Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земли с правом выкупа у физического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы правильно и выгодно арендовать землю, необходимо сделать правильный выбор места. Важно учитывать наличие необходимых коммуникаций, наличие объектов инфраструктуры, планировочные особенности местности, а также стоимость аренды.
Выкуп земли: когда и как это делать
Выкуп земли — процедура приобретения земельного участка, который арендовал гражданин или юридическое лицо. В случае выкупа земли арендатор получает право на полное владение и распоряжение земельным участком. Таким образом, выкуп земли является одним из наиболее эффективных способов приобретения прав на недвижимость.
Для того чтобы осуществить выкуп земли, арендатор должен предоставить заявление на выкуп земельного участка в орган государственной власти или администрацию, которая выдавала на него земельный договор. Вместе с заявлением необходимо представить документ об оплате выкупной цены за землю. По итогам предъявления заявления об аренде земли и оплаты арендных платежей на протяжении 5 лет, арендодатель может предоставить арендованный участок на выкуп. При отказе арендодателя на предложение о выкупе земли необходимо рассмотреть возможность выкупа на аукционе или при ее продаже.
В случае выкупа земельного участка арендатору необходимо заключить договор купли-продажи и провести процедуру регистрации прав на участок в кадастровом учете. Для этого необходимо предоставить акт приема-передачи участка, а также заключение по выборке участка земли на переход выкупаемого участка в права покупателя. Также арендатор, приобретая право на землю, должен проинформировать об этом налоговую службу, так как по данной транзакции может возникнуть необходимость выплаты налогов.
После сделки выкупа земли, покупатель должен будет оплачивать налог на имущество — земельный налог – по установленным законодательством регламентам. При расторжении договора аренды земли без права выкупа, арендатор не будет иметь право на выкуп. Также оно может быть произведено в случае наличия просроченных арендных платежей или нарушении других прав через договор аренды земли. Необходимо понимать, что процедура выкупа земельного участка требует достаточно сложных действий, поэтому решив на выкуп земли, надо быть готовым к последующим комиссарам, разбирательствам и переговорам с арендодателем и/или органами государственной власти.
Нюансы законодательства, регулирующего аренду с выкупом
Аренда земли с выкупом является разновидностью аренды, при которой арендатор получает право приобретения арендуемого участка недвижимости в случае его продажи.
Для заключения выкупной купли-продажи необходимо оформить соответствующие документы, такие как акт о выкупе и кадастровый паспорт на объект недвижимости. В случае расторжения договора арендателем, покупатель не теряет право на переход выкупа в его собственность.
Порядок аренды с выкупом определяется законодательством о земле. Арендатор должен оформить заявление о назначении арендованного участка земли для определенных целей. При заключении договора арендодатель должен указать размер арендных платежей и периоды их уплаты. Какие-либо изменения в договоре аренды возможны только после заключения дополнительного соглашения.
Администрации муниципальных образований и государственной кадастровой палаты необходимо зарегистрировать договор аренды с выкупом. При этом арендатор обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию документа.
В случае продажи земельного участка с выкупом покупатель должен предоставить документы, подтверждающие личность, а также подтверждение права на приобретение участка. Он также должен пройти процедуру регистрации сделки у государственной кадастровой палаты и оплатить соответствующие государственные пошлины.
- Аренда земли с выкупом может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами.
- При заключении договора аренды с выкупом необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора, а также с действующим законодательством.
- В случае возникновения спорных вопросов по договору аренды с выкупом решение по данной проблеме может быть принято только судом.
Для того чтобы совершить аренду земли с выкупом, необходимо тщательно изучить все нюансы законодательства, которые регулируют данную операцию. Важно также учитывать все последующие процедуры по регистрации документов и оплаты соответствующих пошлин.
Как происходит процедура аренды
Приведем пошаговый алгоритм выкупа земли арендатором у администрации:
- Лицо, которое хотело бы выкупить участок, обращается в муниципалитет с заявлением с просьбой выкупить участок. В заявлении необходимо прописать: кому оно предназначается (обычно это Глава администрации МО), от кого поступило заявление (ФИО/адрес регистрации/проживания/контактные телефоны или электронная почта);
- просьба в предоставлении участка земли на возмездной основе с его подробными характеристиками (кадастровым номером, местоположением, площадью, целевым предназначением);
- перечень всех строений с указанием собственника;
- сроки использования участка; реквизиты арендного договора;
- кадастровая стоимость земли; согласие на использование и обработку персональных данных. К нему прикладывается паспорт или свидетельство о госрегистрации для юрлиц, выписка из ЕГРН о правах на участок/здание на нем, арендный договор, а также план участка/кадастровый паспорт.
Заявление будет рассматриваться в течение 30 дней. После чего при наличии оснований для отказа выносится решение об отрицательном решении в части выделения земельного участка в собственность (например, если земля была изъята из оборота или представлен неполный комплект документов). Если же причины для отказа отсутствуют, то специалисты приступают к разработке постановления о выкупе участка.
Документы и условия аренды с последующим выкупом
Граждане и учреждения, имеющие собственность на арендованном участке, имеют право выкупить эту землю. Это право предоставлено статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При отсутствии структур приобретение осуществляется через предварительные аукционы.
Это нежелательный процесс для пользователей земли, так как стоимость земли может неожиданно возрасти в результате участия в аукционе.
Чтобы избежать аукционов, здания необходимо приобретать заранее. К ним относятся бани, коттеджи и т.д. Здание регистрируется в Росреестре, после чего оформляется документация на покупку участка.
Преимущество такого способа заключается в том, что арендатор имеет исключительное право на покупку участка, если участок находится в собственности. Выкупная цена не может быть выше стоимости земли участка.
При приобретении сельскохозяйственных земель следует учитывать, что такая возможность появляется только через три года после подписания договора аренды. Основным требованием, которое необходимо выполнить в этом случае, является надлежащее использование земли с учетом ее назначения.
Для заключения договора аренды необходимо подготовить следующие документы
- Кадастровый паспорт,
- план-план участка,
- заявление о целевом использовании земли.
Кадастровые документы и межевые планы можно получить в компетентном местном органе. Если участки зарегистрированы неправильно и не определены границы, необходимо за свой счет провести топографическую съемку.
Далее, чтобы заключить договор аренды, муниципалитет должен предоставить следующие документы
- документы, подтверждающие право собственности на землю — свидетельство о праве собственности, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц,
- официальное разрешение на предоставление земли без аукциона.
Без этих документов договор аренды не может быть расторгнут. Далее, арендатор должен иметь общегражданский политический паспорт.
Для каких целей государство предоставляет земельные наделы в найм с правом их выкупа
Участки могут сдаваться в аренду через организованные аукционы или без аукционов. Аукцион — это вид торгов, на которых участки сдаются в аренду тому, кто предложит наибольшую цену.
Такие аукционы обычно организуются для работников, которые намерены арендовать участки, которые впоследствии будут использоваться по назначению. Примером может служить сдача в аренду сельскохозяйственных участков для частного выращивания.
Если участок арендуется путем последующего оформления в частную собственность без организации земельного аукциона, заявитель должен использовать только государственные участки, предоставленные государством.
- Земли сельскохозяйственного назначения.
Такие участки арендуются без аукциона, а затем оформляются в собственность только в случае организации сельскохозяйственного поселения или сельскохозяйственной эксплуатации.
- Участки для строительства квартир или индивидуальных домов.
В этом случае в договоре аренды оговаривается, что строительство ведется на земле, арендуемой государством.
- Строительство социального значения.
Этот блок может быть объединен с предыдущим, но переименован в «Финансовая сторона сделки». Однако если арендатор еще не решил, покупать ли участок, этот блок остается отдельным элементом.
Сопровождение заключения договора аренды земли у государства
Наши услуги включают в себя:
- Консультация по выбору земельных участков, процедуре и стоимости Госаренды;
- Помощь в выборе земельных участков;
- Предварительное согласование с госорганами возможности выделения отобранных земельных участков;
- Утверждение схемы расположения земельных участков или отказ в утверждении указанной схемы;
- Межевание земельного участка (оплачивается заказчиком);
- Регистрация вновь образованного земельного участка в Росреестре;
- Регистрация договора аренды (кроме случаев выкупа земельных участков);
- Получение и предоставление заказчику кадастровой выписки на земельный участок.
Документы и условия аренды
Для заключения сделки необходимо соблюдать ряд условий:
- использовать территорию только по целевому назначению;
- выполнять все пункты договора, в частности, своевременное внесение арендных платежей;
- иметь необходимую сумму для приобретения надела;
- не иметь планов и претензий на участок со стороны государственных органов власти, когда истечет срок договора.
Порядок оформления сделки выглядит следующим образом:
- Выбор объекта. Главное, чтобы на территории не было никаких строений. Иначе преимущественное право на покупку останется за их владельцем. Подобрать подходящий вариант можно с помощью карты Росреестра или на торгах, куда попадают наделы без обременений.
- Получение выписки из кадастровой палаты.
- Подача заявления в соответствующий государственный орган или муниципалитет. При себе надо иметь паспорт или выписку из ЕГРН для юридического лица, план участка, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРП, подтверждающую право на объект. Лучше сразу попросить типовой бланк заявления, чтобы избежать лишних заминок. Как правило, в нём указываются личные и контактные данные, категория земли, особенности аренды, возможность выкупа, наличие обременений и имеющиеся льготы. Заявление можно отдать при личной явке или отправить по почте. Рассматривается в течение 30 дней.
- Отправка документов в Росреестр для оценки, если кадастровая стоимость территории не установлена.
- Проведение межевания участка и закрепление соседских границ, которые дают право на получение технической документации.
- Выдача муниципалитетом постановления о приобретении земельного участка, в котором прописывается окончательная стоимость.
- Подписание договора аренды с правом последующего выкупа.
- Оформление государственного акта на землю и заключение договора купли-продажи.
В процессе оформления сделки могут возникнуть проволочки, о которых следует знать заранее.
- Некорректная или недостоверная информация в подготовленных документах.
- Подача неполного пакета документов, предусмотренных в стандартном перечне.
- Несоответствие формы заявления — его образец лучше сразу попросить в администрации.
- Наложение запрета на выбранный участок, из-за чего он, в силу закона, не может быть передан в аренду, например, в связи с особенностями целевого использования — заповедники, территории водного и лесного фонда страны.
- Банкротство лица, подавшего заявление.
- Прекращение деятельности организации, если заявителем выступает юридическое лицо.
- Трудности, связанные со статусом нерезидента. Если заявитель не имеет гражданства РФ, то обязан предоставить документ, подтверждающий его право на совершение сделки.
При наличии любого из нарушений собственник имеет полное право отказать и в выкупе, и в заключении договора аренды.
Когда арендодатель является частным лицом, то он вправе выдвинуть собственные условия, препятствующие подписанию договора, поскольку сделка может быть заключена только по желанию сторон. Принуждение участников недопустимо.
Учитывая все особенности аренды с правом выкупа, разумно перед заключением сделки прибегнуть к помощи посредника, обладающего профессиональными знаниями и релевантным опытом.
Вот лишь несколько преимуществ такого решения:
- Правовая информация, полученная из общедоступных источников, является базовой и не содержит важных деталей и аспектов, которые может подсказать грамотный юрист.
- Рынок недвижимости не стоит на месте. А вместе с ним развиваются и совершенствуются мошеннические схемы, которые довольно сложно выявить, не имея специальных знаний и опыта.
Возможность продажи арендованных участков.
Аренда участков может быть разрешена как муниципалитетом, так и частным сектором. Если участок арендуется муниципалитетом, то продать его можно только в том случае, если арендодатель сохраняет право собственности на участок. В этом случае стоимость арендуемого участка включает в себя стоимость муниципального участка. Перед продажей арендованного участка необходимо провести проверку права собственности на него, чтобы выяснить, нет ли других лиц, имеющих право на этот участок.
Если земля арендуется физическим лицом, то она может быть продана или куплена путем расторжения договора купли-продажи. В этом случае срок и условия аренды определяются стороной сделки. Продажа арендованной земли выгодна как арендодателю, так и арендатору, в зависимости от обстоятельств и потребностей каждой из сторон.
Однако рынок арендованной земли сопряжен с некоторыми рисками и трудностями. Например, при покупке арендованной земли необходимо учитывать оставшийся срок аренды и возможность его продления. Необходимо также учитывать обязательства, налагаемые на арендатора в течение срока аренды, а также ограничения и обременения, которые могут существовать на участке.
При реализации процедуры продажи арендованного участка необходимо составить договор купли-продажи. В нем определяются условия сделки, в том числе стоимость участка, сроки и порядок перехода права собственности. Необходимо также убедиться в юридической чистоте участка и наличии всей необходимой документации.
Таким образом, продажа арендованных участков сопряжена с рядом юридических и финансовых аспектов, которые необходимо учитывать при совершении сделки. Несмотря на то что приобретение арендованного участка может быть выгодным решением, необходимо тщательно проанализировать и проконтролировать все юридические аспекты, чтобы обеспечить полное владение участком.
Земельный участок находится в аренде
Землю из аренды можно приобрести в законную собственность, если на это есть согласие самого собственника. Оформление зависит от правового статуса объекта и его законного владельца.
Стороны должны придерживаться положений ст. 22–24 ЗК РФ. Аренда возможна на все земельные участки, за исключением объектов, указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Размер платы за право пользования землей устанавливается сторонами добровольно или муниципальными актами.
Для этого требуется уведомить арендодателя. Правоотношения между собственником и арендатором могут быть установлены на конкретный срок или не иметь временных ограничений.
Для аренды земельного участка с правом выкупа в собственность необходимо, чтобы:
- земля была свободной в обороте;
- объекты землепользования были доступны для выкупа. Например, отдельные категории земель не могут быть проданы иностранцам;
- участок использовался по назначению. За этим следят контрольно-надзорные органы (отделы при муниципальных образованиях, Росимущество и т. д.).
Перед согласованным выкупом арендованного земельного участка в собственность стороны должны соблюдать правило первоочередной аренды. Оно установлено ГК РФ — ст. 621.
Арендатору разрешено обратиться в суд за взысканием убытков, которые были вызваны из-за необоснованного отказа продлить договор.
После истечения срока сделки, и при молчании обеих сторон она продлевается на уже неопределенное время. Изменения в документ могут быть внесены только при согласии сторон или по судебному решению.
Затраты в основном составит арендная плата. В отношении федеральных земель порядок расчета платы за аренду устанавливается правительством, для региональных субъект федерации, для муниципальных — муниципалитет.
На полученные в аренду в результате аукциона цена будет определятся результатом торгов (та сумма, которая была предложена победителем аукциона перед его окончанием). Стартовая сумма при торгах рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и не может превысить 1,5% от нее. При отсутствии кадастровой стоимости за основу берется рыночная.
Пока дом находится в процессе возведения, аренда рассчитывается с учетом льготного зонального коэффициента.
Аренда сельхозземель, а также наделов под ИЖС, ЛПХ принадлежащих федерации составляет 0,6% кадастровой стоимости.
Отличия при найме земли у государства и муниципалитета
Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.
ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения принадлежат преимущественно государству, а территории, предназначенные под индивидуальное частное строительство, находятся у администрации населенных пунктов.
В связи с этим разграничением могут возникнуть вопросы о видах целевого использования земель, а также определения стоимости аренды используемых территорий.
Устанавливает общие нормы, которые регламентируют процесс аренды земельных участков у муниципальных образований и государства Земельный кодекс.
Договор аренды земельного участка с последующим выкупом – образец, правила заполнения
| Отзывов: | 21 | 49026 |
| 10 | 23.08.2013 |
| число консультаций: | 81 |
| отмеченных лучшими: | 5 |
| ответов к документам: | 52 |
| размещено документов: | 927 |
| положительных отзывов: | 83 |
| отрицательных отзывов: | 6 |