Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ряде случаев государственные структуры не спрашивают согласия второго собственника (супруга) на дарение. Тогда граждане без ведома второго супруга могут подарить имущество, а потом уже ставят супруга перед фактом, или вообще ему об этом не говорят. Так по закону делать запрещено. Если имущество приобретено в браке, то дарить его можно лишь по согласию второго супруга. Ведь любая приобретённая в браке вещь принадлежит на равных правах как мужу, так и жене.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
Можно ли отменить нотариально заверенное согласие супруга и как
Действующее законодательство не предусматривает отмену уже составленного документа. Если супруг решил поменять свое решение, то она в письменной форме должна уведомить об этом нотариуса, и соответственно другую строну. Однако это сыграет свою роль, при условии, что сделка еще не заключена и не прошла государственную регистрацию.
При условии, что договор оформлен и прошел государственную регистрацию, то сторона, которая решила отменить своё согласие может обратиться в суд. В ходе судебного разбирательства истец должен доказать судье, что были достаточно серьезные основания изменить свое решение.
Как показывает практика, сделать крайне сложно. Очень мало существует подобных прецедентов, когда поданный иск удовлетворялся. Суд обычно принимает, строну ответчика, особенно когда речь, что в роли одаряемого выступают дети.
Как оформляется дарение доли для несовершеннолетнего ребенка
Можно подарить долю в квартире и несовершеннолетнему ребенку, однако при заключении договора нужно учитывать некоторые особенности:
- договор оформлен в письменной форме;
- в документе указано, в каком помещении отчуждается доля жилой площади ребенку и каков ее общий метраж;
- необходимо представить образец регистрации недвижимости, предназначенной для дарения;
- подтверждающую документацию, касающуюся согласия от других собственников, проживающих в квартире, если таковые имеются.
Такая документация должна подаваться в письменной форме и быть подтверждена в нотариальной конторе. Следует так же учесть:
- несовершеннолетний ребенок не имеет права лично подписывать договор, вместо него должен расписаться поручитель (с согласия и одобрения ребенка);
- данные о поручителе, то есть его инициалы, информация из паспорта, место постоянной прописки, должны быть внесены в документ о дарении.
Даже если законный представитель поставит свою подпись вместо несовершеннолетнего клиента, это не означает, что ему будет разрешено по закону проводить любые действия с недвижимостью без согласия своего подопечного. То есть представитель не имеет права передарить долю, внести ее в качестве залога, отчуждать наследство несовершеннолетнего.
Более того, даже при факте согласия на такие действия придется пройти проверку органами опеки, чтобы убедиться, что к ребенку не применялись насильственные меры. Чаще всего любые операции с такой недвижимостью не проходят. Без согласия детей или с ним, они смогут распоряжаться своей частью только после наступления 18-ти лет.
Согласие супруга – обязательно!
Однако если обратить внимание на статью 37 ГК РФ, можно заметить, что даже имущество, приобретённое до брака, может быть признано совместно нажитым. Соответственно потребуется согласие на дарение такой недвижимости. Рассмотрим ситуацию на конкретном примере.
У одного из супругов до вступления в брак была своя жилплощадь. По закону, она не может считаться общей собственностью. Однако, если второй супруг вложил личные средства в капитальный ремонт, реставрацию или реконструкцию этой недвижимости и смог доказать свои материальные затраты в суде, он может претендовать на получение доли. В этом случае, при дарении квартиры, в которую вложены деньги второго супруга, потребуется его материальное согласие.
Ситуация может быть и противоположной. Например, у мужа до брака была часть дома. После вступления в брак, часть дома была продана и на вырученные деньги была приобретена квартира. По закону, это совместно нажитая собственность.
Однако, если в суде муж сможет доказать, что недвижимость была приобретена на его средства, право владения перейдёт к нему. Соответственно, дарственная на такую квартиру может быть оформлена без согласия жены.
В любом случае, если имущество нажито совместно, для совершения сделок согласие супруга обязательно.
Важно! Если вы заручаетесь разрешением на дарение квартиры, помните, что вам необходимо нотариальное согласие! То есть разрешение, заверенное у нотариуса. Разрешение в устной форме не имеет юридической силы!
Если согласия на дарение от другого собственника не получить
В ряде случаев «протестующая» сторона может прислушаться к доводам постороннего в сделке человека — юриста или адвоката. Законные и разумные слова профессионалов бывают достаточными для получения такого согласия.
В других случаях следует обращаться в суд. В этом вам помогут наши юристы и адвокаты.
О налогах при дарении доли квартиры
При сделках дарения налог по сделке платит одаряемый в размере 13%, кроме граждан, указанных в Налоговом кодексе как льготные категории, освобождаемые от нлогообложения при дарении. Расчет налогов для нлогооблагаемых сделок производится с кадастровой стоимости передаваемой доли.
Дарение личной или раздельной собственности
Если жилое помещение официально является личной собственностью граждан, либо в процессе брачных отношений был определен раздельный режим владения, дарение может осуществляться без оформления согласия. В состав личной собственности партнеров могут входить следующие объекты недвижимости:
- квартиры, приобретенные гражданами до официального момента вступления в брачные отношения (способ приобретения не имеет юридического значения);
- жилые помещения, которые были переоформлены в собственность одного из партнеров по итогам участия в приватизационной сделки, если второй супруг выразил отказ от участия в приватизации;
- квартиры, подаренные конкретно одному супругу, или полученные им в результате наследования по закону или по завещанию.
Какие моменты должен включать в себя договор дарения?
В соответствии с положениями действующего гражданского законодательства соглашение о дарении должно включать в себя следующее:
- максимально полную информацию о дарителе и одаряемом;
- детальное описание предмета сделки – должно быть указано, по какому адресу расположена квартира, в каком доме и на каком этаже, ее площадь, количество комнат и иные индивидуальные особенности;
- указание на то, что жилье передается в собственность лица абсолютно безвозмездно;
- права и обязанности сторон;
- меры ответственности в случае нарушения положений договора – стоит отметить, что даритель вправе указать, каким образом должен одаряемый пользоваться даром. В случае, если указанные требования нарушаются, даритель вправе требовать расторжения сделки и возврата ему недвижимости. Хотя на практике этот момент считают спорным, поскольку собственник, по сути, может самостоятельно определять судьбу принадлежащего ему имущества.
Дарение совместной недвижимости без нотариального согласия
В 1995 на супругу по акту муниципалитета оформлено и выдано свидетельство на право собственности на землю. В свидетельстве образца 1995 прописывалось основание возникновения права Указа Президента такого-то и постановления администрации такого-то (самого свидетельства естественно не имеется у заинтересованного). Также в браке супруги построили садовый дом. Собственность на дом супруга в росреестре оформляет в 2004. В 2008 супруга в росреестре регистрирует ранее возникшее право на землю. В 2013 супруга без нотариально удостоверенного согласия мужа дарит указанную недвижимость своему сыну. В настоящий момент второй супруг не подозревает о сделке дарения, он уверен, что формально является равнодолевым собственником. Просит разделить недвижимое имущество по суду, т.к. добровольно это невозможно. Однако оно уже принадлежит сыну бывшей супруги по сделке дарения, я (внучка супруга) проверила правообладателя перед разделом и Упс.. Можно ли оспорить сделку дарения, разделить и вернуть часть совместного имущества мужу?
Дорогие друзья, прошу комментов относительно следующего. В рамках иска одного из бывших супругов о признании сделки дарения (без согласия нотариального) недействительной и раздела совместного имущества супругов после развода, вписывается ли еще одно требование о признании имущества, совместно нажитым? Его смысл поясняется инициатором так: оно формальное, но необходимое, т.к. мы фактически истребуем имущество из владения третьего лица, и вновь признаем право собственности за бывшей супругой, т.е. у супруги возникает право собственности по новому основанию — решению суда, а мы сразу просим признать его общим и разделить.
Дело в том, что в таком требовании я не вижу логики и смысла. Кроме вопросов — ничего.
Нафиг сдалась эта супруга? Если сделка будет признана судом недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение из этого же решения суда, а если стороны возвращаются в первоначалку, то имущество итак совместное. Кроме того, да не истребуем мы из владения ничего, это у него после суда в лучшем случае оснований для владения не будет.
Когда разрешение не требуется?Дарственная на недвижимость – самый удобный способ передачи имущества от одного лица другому. Если даритель состоит в браке, сразу возникает вопрос о том, нужно ли согласие его супруга на дарение квартиры. Такая необходимость возникает в том случае, когда недвижимость находится в совместной собственности обоих супругов. К примеру, если она была куплена уже в браке. Однако в некоторых случаях разрешение мужа или жены на участие в сделке не требуется. Вы можете подарить квартиру, не спрашивая согласие супруга, если:
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Сколько придется платить
Тарифы установлены Законом о нотариате. Для сделок с недвижимостью они зависят от того, кому она дарится, и от ее цены:
- жене/мужу, детям или родителям: до 10 млн. рублей — 3000 рублей плюс 0,2% цены жилья, дороже 10 млн. рублей — 23 000 рублей плюс 0,1% от превышения порога 10 млн. (но не больше 50 000 рублей);
- всем остальным: до 1 млн. рублей — 3000 рублей плюс 0,4% цены жилья, от 1 до 10 млн. рублей — 7000 рублей плюс 0,2% от превышения порога; дороже 10 млн. рублей — 25 000 рублей плюс 0,1% от превышения (максимум 100 000 рублей).
Если вы решите подтвердить нотариально дарственную не на недвижимость, а на что-либо другое, платить придется меньше:
- жене/мужу, детям, родителям, братьям/сестрам — 0,3% цены дарственной (но есть минимум — 200 рублей);
- всем остальным — 1% цены дарственной (минимум 300 рублей).
Цена заверения согласия жены или мужа законом не регулируется. В среднем это стоит от одной до двух тысяч рублей.
Теперь нотариусов обязали бесплатно отправлять документы по сделкам для регистрации в Росреестр, так что в случае оформления договора дарения жилья надо будет передать только пошлину. Если же то, что вам (или вами) дарится, не требует нотариального заверения, то можно существенно сэкономить. Однако 13% налога на дар все равно придется отдать всем, кроме ближайших родственников.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом
Законодательством регламентировано обязательное письменное составление такого согласия одним из супругов. Причём оно, к тому же, должно быть нотариально заверено.
Чаще всего письменное согласие пишется в нотариальной конторе. Нотариус может подготовить письменное согласие, и останется только его подписать. Но для этого нужно представить ему свой гражданский паспорт и свидетельство о браке.
При самостоятельном составлении этого документа в нём указываются:
- Паспортные данные дающего своё согласие супруга, данные свидетельства о браке.
- Описывается предмет дарения, являющегося общим имуществом с указанием вида жилья и его фактического адреса.
- Описывается вид сделки, в данном случае дарение, и указывается человек в пользу которого совершается сделка.
В нотариальной конторе после проверки правильности составления согласия на дарение квартиры, и сверки с представленными документами всех указанных в нём данных нотариус заверит своей подписью и печатью заполненный бланк.
Если будут какие-то разночтения в перечисленных в бланке данных с данными в предъявленных документах, нотариус откажется его заверять.
В случаях, когда квартирой один из супругов владеет единолично, при оформлении сделки дарения он должен будет представить заверенное нотариусом заявление, в котором объясняется, почему он владеет этим жильём единолично (вступил в права собственности до заключения брака, получил квартиру в дар, и т.п.).
В каких случаях нужно получать такое разрешение?
Итак, нужно ли согласие супруга на дарение квартиры? Если да, в каких случаях? Согласие требуется в том случае, если квартира является совместно нажитой. Если же семейные отношения были зарегистрированы уже после покупки жилья, то в документе при дарении собственности нет необходимости.
Можно не дожидаться разрешения, если недвижимость партнеру подарили, передали в наследство, или в случае приватизации по договору без оплаты. Тогда эта сторона владеет собственностью в единоличном порядке, и может не спрашивать разрешения у второй половины.
В любом случае, если кажется, что требование согласия незаконно, следует обращаться с заявлением в суд.
На нашем сайте есть ряд полезных публикаций, посвященных оформлению дарственной между супругами. Из них вы сможете узнать, может ли муж подарить жене квартиру, купленную в браке, а также можно ли оформить договор дарения на долю в квартире.