Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома в 2020 году.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома в 2020 году.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.

✅ Какие нужны документы?

Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.

До начала реконструкции готовятся:

• заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
• паспорт РФ;
• нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
• документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;

Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.

После реконструкции нужно подготовить:

• аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
• паспорт РФ;
• соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
• техплан на реконструированный дом;
• квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.

Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.

Куда и как подавать иск

Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.

Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).

Можно ли строить без разрешения и на собственной земле.

Вопрос возможности строительства постройки без разрешения на собственной земле зависит от нескольких обстоятельств. Земельный кодекс выделяет несколько типов земель, классифицируя их по критерию целевого назначения. Нельзя возводить постройки на территориях, которые относятся к особо охраняемым зонам или заповедникам.

Для целей строительства пригодны только земли, которые относятся к населенным пунктам или имеют статус сельскохозяйственных земель. Попытка возведения объекта в зоне угодий водного или лесного фонда гарантирует проблемы с законной эксплуатацией здания.

Строительство объекта на собственном участке без получения разрешительных документов возможно в следующих ситуациях:

• участок поставлен на кадастровый учет;
• строение соответствует градостроительным нормам;
• соблюдены правила пожарной безопасности, требования СНиП;
• объект не планируется использовать для получения прибыли и осуществления предпринимательской деятельности.

Если речь идет о здании высотой более 3-х этажей, то получать разрешение на строительство потребуется в обязательном порядке. Аналогичное требование касается объектов социального значения, для которых действуют жесткие требования в части обеспечения безопасности людей.

Документы для реконструкции

Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:

1. Заявление на реконструкцию частного дома;
2. План реконструкции, с техническим заданием;
3. Текущий план здания;
4. Выписку ЕГРН;
5. Паспорт гражданина РФ собственника дома;
6. Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
7. Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
8. Градостроительный план земельного участка;
9. Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
10. Справка из БТИ;
11. В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.

Реконструкция частного дома без разрешения: последствия

В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.

Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:

• гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
• административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.

Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам. Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

Если документы есть в наличии

Когда с документами проблем нет, нужно подать заявление в администрацию вашего района или СНТ о том, что вы планируете (или уже осуществили) строительство. Это можно сделать через МФЦ, к такому заявлению надо приложить техплан здания и проект его реконструкции. Этот документ выдает проектная организация. Можно реконструировать дом и без проекта, но в будущем придется повторно оформлять техпаспорт, кадастровый паспорт и новое свидетельство.

Если дом планируется к использованию в долях, то к заявлению также надо приложить составленное в письменном виде и нотариально заверенное соглашение о долях, иначе дом будет оформлен на одно лицо. Аналогично и в случае регистрации в рамках «дачной амнистии». Дополнительно при наличии некоторых обстоятельств владельца дома могут из администрации перенаправить в некоторые другие органы — например, в Росавиацию в случае близости участка к аэропорту или газовую службу.

Далее администрация проверяет, отвечает ли реконструируемый объект различным требованиям (СНИПы, градостроительные нормы и пр.). Если здесь вопросов нет, то она передает сведения в Росреестр, в ЕГРН вносятся изменения. В среднем весь процесс занимает до трех месяцев и зависит от текущей загрузки ведомств.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Как же быть? Исходные данные

• Есть индивидуальный жилой дом, часть помещения в котором – жилые, часть — нежилые
• Одно или несколько нежилых помещения переоборудованы (точнее, если выразиться юридически точно: реконструированы), преобразовавшись в жилые.
• Разрешение от администрации на такую реконструкцию, в силу ряда причин, получено не было

Технология узаконения самовольной реконструкции Рассмотрим процесс по этапам. Вообще, процесс этот – достаточно длительный, исключительно из-за того, что заявления граждан (как правило) рассматриваются администрацией в течение одного месяца. А таких заявлений будет несколько. Плюс потом еще – обращение в суд, в ходе чего будет проводиться экспертиза, что тоже отнимет примерно месяц времени.

Или – в холодное (летнее) помещение было проведено отопление, что превратило его из нежилого в жилое (что привело к увеличению жилой площади). Или – был оборудован подвал, не говоря уже о мансарде. При этом, несмотря на то, что внешне НИЧЕГО не изменилось, ибо все изменения были произведены ВНУТРИ здания, тем не менее, указанные действия будут являться реконструкцией и, соответственно, целесообразно будет оформить на них право собственности в судебном порядке. Без положительного судебного решения, если ранее не было получено соответствующее разрешение от администрации, узаконить реконструкцию не получится.

Проблема легализации самовольно реконструированного нежилого объекта недвижимости

 Ключевые слова: самовольная реконструкция, аналогия закона, правовое регулирование.

Реконструкция жилых и нежилых помещений требует соблюдения определенного порядка согласования. Однако на практике собственники нежилых помещений, равно как и жилых, производят реконструкцию без выданных разрешений и, по завершении реконструкции, пользуются ей и владеют как своим собственным, не задумываясь о последствиях.

Нуждаемость в разрешении появляется тогда, когда возникает необходимость (яркий пример, купля-продажа, аренда и иные действия, связанные с распоряжением нежилого объекта недвижимости). Как правило, при подаче собственником соответствующего запроса о выдаче разрешения на легализацию реконструкции, орган местного самоуправления зачастую отказывает, мотивируя несоблюдением порядка получения указанного разрешения. Впоследствии, собственник такой реконструкции вынужден обратиться в суд.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) не регулирует вопросы в отношении самовольной реконструкции нежилого помещения. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность для легализации жилого помещения только в случае перепланировки либо переустройства. Для нежилых помещений такой возможности не предусмотрено.

Следует иметь ввиду, что в отличие от перепланировки согласно ст. 14 Градостроительного кодекса целью реконструкции является изменение параметров здания или его частей (технические характеристики, в частности, площадь, высота) либо замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций здания, кроме отдельных частей конструкций на аналогичные, которые ухудшают показатели.

В связи с этим возникают все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это значит, что процедура легализации самовольной реконструкции имеет такой же порядок легализации как самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ, а не по нормам ЖК РФ. При этом при реконструкции должны учитываться конструктивные, пожарные и иные характеристики надежности и безопасности, состояние которых не угрожает жизни и здоровью граждан.

Судебная практика арбитражных судов по делам о сохранении самовольной реконструкции нежилых объектов показывает, что применение аналогии закона в таких делах является неверной и не раз отмечалось судами, что вопрос о реконструкции не урегулирован законодателем. Так Федеральное государственного бюджетного учреждения «Администрация морских портов Приморского края и Восточной Арктики» обратилась в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае о сохранении нежилых помещений. Судом устанавливалось, является ли нежилой объект недвижимости перепланированным или реконструированным для принятия дальнейшего решения по конкретному делу. По итогу суд признал данный объект перепланированным, отмечая по ходу дела, что в гражданском законодательстве нормы, регулирующие последствия проведения самовольной реконструкции нежилых помещений, отсутствуют. В то же время, существенное сходство правоотношений между перепланировкой спорного объекта и в жилых помещениях, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, позволяющие квалифицировать незаконно проведенную перепланировку как самовольное переустройство (перепланировку) жилого помещения в порядке аналогии закона [1]. Из этого следует, что ЖК РФ закрепляет возможность легализацию в отношении самовольное переустройство и (или) планировку для нежилых помещений по аналогии закона, а в отношении реконструкции — отсутствует.

Также интересны случаи, когда лицом осуществлена самовольные реконструкция и перепланировка нежилого помещения, в результате которых меняется общая площадь объекта. Как правило, суды рассматривают и регулируют данные изменения путем реконструкции и перепланировки не в совокупности, а по отдельности. Так ЗАО «Росстрой» обратилось в арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по охране объектов культурного наследия Вологодской области о сохранении нежилого здания в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии. По мнению суда, вопрос о реконструкции следует решать в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством и соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения, то есть аналогия закона, а именно по ст. 222 ГК РФ. Что касается переустройства и перепланировки, то суд по данному делу применяет ст. 29 ЖК РФ, несмотря на то, что данная норма регулирует положения о многоквартирном доме (далее — МКД) [2]. Отсюда следует тот факт, что если для МКД данная норма предусмотрена, то для домов индивидуальной застройки должна по смыслу толкования применяться другая норма, которая в свою очередь не может быть точно определена.

На наш взгляд, сложившийся подход является ошибочным, поскольку по своей правовой природе жилые и нежилые помещения — это разные объекты, к которым предъявляются различные строительные, градостроительные, пожарные требования.

Исходя из вышесказанного, можно заключить, что отсутствие правового регулирования реконструкции означает пробел в законодательстве, который должен быть восполнен. Мы считаем, что поскольку реконструкция является на сегодняшний день довольно распространенным явлением, регулирование которого по аналогии закона невозможно из-за образующихся коллизий, то должна быть норма, которая будет решать вопрос о самовольной реконструкции в отношении нежилых объектов недвижимости, при этом учитывая их правовую природу и режим.

Две квартиры — это мало

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал. По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно. В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Какие документы оформлять, в какие инстанции обращаться, и как узаконить уже существующую реконструкцию.

С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ, по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.

• Что считается реконструкцией частного дома
• Какие виды работ надо согласовывать, а какие нет
• Как направить уведомление о реконструкции дома
• Как узаконить реконструкцию дома

Как оформить разрешение на реконструкцию частного дома?

Оформлять документы на проведение работ нужно в двух случаях:

1. При реконструкции.
2. При перепланировке.

При проведении реконструкционных работ статус здания меняется, следовательно меняются и все документы на него. Если этого не сделать, неоформленный дом не может стать предметом имущественной сделки, то есть собственник его не продаст, не подарит и т.д. Чтобы это осуществить владелец должен иметь на руках переделанные справку БТИ и технический план. При обнаружении несоответствий между реальной конструкцией дома и имеющейся на него технической документацией, БТИ не даст разрешение на проведение сделки купли-продажи или любую другую сделку имущественного типа.

То есть целесообразно заранее оформлять бумагу, которая разрешит проводить реконструкцию. Сделать это можно в отделах административного органа самоуправления по месту расположения здания, а потом зарегистрировать его в Росреестре и БТИ.

Оформление разрешения на реконструкцию частного дома начинается со сбора нужного пакета документов. Проводить любые изменения в жилом здании может только его собственник, следовательно. Начать стоит с проверки документов, которые устанавливают право на собственность недвижимости.

Далее следует обращение в БТИ с оформленным заявлением о реконструкции здания или внешней его части. Согласно этому заявлению будут собираться бумаги о том, возможно ли допустить к исполнению заявленные виды работ. После принятия решения эксперты БТИ выдадут специальную справку. Важно, перед обращением в службу БТИ с заявлением стоит проверить, соответствуют ли параметры здания его технической документации. На сбор документации и ее согласование может уйти до месяца и более.

Одновременно с согласованием технической документации с фактическим положением дел, также нужно позаботиться о получении справок от коммунальных служб, которые подтверждают, что реконструкция не нарушит функционирование коммуникационных и инженерных сетей в виде: газовых трубопроводов, теплоснабжения, водопровода с канализацией, электросети и телекоммуникаций.

Все собранные документы подаются в административный орган самоуправления с заявлением, в котором обоснована причина проведения реконструкции или расширения площади жилого дома. К заявлению также прилагаются:

• паспорт с его копией на имя владельца;
• документы, устанавливающие право собственности на дом;
• подтверждение права на земельный надел и вид права;
• выписка из домовой книги, в которой указано число приписанных лиц;
• если имеются еще собственники дома, то необходимо предоставить их письменное согласие на проведение работ, заверенное у нотариуса;
• согласие от соседей нотариально-заверенное;
• акты согласования с коммунальными службами, пожарной инспекцией и СЭС;
• другие бумаги, требование которых будет необходимо.

С данным пакетом документов административный орган принимает решение и выдает разрешение на реконструкцию жилого здания в виде выписки. Если получен отказ, собственник может обратиться в судебный орган.

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов

Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.

Дополнительное наказание за перепланировку без разрешения

Как правило, если в субъекте установлен штраф за перепланировку, он касается только помещений в многоквартирных домах. В связи с этим собственники нежилых зданий (торгово-офисных, гостиничных, многофункциональных и других) не считают необходимым разрабатывать проектную документацию и согласовывать ее с местными чиновниками.

Однако отсутствие в законодательстве какого-либо региона штрафа за перепланировку нежилого помещения без разрешения не означает, что нарушитель может совсем избежать наказания. Сущность предварительного согласования переустройства в том, чтобы компетентный контролирующий орган подтвердил отсутствие отступлений от закона. К обязательным относятся не только строительные нормы, но и требования противопожарного и санитарно-эпидемиологического законодательства.

Так, незаконная перепланировка может привести к нарушениям:

• ст. 6.3 КоАП РФ о санитарном законодательстве;
• ст. 20.4 КоАП РФ о пожарной безопасности.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

• надстройка (в т.ч. мансард);
• расширение дома;
• утепление пола, стен и потолка;
• замена или установка нового инженерного оборудования;
• перестройка;
• ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

• демонтаж или возведение новых этажей;
• изменение конфигурации, формы и размера здания;
• установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
• постройка крыльца и веранды;
• «прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство, то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Похожие записи:

• Что делать, если налоговая заблокировала счёт ИП
• Специальный стаж работы: понятие, виды, юридическое значение
• День работника уголовно-исполнительной системы в 2023 году в России