Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила сдачи жилья в аренду в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Какой способ уплаты налога лучше
Различные варианты оплаты налога со сдачи собственной квартиры в аренду хороши, в зависимости от ситуации:
- НДФЛ лучше оплачивать тем, кто планирует сдавать жилье редко, на непродолжительное время. Открывать самозанятость, а тем более — регистрироваться в качестве ИП в таком случае нецелесообразно.
- Заплатить налог за сдачу жилища в наем как самозанятый удобно, если доход за месяц составляет около 90-100 тысяч рублей. Это поможет избежать заполнения деклараций, не потребуется вести отчетность. Передать информацию о доходах допускается из приложения от ФНС.
- Индивидуальным предпринимателям подходят все 3 варианта возможных режимов налогообложения. Выбор того или иного зависит от размеров дохода. Если он меньше 150 млн в год, подходит УСН. При превышении лимита лицо утрачивает право исчислять налоговые обязательства по данному режиму. Он переходит на ОСН. В таком случае может быть выгодно купить патент на ведение деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Топ ошибок арендодателей
Не прописывают условия проживания, прописав, могут ли в сдаваемом в аренде жилом помещении проживать семьи с третьими лицами, маленькими детьми и/или животными.
Чтобы не пополнить список собственников, допускающих ошибки при сдаче недвижимости в аренду, не забудьте составить к договору и акт приема-передачи квартиры. Этим вы обезопасите себя от недобросовестных квартиросъемщиков и упростите определение всех вещей и оборудования при расторжении договора.
Уточните в условиях договора, кто будет оплачивать коммунальные платежи. Вы можете сами полностью рассчитываться с УК, оплачивая всю квитанцию, или же предоставить арендатору право самому снимать показания со счетчиков и оплачивать формируемые счета.
Обязательно включите в договор депозит, являющийся вашей «страховкой», если арендатор испортит имущество или же нарушит условия съема. Обычно депозит равен сумме ежемесячного платежа за проживание и возвращается квартиросъемщику при расторжении договора, если тот всё оплатил, оставив после себя арендное жилье в удовлетворительном состоянии без порчи оборудования и мебели. Нередко арендодатели за счет депозита предлагают пожить в их квартире последний месяц. Как бы то ни было, помните, что договор без прописывания суммы депозита лучше не заключать, ведь этот пункт страхует и арендодателя, и квартиросъемщика, который может прожить последний месяц «бесплатно» или вернуть свои деньги для последующего найма/покупки жилья.
Укажите в договоре возможность заключения договора поднайма, ведь иначе недобросовестные квартиросъемщики, к примеру, смогут нелегально использовать ваше помещение для посуточной аренды жилья, что, безусловно, повлияет на внешний вид «квадратов» и приведет к таким нежелательным последствиям, как конфликт с соседями.
Проводите проверки, что не значит заглядывать к свои арендаторам без предупреждения. У вас есть договор, в котором и пропишите, как часто собираетесь наведывать сданные в аренду «квадраты» без сюрпризов для проживающих в помещении людей.
Не поленитесь также проверять, оплачивает ли ваш квартиросъемщик коммунальные счета, если по договору это легло на его плечи.
Если проигнорировать налоги
Не заключив договора найма/аренды, вы не снимете с себя ответственность за неуплату налогов. Если Инспекции федеральной налоговой службы (ИФНС), обнаружит неуплату налога, ведомство вправе:
- потребовать оплатить налоги за последние три года;
- начислить пени на неуплаченную сумму в 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
- наложить штрафы за просрочку сдачи налоговой декларации (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% от суммы налогов). Если неумышленно не уплатили налог в размере 20% или умышленно 40%, умысел придется доказать сотрудникам инспекции;
- завести по ст. 198 УК РФ уголовное дело.
Естественно, правительство рассчитывает за счет нововведений, в первую очередь, пополнить бюджет страны. Ведь, выйдя из тени, граждане должны будут уплачивать налог с получаемой прибыли. Зная среднюю стоимость аренды жилья в крупных городах, несложно прикинуть, какую сумму придется отдать государству. Само собой, желающих будет не много.
Мало того, что наш народ вообще не привык платить налоги, так еще и в большинстве случаев арендная плата выглядит внушительно только для арендатора. Собственнику же с этой суммы нужно оплатить все коммунальные расходы (а это порой чуть ли не 80% от суммы) и время от времени осуществлять косметический ремонт помещения и покупать новую бытовую технику. Также владельцу сдаваемого жилья нужно тратиться на поддержание порядка в сдаваемой недвижимости, поскольку после некоторых безответственных жильцов многие предметы интерьера требуют замены. Естественно, россияне будут пытаться уклоняться от выхода из тени, особенно в кризисное время.
Способы уплаты НДФЛ за аренду
Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:
|
Как уплатить налог |
|
|
1. |
платить как физическое лицо — НДФЛ |
|
2. |
оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) |
|
3. |
купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН) |
|
4. |
оформиться самозанятым |
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Как сдать квартиру правильно: 2 способа
Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.
Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.
Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.
Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.
Арендодатели, не использующие труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.
Налоговые режимы для физлиц:
- единый совокупный платёж (ЕСП);
- декларация по индивидуальному подоходному налогу.
ЕСП
ЕСП – это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно.
Ставки ЕСП:
- 1 МРП (3 063 тг) – для проживающих в городах;
- 0,5 МРП (1 532 тг) – в сёлах.
Условия:
- нет наёмных работников;
- услуги оказываются исключительно физлицам;
- годовой доход до 1 175 МРП (3,6 млн тенге).
Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.
Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3 063×12 месяцев).
ЕСП не могут выбрать (ст. 774 Налогового кодекса РК):
- ИП;
- кто работает в коммерческих и торговых объектах;
- сдающие в аренду нежилое имущество;
- занимающиеся частной практикой;
- иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов.
Декларация по индивидуальному подоходному налогу
Налог с дохода 10%.
Оплата – раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.
Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц налог за год составит 120 000 тенге.
Физлицо может сдавать жильё в аренду физлицам и налоговым агентам:
- юрлицу, его структурным подразделениям;
- ИП;
- лицам, занимающимся частной практикой;
- юридическому лицу-нерезиденту.
При этом рассчитывать и выплачивать налог должно не само физлицо, а субъект, который выплачивает ему деньги, – налоговый агент. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.
Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру на 11 месяцев
Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.
Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день. Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения. Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Чтобы законно сдавать жилье в найм можно оформить патент. Это будет как бы авансом государству за будущие доходы. Стоимость разная. Зависит от площади недвижимости и ее оценки.
Приобретается патент на 6 или 12 мес. Но только для этого надо обязательно быть индивидуальным предпринимателем. С правоустанавливающими документами надо обратиться в налоговую по месту регистрации. После оплаты на протяжении 5 рабочих дней патент выдается на руки.
Если речь идет про один объект, оформлять ИП на патенте не всегда разумно, а вот если гражданин сдает сразу несколько видов жилья, это очень для него выгодно. Ведь сумма рассчитывается в среднем.
Однако, риск убытка остается. Если съемщики решат расторгнуть договор, деньги за патент никто возвращать не будет.