Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Какие риски для покупателя?
Как и любая сделка, программа реновациии имеет определенные риски и недостатки.
- Встречаются нелестные отзывы о работе программы реновации в Москве и Подмосковье.
- Смена места жительства для многих пожилых людей трудна психологически.
- Новый район может быть не обжит настолько хорошо, как старый.
- Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.
- Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.
- Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.
- Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства. Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.
Стоит ли приобретать жильё в МКД под снос?
Присмотримся к плюсам:
- Выгодно вложить капиталы с перспективой получить новую квартиру, стоимость которой перекроет потраченные средства.
- Инфраструктура в районе с домами под снос, как правило, очень развита.
- Меньше соседей, соответственно больше парковочных мест рядом с домом.
- И наконец – главный плюс – они дёшево стоят.
Минусы также очевидны:
- Ветхость квартиры может привести к бесконечным ремонтам.
- Отсутствие гарантий, что именно завтра или в очень короткий промежуток времени дом будет снесён, а собственник обеспечен новым, современным жильём.
- Не факт, что новое жильё окажется именно в том же районе. Возможно, придётся жить за МКАДом или где-то поближе к природе и тратить часы в километровых пробках, отправляясь на работу или «в любимый ТЦ».
- Ни один банк не даст кредит для приобретения жилья в доме «под снос».
- Невозможно будет оформить прописку. Только оформить право собственности.
Для любителей наживы есть ещё одна плохая новость. В 2016 году программа расселения была дополнена 3 новыми стратегиями:
- Сколько метров было – столько и получите. Если новая квартира больше – придётся доплачивать.
- Выделяется сумма денег взамен «снесённого» жилья для самостоятельной покупки квартиры.
- Взять ипотеку на льготных условиях с возможностью получения субсидий, покрывающих стоимость новой квартиры.
Особенности приобретения жилья в новостройке по реновации
Жильцы старых домов имеют возможность приобрести равноценное жилье. Площадь квартиры либо останется прежней, либо увеличится. Также может увеличиться и количество комнат.
В таком случае, люди сами доплачивают за новое жилое помещение за счет имеющихся денежных средств или материнского капитала.
Первоначально заключают договор мены старой квартиры на новую, после этого в течение 30 дней подают заявление о покупке от имени всех собственников, формируют пакет правоустанавливающих документов.
Информацию о квартирах в новостройке можно прочитать на сайте Фонда реновации, выбрать понравившуюся, написать заявление. Заявление обязаны рассмотреть в течение 5 дней, и при наличии других претендентов на квартиру, провести аукцион.
Если участник программы реновации отказался от покупки, а потом передумал, в течение 2-х лет он имеет право купить в новостройке еще одну квартиру, находящуюся в собственности Фонда реновации. Главное, чтобы общая площадь двух квартир не превышала 100 м2.
С какими рисками могут столкнуться покупатели?
Главный риск покупателя жилья в доме под реновацию заключается в том, что никаких гарантий на переезд в новое жилье нет. Например, дом могут исключить из программы реновации. Либо возникнут проблемы с финансированием программы, что приведет к ее остановке. В условиях пандемии коронавируса и нарастающих экономических сложностей полностью такой вариант исключать нельзя. Если это произойдет, то получится, что гражданин просто заморозит свои деньги на непонятный срок. И не факт, что он сможет пользоваться или сдавать в аренду старое жилье. Комфорта там мало, поэтому без перспективы реновации такое жилье даже продать будет сложно.
Есть риск, связанный с качеством нового жилья. Сможет ли покупатель выгодно продать полученную квартиру, если вдруг на форумах все жильцы начнут жаловаться на многочисленные недоработки, плохую шумоизоляцию и т.д.? Скорее всего, нет.
Кроме того, никто не может гарантировать, что местоположение нового дома будет идеально отвечать запросам пользователей. Да, программа реновации обещает гражданам переселение в районе проживания. Но даже в рамках одного района могут быть дома, которые стоят в уютном, тихом месте и дома, расположенные вблизи железной дороги, либо рядом с промзоной.
И, наконец, соседи. Если гражданин собирается продать полученную новую квартиру, то для него этот фактор будет иметь незначительное значение, а вот для людей, которые планируют там жить, все совсем наоборот. Никому не хочется очутиться на одной площадке с соседями, которые ведут асоциальный образ жизни. При покупке жилья на вторичном рынке это легко проверить, просто постучавшись в двери будущих соседей и перекинувшись парой фраз. А вот по программе переселения придется рассчитывать только на удачу.
Переезд в равнозначное жилье
Москвичам, чьи дома включены в Программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры. Жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой, а общая площадь больше за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов. Квартира находится в новостройке, расположенной в одном районе с домом-участником программы реновации (в ЗелАО и ТиНАО — в том же административном округе).
Новоселы переезжают в квартиры с уже готовой улучшенной отделкой, которая не требует дополнительного ремонта. В них устанавливается вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.
Равнозначные квартиры предоставляются бесплатно. Также участники Программы имеют возможность приобрести за доплату дополнительную жилую площадь при наличии соответствующих квартир, находящихся в собственности Фонда реновации.
Обратите внимание: по всем вопросам, связанным с переездом в равнозначную квартиру, необходимо обращаться в Департамент городского имущества города Москвы.
Возможна ли покупка дополнительных метров в ипотеку?
В случае, если вы хотите расширить свою жилплощадь, придётся доплатить. Где брать деньги на покупку площади или дополнительной комнаты? Ответ очевиден. Если нет собственных сбережений, нужно идти в банк. Специальное предложение Сбербанка позволит воплотить мечты о большой жилплощади.
Здесь законодательство налагает некоторые ограничения. По программе московской реновации нельзя купить квартиру, площадь которой превышает сотню квадратных метров. Для оплаты дополнительных метров можно использовать средства материнского капитала, жилищный сертификат или государственную субсидию.
Важно! Вы должны уведомить Фонд реновации о том, что хотите расширить своё жильё. Это нужно сделать до истечения 30-дневного срока после получения пакета документов на выделение жилья.
Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию
Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:
- проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
- удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
- убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
- проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.
После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:
- Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
- Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
- Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
- Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
- После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.
Реновация хрущевок. А если квартира в ипотеке?
По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
Что происходит, когда старый дом идет под снос? А если квартира в этом доме куплена в кредит и находится в залоге у банка? Давайте разберемся.
Законодательство защищает права переселенцев, тем более, собственников. Так, статья 32 Жилищного кодекса говорит о том, что при выселении собственник жилья может претендовать на следующие варианты:
- предоставление нового жилого помещения;
- денежное возмещение за утраченное жилье.
Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.
Если планируется снос хрущевок, собственникам квартир в таких домах должно быть направлено письменное уведомление. Причем оно должно быть получено вами не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Именно получено вами, а не отправлено вам. Массовое уведомление в СМИ не считается.
Какие существуют риски для покупателя
Риски при покупке жилья в доме под снос:
- Затраты на ремонт не компенсируются при переселении.
- Дом могут исключить из программы реновации.
- При подписании договора о возмещении стоимости квартиры срок получения и размер компенсации неизвестны.
- Обременения, перепланировка, регистрация кого-то постороннего усложняют или делают невозможным передачу прав собственности.
- Указание срока регистрации собственника в квартире для получения новой.
- При покупке жилплощади в доме под снос в Москве использовать материнский капитал нельзя.
- Иногда местная администрация отказывает новому хозяину в прописке. Запрет распространяется на приватизацию жилища в аварийном состоянии. Решение можно обжаловать в суде.
Вам будет интересно: Список и очерёдность сноса пятиэтажек по программе реновации в 2020–2021гг.
Ипотека для реновации
Можно ли использовать кредит для докупки по Программе реновации, и на каких условиях? Эти вопросы обсудили 18 октября на круглом столе с участием Председателя Комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству, капитальному ремонту и вопросам местного самоуправления Общественной палаты Москвы, председателя Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации Александра Козлова.
В обсуждении приняли участие представители двенадцати банков, Фонда реновации, Департамента градостроительной политики столицы, Департамента городского имущества Москвы, Департамента труда и соцзащиты столицы, Управления Росреестра по Москве.
«Возможность диалога в данном вопросе необходима. Благодаря ипотеке или иному кредиту граждане смогут реально улучшить свои жилищные условия. Докупка – это уникальный шанс Программы реновации. Кто-то сможет увеличить квартиру с двухкомнатной до трёхкомнатной, что в другом случае они не смогли бы сделать, а кто-то сможет разъехаться», – отметил Александр Козлов.
«Граждане нам часто задают вопросы о докупке и по горячей линии, и на личных приёмах, рассматривают возможность взять ипотеку, использовать материнский капитал. Поэтому здесь нужно взаимодействие, чтобы принимать взвешенные решения, которые устроят все стороны, если где-то необходимо отрегулировать правоприменительную практику в нужном направлении», – добавил он.
Представители Фонда реновации рассказали о механизме оценки квартир, которую проводят компании, выигравшие конкурс в соответствии с законодательством о госзакупках. Фонд готов предоставить всю информацию об оценках, чтобы не обременять граждан дополнительными тратами на оценку новой квартиры.
Представители банковского сообщества отметили, что они работают с определенным пулом своих компаний, осуществляющих оценку недвижимости, и здесь важно не допустить разногласий с Центробанком. Этот вопрос планируется проработать и направить запрос в соответствующие иинстанции.
Также банки просили рассмотреть возможность информирования их о смене залога. Например, человек брал ипотеку на квартиру в пятиэтажке, которая была включена в Программу реновации. Естественно, что залог переносится и на новое жильё. Представители кредитных организаций просят информировать их о том, что залог сменился. По их мнению, это может делать Россреестр.
Отдельно общественники, представители органов власти и банкиры обсудили вопрос о выдаче ипотечного кредита при реновации, если собственниками являются несовершеннолетние. Так, если граждане вдруг перестанут выплачивать ипотеку в силу каких-либо обстоятельств, то банк обязан предоставить несовершеннолетнему жильё в соответствии с его имеющейся долей. За этим пристально будут следить органы опеки и попечительства. Но не всегда банки могут найти подобное жильё, и это для них определенный риск. Поэтому редкие банки готовы предоставлять ипотечный кредит, где собственниками являются несовершеннолетние.
В этом же ключе проговорили вопрос использования материнского капитала при погашении ипотечного кредита. Чтобы не допустить злоупотреблений со стороны родителей, которые при использовании маткапитала могут не сделать детей собственниками квартиры, эксперты предлагают сразу придать такой квартире статус жилья с обременением. Данная информация должна быть зафиксирована в Росреестре, а обременение будет в пользу Российской Федерации в лице Пенсионного фонда России. Для реализации процедуры необходимо внести изменения в нормативные правовые акты, отметили эксперты.
В свою очередь первый заместитель генерального директора Фонда реновации по экономике и финансам Пётр Тихомиров сообщил, что в настоящее время сотрудничество по ипотеке налажено с двумя банками. При желании граждане могут использовать и потребительский кредит, но нужно понимать, что ипотечный и потребительский кредиты существенно отличаются по ставке процента, и в случае ипотеки залогом станет целая квартира.
- Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
- Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
- Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
- Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
- Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
- Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
- Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
- Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
- Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
- При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.