Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делить ипотечную квартиру при разводе приобретенную до брака». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Наиболее распространённые ситуации при разделе квартиры, приобретённой по ДДУ
Если ДДУ заключён до официальной регистрации, а собственность — уже в браке, важно учитывать материальное участие в покупке. Именно фактические денежные затраты на приобретение квартиры определят, будет ли она считаться совместно нажитой и при разводе делиться пополам. Рассмотрим самые распространённые ситуации.
Дольщик выплатил всю сумму до начала отношений
Покупатель приобретает квартиру по ДДУ и вносит всю сумму на эскроу-счёт, как полагается по 214-ФЗ. Пока дом строится, дольщик успевает жениться. В период брака новостройка сдаётся, и супруги оформляют права на собственность. При этом не важно, кто из них по документам владелец квартиры: в любом случае она достанется дольщику — тому супругу, кто оплатил расходы из своих сбережений.
Дольщик купил квартиру в ипотеку, но погасил долг в браке
Парень купил квартиру по ДДУ в ипотеку. Спустя короткое время он женится, и уже после этого пара полностью рассчитывается с банком. При расторжении брака жильё будет разделено в равных долях, ведь для погашения задолженности за покупку квартиры были потрачены средства из общего бюджета семьи.
Является ли ипотечная квартира совместным имуществом супругов?
Да, если ипотека оформлена во время брака, такая квартира считается совместно нажитым имуществом. По общему правилу вся недвижимость, которая приобретена супругами во время брака за счет семейных доходов, находится в их совместной собственности. Это же правило распространяется и на долговые обязательства супругов.
Что делать, если был оформлен брачный договор?
При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке этого документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.
Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, то банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.
Соглашение о разделе имущества и брачный договор
Брачный договор заключают при вступлении в брак или в любое другое время после его регистрации. Начало действия такого договора начинается с момента заключения брака. Договором супруги устанавливают права и обязательства, которые касаются вопросов, связанных с имущественными отношениями супругов.
Особенности брачного договора:
- обязательная письменная нотариальная форма;
- расторжение брачного договора возможно в любой момент брака, при этом односторонний отказ от исполнения пунктов договора возможен только в судебном порядке;
- может быть предусмотрен ограниченный срок действия;
- положения договора не должны ограничивать права супругов.
Также между супругами может быть заключено соглашение о разделе имущества, которое также заключается в обязательной письменной нотариальной форме. Оно отличается от брачного договора тем, что может быть заключено в период брака или после его расторжения и распространяет свое действие только на имеющиеся имущество.
Как не потерять жилье после развода
Если при вступлении в брак имеется оформленное в ипотеку жилье, то следует позаботиться о том, чтобы сохранилось право собственности на него. Этот вопрос особенно актуален, если заемные средства уже почти все выплачены.
В подобной ситуации можно воспользоваться одним из вариантов:
- заключить брачный контракт;
- составить соглашение о разделе имущества супругов.
В соответствии с положениями Семейного Кодекса составление брачного договора возможно, как до заключения брака, так и в период его (см ст. 40 СК РФ). Отличие контракта от соглашения состоит в том, что в него может вноситься информация и о том имуществе, которое будет приобретаться в будущем. Это означает, что, если жилье находится в стадии строительства, в договоре можно обозначить ее правоотношение после ввода дома в эксплуатацию.
Составление соглашения возможно на любом этапе – до брака, во время него или после бракоразводного процесса. Помимо данных паспорта, в документе должна содержаться следующая информация.
- Перечень имущественных ценностей. Обязательно точное определение, а не обобщенная фраза «все имущество».
- Необходимо указать собственника имущества.
- Следует отметить условия, при которых второй супруг может пользоваться имущественными ценностями. Это означает, что, например, при переходе квартиры одному из супругов, второй может проживать в ней какое-то время.
Если приобретенное по ипотеке жилье уже было собственностью одной стороны, в соглашение оно не вносится. В документ следует вписывать лишь имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент составления соглашения.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Как делится ипотечная квартира, купленная до брака по закону
Если квартира куплена в ипотеку до брака, она не должна считаться совместно нажитым имуществом и делиться при разводе. Однако подобный закон распространяется на собственность, приобретенную на личные средства.
Что касается ипотечной недвижимости, сразу после регистрации брака, считается, что погашение долга производится из общего бюджета, а значит, и на имущество появляются равные права. В этом случае не имеет значения, кто из супругов погашал кредит. Ситуация усложняется, если ежемесячные платежи вносил муж, который и оформил ипотеку до брака, а жена после свадьбы ушла в декрет и находилась в отпуске по уходу за ребенком. Подобная причина отсутствия личных платежей второго супруга считается уважительной и не может стать основанием для отказа в доле квартиры.
Если же муж или жена принимает участие в погашении долга по недвижимости, приобретенной до регистрации брака, это является законным основанием для получения полагающейся ему доли при разводе.
Важно! Часть, причитающаяся второму супругу после расторжения семейных уз, рассчитывается на основании финансовых средств, потраченных им на оплату кредита. Поэтому необходимо сохранить все чеки и квитанции, подтверждающие факт внесения платежей.
При расторжении брака возможны следующие варианты разделения обязательств по кредиту, оформленному до женитьбы:
- признание ипотеки личным долгом мужа (жены), оформившего его до брака и выплата компенсации второму супругу за понесенные расходы на оплату долга в добровольном порядке по соглашению сторон либо по решению суда;
- разделение недвижимости на доли с переоформлением займа на каждого супруга по отдельности;
- совместная выплата долга бывшими мужем и женой после развода и получение соответствующей части квартиры после его полного погашения;
- досрочная оплата кредита по требованию банка, если он посчитает, что доходы заемщика уменьшаются после развода (например, из-за алиментных выплат).
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе в браке
Как разрешится супружеский спор, если квартира куплена до брака, а часть ипотечного кредита выплачена из общих средств? Ведь, с одной стороны, все приобретенное супругами до вступления в брак по закону относится к их личной собственности, но в то же время закон говорит об общности доходов супругов, как источника семейного бюджета, а деление общего имущества супругов производится по принципу равенства.
Возникает вопрос — может ли супруг претендовать на квартиру другого супруга, купленную до брака в ипотеку, если ипотечный долг (весь или частично) погашался в период брака?
Ответ очевиден – это исключено по причине правового режима, распространяющегося на такую квартиру: добрачная квартира (т.е. принадлежавшая супругу до того, как он вступил в брак) не подлежит разделу между супругами, поскольку относится к раздельной собственности супругов, если иной режим этого имущества не закреплен в заключенном между супругами договоре.
Возможность судебного признания добрачного имущества совместным имуществом супругов предусмотрена статьей 37 Семейного кодекса РФ только в одном случае – при установлении судом факта существенного удорожания добрачного имущества за счет общих имущественных вложений супругов или за счет имущественных и/или трудовых вложений одного из супругов (капитальный ремонт, переустройство, реконструкция и т.п.).
Иных оснований для признания личного имущества супруга совместным закон не предусматривает.
Погашение в период брака добрачной ипотеки одного из супругов, то есть долга, возникшего у него до брака, не порождает оснований для признания такой ипотечной квартиры совместным имуществом супругов. То есть никаких имущественных прав на соразмерную долю добрачной квартиры супруга-заемщика у другого супруга в этой связи не возникает. Пусть даже за счет супружеского бюджета погашена значительная, а возможно и основная часть ипотечного кредита — квартира все равно целиком останется в личной собственности супруга-заемщика.
Однако, это вовсе не означает, что право второго супруга на общее имущество останется не защищенным.
Далее разберемся, на что имеет право супруг, участвовавший в выплате добрачной ипотеки другого супруга.
Будет ли добрачная ипотека «совместно нажитой»
Семейное законодательство распространяет режим «совместно нажитого» на все, что муж с женой успели купить в период брачных отношений. Так как ст. 1 СК признает лишь брачные отношения, заключенные в ЗАГСе, то общее имущество будет возникать лишь с момента официальной регистрации отношений. И действовать такой режим будет до государственной регистрации развода, распространяясь как на имущественные права, так и на имущественные обязательства.
То есть общими будут все доходы, купленные движимые вещи (кроме личных) и недвижимое имущество, ценные бумаги, доли в капитале.
Исключения предусмотрены ст. 36 СК: права и обязательства, приобретенные до свадьбы, а также полученные в качестве подарка (в том числе обязательства по освобождению от долга по договору дарения), наследства (в то числе долги наследодателя) или по другим безвозмездным сделкам, не являются совместной собственностью.
Таким образом, вопрос вхождения ипотеки в совместную собственность зависит от того, в какой конкретно период она возникла и была оформлена. Если ипотечный договор был подписан после государственной регистрации брака, квартира и долги перед банком по ней будут считаться общим супружеским имуществом. Если подписание документов произошло до вступления в брак, квартира и ипотека будут исключительно личным имуществом.
Впрочем, закон предусматривает случаи, когда личное имущество мужа или жены может стать их общей собственностью в порядке признания судом. Согласно ст. 37 СК, это возможно, если будет доказано, что в личное имущество мужа или жены осуществлялись капиталовложения из общего имущества во время нахождения в браке.
Этот инструмент – единственный шанс представить свои претензии на добрачную ипотеку, если дело дойдет до расторжения брака. Остановимся подробнее на том, можно ли вообще разделить добрачную ипотеку.
Раздел ипотеки, взятой в браке
Раздел ипотеки, оформленной после свадьбы, процессуально происходит значительно проще в сравнении с тем, как делится квартира, взятая в ипотеку до брака. Дело в том, что в таком случае не имеет значения, на кого конкретно оформлена квартира, – на нее в любом случае действует ст. 38 СК, которая делает жилье общей супружеской собственностью, а потому и делится такая квартира обязательно поровну.
Но наряду с квартирой общей супружеской собственностью становится и ипотечный кредит: как правило, внесение второго супруга созаемщиком в договор является обязательным требованием кредитных организаций.
В случае расторжения брака допустимы несколько моделей раздела квартиры и невыплаченной ипотеки:
- квартира делится в равных долях между супругами, но по ипотеке они остаются солидарными созаемщиками;
- квартира остается за тем, на кого она оформлена, а второй супруг выводится из числа созаемщиков и получает компенсацию;
- квартира продается, за счет вырученных средств погашается задолженность, а оставшиеся средства делятся между мужем и женой поровну.
Похожие записи: