Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Чем продажа дома отличается от продажи квартиры
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
При нахождении участка с домом во владении в СНТ, ее приобретение не будет отличаться от обычной сделки с другим типом недвижимости. Единственный нюанс, на который необходимо обратить внимание, это запрет на покупку на основании садовой книжки.
Если гражданин имеет на руках только ее и пытается на основании данной бумаги реализовать участок, то сделку потребуется отменить, так как это удостоверение принадлежности товариществу человека, а не его собственности на недвижимый объект.
Выбор участка из СНТ ответственный этап, который требует немалых временных и денежных затрат. Поэтому перед приобретением необходимо изучить следующее:
- Параметры будущего приобретения, его местоположение, наличие построек или объекта под ИЖС, а также наличие прописанных граждан.
- Формат земельного надела. Если запланирована постройка, то некоторые грани участка могут затруднить это, например, несоответствием пожарным требованиям, отступам от соседних участков, прокладкой коммуникаций.
- Проведение межевых работ и регистрация в кадастровой палате.
- Постройки — изучить год постройки, ее назначение, прописка в ней иных граждан, материалы строительства. Данные факторы напрямую влияют на цену дачи.
Продавцу необходимо знать, что если строительство дома завершено менее трёх лет назад, потребуется оплатить налог в размере 13% от стоимости дома. Если оценка недвижимости проводится при помощи сторонних организаций, нужно заплатить 6 000-8 000 рублей за услуги.
Придётся заплатить и государственную пошлину в размере 6 000 рублей. Сюда входит регистрация сделки, права на недвижимость и земельный участок. Если для передачи денежных средств используется банковская ячейка, придётся выложить около 12 000 рублей.
Можно проверить чистоту сделки при помощи юриста – 2 000 рублей. Если юридическая организация будет курировать сделку на всех этапах – 35 000 рублей.
Можно застраховать сделку. Эта процедура называется титульным страхованием. Здесь нет фиксированной суммы, такая услуга обойдётся в 0.3% от общей стоимости договора купли-продажи. Цены актуальны на 2022 год.
Важно в самом начале собрать все документы, так как иногда, может понадобиться несколько месяцев, чтобы приобрести нужную бумажку.
Вам понадобятся документы отдельно на земельный участок и на дом.
Для продажи дома нужно иметь поэтажный план и технический паспорт. Их можно заказать в БТИ. Придя в эту организацию, вы пишете заявление. После этого, к вам приходят инженеры и оценивают вашу недвижимость.
Для продажи земельного участка вам нужно получить кадастровый паспорт. Его выдает Росреестр, в который вы должны обратиться и написать заявление. Специалисты приходят на ваш участок и делают межевание земли. Затем, на протяжении месяца, они рассматривают вашу заявку и в лучшем случае — выдают необходимый документ.
У некоторых собственников дач есть эти документы, так как они их получили при регистрации имущества. В таком случае, делать документы не нужно. Важно отметить, что земля должна стоять на учете в Росреестре, если вы этого не сделали, тогда придется собрать еще дополнительные документы.
В обязательном порядке, у хозяина дачи должно быть Свидетельство о праве на землю. При его отсутствии, гражданину нужно пройти регистрацию на право собственности.
Что стоит узнать при покупке земельного участка в СНТ
При покупке дачи и земли, за ней закрепленной, проверяют документы, обращаются за справку в администрацию поселка, города. Последняя необходима для подтверждения того, что собственность освобождена от прописанных в ней ранее людей. Если в купленном жилье прописаны другие граждане, то новому собственнику придется пройти через неприятную процедуру выписки нежелательных жильцов. При этом такая выписка не всегда возможна (выписать несовершеннолетних из единственного жилья не получится). Приобретая участок в собственность стоит обратить внимание также и на:
- Форму надела. На нестандартных участках земли не всегда удается возвести дом или другие постройки. Причина – нарушение норм противопожарной безопасности. Между краем участка и строением должно пролегать от 1 до 5 метров.
- Местность. Надел расположенный на пологом склоне может затопляться весной.
- Коммуникации. Перед покупкой следует убедиться в том, что на участке имеется водопровод или колодец, дом обеспечен энергией, имеется возможность подключения газа.
Какие документы готовить продавцу и покупателю
Если продавец подготовил все документы правильно, то между ним и покупателем заключается предварительный договор. Покупатель передает продавцу 10% от стоимости участка. Предварительный договор является основным документом, подтверждающим существование соглашения между сторонами.
После сверки всех бумаг, подписывают основной ДКП. Для подписания его необходимы:
- регистрационное свидетельство на землю и дачу (два разных документа);
- удостоверения личности сторон;
В договоре отмечают, что между продавцом и покупателем произведен полный расчет, т.е. оплата произведена и у продавца нет никаких претензий, касательно этого вопроса. Если подобная отметка в документе отсутствует, Регистрационная палата его не примет на регистрацию и договор придется переделывать. От покупателя, подтвердившего куплю-продажу, необходимо передать на регистрацию:
- договор о купле-продаже;
- регистрационное свидетельство;
- кадастровый паспорт (его можно заказать в течение 2-3 недель в Регпалате);
- паспорт, в том числе, ксерокопия паспорта продавца;
- акт о передаче имущества.
О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ
При покупке дома или участка в СНТ сначала нужно определиться с целью покупки: для летнего отдыха, для использования в качестве «зимней» дачи, для ПМЖ или исключительно для садоводства. От этого будут зависеть приоритеты. В СНТ сегодня можно увидеть практически все коммуникации, включая зимний водопровод, электричество и магистральный газ. В этом случае можно организовать круглогодичное использование дома. Важно учесть, что в СНТ редко есть магистральная канализация, и нужно поинтересоваться, как решают вопрос будущие соседи, чтобы впоследствии не возникло проблем и скандалов. В этом же случае важен вопрос охраны и чистки дорог зимой, это также можно выяснить заранее.
Особое внимание нужно обратить на документы при оформлении сделки. Иногда дачу продают по «садовой книжке», хотя этот документ лишь подтверждает членство в СНТ, о правах на недвижимость она ни о чем не говорит. «Правильным» же правоустанавливающим документом может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, постановление администрации о выделении участка. Также нужен правоподтверждающий документ: свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Кроме того, у продавца нужно запросить кадастровые паспорта участка и дома. В кадастровом паспорте обозначены границы участка: нужно сверить эти данные с тем, что фактически покупается. Также нужны письменное согласие на продажу от супруга продавца и квитанции об оплате коммунальных платежей. Если же земля в собственность оформлена, а дом нет, тогда придется заниматься оформлением строения самостоятельно. По времени при хорошем раскладе это займет около месяца.
Нормативное регулирование
Самый крупный проект в сфере приватизации был запущен 1 марта 2022 года. В законодательной статье указываются разные сроки, на протяжении которых будет действовать льготный период и, в частности, если затрагиваются различные объекты недвижимого имущества, которые были построены в соответствии с нормами статьи 51 Гражданского кодекса, оформить документы по упрощенной системе можно будет до марта 2022 года.
Бесплатное оформление всей необходимой документации распространяется также на дачные участки, гаражи, индивидуальные жилые строения и прочие аналогичные объекты. Таким образом, после вступления данного решения в законную силу порядок оформления правоустанавливающей документации стал значительно проще.
Статья 51. Разрешение на строительство
В последней версии Федерального закона №93 присутствуют определенные поправки, а также прописывается упрощенная схема оформления бесплатной регистрации каких-либо территорий и любой недвижимости, которая на них находится. В частности, воспользоваться системой льготного оформления могут лица, являющиеся собственниками земельных участков, находящихся на территории садовых или дачных кооперативов.
Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии
На официальном сайте Росреестра присутствует достаточно подробная пошаговая инструкция, которой нужно следовать для получения всех необходимых документов, образец, в соответствии с которым будет оформляться декларация, а также бланк заявления.
В Федеральном законе №171, который был опубликован 23 июня 2022 года, предусматривается возможность расширения земельных участков за счет каких-либо территорий, которые находятся по соседству, если они являются собственностью государственных или муниципальных органов.
Расширение площади рассматриваемой территории может осуществляться только после соответствующего уточнения границ, межевания, а также перераспределения указанных земельных участков.
Данная возможность будет присутствовать только в том случае, если соседний участок имеет ту же категорию, а общая площадь соответствует предельным рамкам, прописанным в Земельном кодексе.
Как и где можно оформить документы на дачу
В первую очередь, нужно проверить наличие всей необходимой правоустанавливающей документации. В частности, это касается постановления, вынесенного главой территориальной районной администрации, в соответствии с которым указанный земельный участок предоставляется гражданам для ведения садоводческой или огороднической деятельности с определенным перечнем владельцев или же оформленное свидетельство, подтверждающее право собственности, если документ был составлен ранее 2022 года.
Если указанная документация отсутствует, то в таком случае стоит обратиться в ближайший архив, располагающийся возле рассматриваемого земельного участка.
Кадастровый паспорт на указанный надел должен оформляться в территориальном отделении Росреестра. Для этого нужно обратиться в этот орган и оформить заявление на получение этого документа, воспользовавшись в случае необходимости квалифицированной поддержкой уполномоченного сотрудника.
Не стоит забывать о том, что с 2022 года в соответствии с действующим законодательством за оформление кадастрового паспорта нужно оплачивать государственную пошлину, которая составляет 200 рублей для физических лиц.
Скачать кадастровый паспорт
После того, как пройдет пять дней с момента подачи заявления на оформление кадастрового паспорта, нужно будет посетить отделение Росреестра за подготовленным документом. В случае необходимости можно воспользоваться официальным сайтом этого органа для оформления всей необходимой документации, и для этого нужно просто перейти в раздел «Предоставляемые услуги» и оформить заявку в соответствии с указанной инструкцией.
Там же можно будет ознакомиться с основными техническими характеристиками рассматриваемого земельного участка, указав его адрес в соответствующем паспорте. Оформление кадастрового паспорта через интернет обойдется всего в 100 рублей.
Имея на руках правоустанавливающую документацию и заполненный кадастровый паспорт, нужно будет отправиться в районное управление Росреестра для оформления свидетельства, подтверждающего право собственности на указанный земельный участок.
Специалисты Росреестра всегда помогут в корректном заполнении документа, а также могут попросить имеющуюся документацию для того, чтобы проверить ее подлинность.
Если все предоставленные бумаги будут полностью соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством, на протяжении следующих 20 дней будет оформлено свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности. Срок отсчитывается с момента подачи документов в государственный орган.
Можно ли не оформлять дом?
С августа 2022 года по 1 марта 2022 год действовала упрощенная схема регистрации, позволявшая всем владельцем неузаконенной недвижимости оформить строения на своих участках без каких-либо негативных последствий. Но, большого количества желающих это сделать не нашлось, ведь за узаконенное строение, будь то дачный или жилой дом, семье придется платить налоги.
Тем не менее, скрывать дома не садовых или огородных землях, не получится, ведь уже разработан эффективный алгоритм обнаружения таких «незаконных» построек и расписаны вполне реальные штрафы. Более того, в случае отказа регистрировать «самострои», такие объекты могут снести, а землю даже забрать у владельца (естественно, такие действия будут предприниматься только по решению суда).
Ищут нелегальные постройки с использованием дронов, а также сверяя информацию со спутников и данные о зарегистрированных объектах недвижимости. Владельцам выявленных «самостроев» уже приходят письма с требованием официально узаконить выявленные объекты.
Договор заключается в письменной форме, количество экземпляров соответствует числу участников сделки. Используется стандартная форма, бланк которой можно скачать в интернете. Но лучше обратиться к юристу, который составит документ, отвечающий требованиям законодательства.
Договор должен содержать следующие пункты:
- Данные продавца и покупателя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес прописки. Если сделка проходит по доверенности, указываются ее полные реквизиты.
- Сведения об объекте недвижимости: адрес, номер участка (если есть), имеющиеся строения.
- Реальная цена, за которую продается дача. Иногда продавцы просят занизить стоимость в договоре, чтобы не платить налоги, но соглашаться на это не стоит. Дело в том, что если сделку не зарегистрируют или она будет аннулирована, вам вернут только сумму по договору.
- Порядок передачи денег (на банковский счет, наличными) и сроки.
- Отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц (например, супругов или наследников).
- Когда передаются ключи от дачного домика.
- Подписи сторон и дата.
Современный мир предлагает огромное количество каналов, на которых можно распространить информацию о продаже:
- Интернет;
- Радио;
- Телевидение (можно использовать местное).
Для эффективного поиска потенциальных покупателей рекомендуется задействовать все перечисленные инструменты. Разместите сообщение на бесплатных ресурсах в сети, подайте рекламное объявление в СМИ и ожидайте первых звонков.
При составлении объявления внимание следует заострить на описании объекта. Здесь необходимо отметить основные преимущества участка:
- Расположение;
- Наличие инфраструктуры;
- Площадь жилого помещения;
- Близость водоемов.