварительно уплачивает пошлину в размере 2 тысяч рублей за проведение регистрации и подаёт регистратору документ, удостоверяющий личность, из числа следующих:
- паспорт;
- доверенность и паспорт (для представителей);
- свидетельство о рождении ребёнка, разрешение опеки и свой паспорт (при оформлении на ребёнка).
Также покупателем подготавливается и подаётся нижеследующее:
- Заявление о регистрации права собственности.
- Квитанция об уплате пошлины.
- заявления о регистрации прав собственности при покупке земельного участка
- заявления о регистрации прав собственности при покупке земельного участка
Если договор сделки составлялся и удостоверялся нотариально, уплачивать пошлину за регистрацию не требуется.
Регистрация сделки может проводиться в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ «Мои документы».
Пакет документов для приобретения земельного надела ИЖС
Под строительство ИЖС выделяются земли из состава государственного или муниципального фонда.
Необходимо учитывать, что формированием участка предстоит заниматься самим гражданам на этапе предоставления земли во временное пользование, а затем и при переоформлении в собственность.
Для покупки земельного надела под застройку потребуются следующие документы:
- заявление граждан о предоставлении земли под индивидуальное строительство;
- акт выбора земельного участка и предварительного согласования (в ряде случаев оформление таких бумаг не требуется);
- межевой план, изготовление которого входит в полномочия кадастрового инженера;
- протокол определения победителя аукциона (за исключением случаев, когда выделение земли осуществлялось без проведения торгов);
- договор купли-продажи, заключенный по результатам аукциона (цена участка в договоре будет соответствовать результатам аукциона).