Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры. Рассказываем, как ее правильно оформить и узаконить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ангелина Сакевич отмечает, что «обязательного согласования требует замена или перенос инженерных систем снабжения газом или отоплением, изменение конструкций, которые признаны несущими, площади и количества жилых комнат за счет организации перегородок или сноса стен, а также увеличение проемов, которые располагаются в стенах и перегородках, имеющих статус несущих». В 22-м пункте Постановления Совета министров Республики Беларусь № 1805 также указано, что нужно согласовывать установку устройств гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.
Последствия самовольной перепланировки:
Проблемы с продажей квартиры.
Жилье с незаконной перепланировкой падает в стоимости на рынке. Спрос на него снижается, что влечет за собой проблемы с поиском покупателя. Они возникнут также в случае, если вы хотите обменять или подарить квартиру.
Штраф.
С 4 января 2022 года штраф за незаконную перепланировку по ст. 22.12 (п.4-5) Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях составляет:
- До 20 базовых величин – если не нарушена несущая способность конструкций здания;
- От 10 до 30 базовых величин – если несущая способность конструктивных элементов здания нарушена, а также если произведено переоборудование вентиляционных шахт и каналов.
Что делать после завершения работ по перепланировки?
Как только эти работы заканчиваются, нужно оформить соответствующие изменения. Сначала обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости этих характеристик.
После этого направляемся в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком, где составляется акт приемки выполненных работ по перепланировки. Приемочной комиссии понадобятся такие документы, как ведомость технических характеристик, разработанный и согласованный проект (если он требовался), договор строительного подряда (если их выполнял подрядчик), договор на осуществление технического надзора (если требовался проект) и акты на скрытые работы (если такие проводились).
Далее снова обращаемся в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, чтобы там составили новый технический паспорт и зарегистрировали изменения недвижимого имущества.
Что делать, если все же решился на перепланировку?
− Для начала нужно разработать проект. Это можно сделать как самостоятельно на бумаге или в какой-нибудь программе, так и с помощью дизайнера, − рассказывает Ангелина Сакевич. — После этого собираем все необходимые документы. Обязательно понадобятся паспорт собственника жилья, технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации, лицевой счет с указанием зарегистрированных на жилой площади лиц, нотариально заверенное согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных в квартире лиц и проект планируемых работ, оформленный в свободном виде.
Следующий этап — идем в администрацию по месту нахождения квартиры, там обращаемся в службу «Одно окно», пишем заявление на разрешение перепланировки с перечисленным списком документов.
Специалист в области жилой недвижимости Центра недвижимости «ЦентрСити» обращает внимание, что рассмотрение заявки — услуга платная: «Её стоимость составляет половину базовой величины, оплатить можно в любом банке или через систему ЕРИП».
Что делать, если все же решился на перепланировку?
− Для начала нужно разработать проект. Это можно сделать как самостоятельно на бумаге или в какой-нибудь программе, так и с помощью дизайнера, − рассказывает Ангелина Сакевич. — После этого собираем все необходимые документы. Обязательно понадобятся паспорт собственника жилья, технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации, лицевой счет с указанием зарегистрированных на жилой площади лиц, нотариально заверенное согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных в квартире лиц и проект планируемых работ, оформленный в свободном виде.
Следующий этап — идем в администрацию по месту нахождения квартиры, там обращаемся в службу «Одно окно», пишем заявление на разрешение перепланировки с перечисленным списком документов.
Специалист в области жилой недвижимости Центра недвижимости «ЦентрСити» обращает внимание, что рассмотрение заявки — услуга платная: «Её стоимость составляет половину базовой величины, оплатить можно в любом банке или через систему ЕРИП».
Последствия незаконной перепланировки
Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.
Приведем пример. В доме начнется капитальный ремонт, в течение которого дому будут заменять системы газоснабжения. После завершения контролирующий орган проводит приемку работ. В момент приемки может выясниться, что у жильца объединена комната и кухня, где находится газовая плита. В хрущевках с маленькими кухнями и коридорами часто снимают дверь на кухню. В этом случае ее можно просто вернуть на место без последствий. Но если проведена именно перепланировка со сносом стен, то нужно будет либо узаконить ее и отказаться от газовой плиты, либо вернуть все как было. Но в любом случае жилец заплатит штраф.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Как узаконить самовольную перепланировку / реконструкцию в Минске и Минском районе?
В первую очередь вам следует убедиться, что все проведенные изменения законны – то есть строительные нормы не нарушены.
Сделать это можно:
- обратившись в ЖРЭО, Администрацию района (где вам сразу могут сделать предписание о возврате планировки в проектное состояние или её утверждении в установленном законодательством порядке);
- проконсультировавшись в фирмах, в услуги которых входит согласование и узаконивание перепланировок, в том числе и самовольных.
Для утверждения самовольной перепланировки / реконструкции вам понадобится от 1,5 месяцев (при условии, что этим занимается человек, знающий все нюансы и сам процесс) до 6 месяцев на следующие основные этапы:
- ведомость технических характеристик. Специалист БТИ выполняет обмер помещения и фиксирует все изменения. На основании его измерений будет составлен новый технический паспорт (в случае, если самовольно выполненная перепланировка не нарушает строительные нормы) со всеми внесенными изменениями. Срок – от нескольких дней до месяца.
- техническое заключение, подтверждающее законность изменений. Без этого документа невозможно получить новый технический паспорт. Услугу можно заказать в проектных организациях с соответствующими разрешениями на подобную деятельность. Стоимость – от 250 — 450 бел. руб (в зависимости от сложности) . Срок – около одной недели. Если затронуты несущие стены, к техническому заключению дополнительно прикладывают расчет несущих конструкций в случае, если было проведено усиление. Если усиление не делалось, то заключение будет отрицательным и вам будет отказано в узаконивании самоволки.
- уплата штрафа за самовольную перепланировку. Размер штрафа зависит от того, кто будет его выписывать: если ЖЭС, то зачастую штраф дают от 0,5 б.в, если Администрация района, то как правило, не меньше 10 б.в. и до 50 б.в.
- разрешение на утверждение самовольной перепланировки от Администрации района / города. Для этого собирается и подается в Администрацию района или города пакет документов и согласований (в каждом районе процесс узаконивания отличается тем, что где-то больше согласований, где-то меньше, например, в Ленинском районе нужно дополнительно подписать акты приемки в минимум 5-ти инстанциях). Срок – ок. 4х недель.
- получения разрешения от Администрации района / города и заказ нового тех паспорта и свидетельства о гос регистрации в БТИ.
Срок от 10 дней до 1 месяца.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Еще немного про стоимость и сроки…
В сфере перепланировок некоторые «ребята» пишут :»узаконим от 100/300 руб.», «срок от 1-2 недель» и подобное. Давайте разберемся!
Узаконивание перепланировки занимает 1,5 мес. (обмеры БРТИ, сбор пакета документов, разработка тех.заключения, подача в Исполком и т.д.), при этом нужно посетить 13-15 раз инстранции (а иногда и больше). Кто за 100/300 руб. будет это реально делать? Тайных «троп» и способов, как сходить 2 раза, а не 15, к сожалению, нет — все ходят одинаково.
Сроки — завязаны по большей части на обмеры БРТИ (3-7 дней) и согласование Исполкомом, заседания в котором проходят 1-2 раза в месяц, документы нужно подать по меньшей мере за неделю. Итого: обмеры БРТИ около 1 недели+ на прохождение Исполкома — 2-4 недели чистого времени, а документы до подачи еще нужно собрать, согласовать… О каких же 1-2-ух неделях тогда идет речь?
Мы честно и открыто называем в первом телефонном разговоре полный срок и полную стоимость — для этого в течение 5-7 минут нам нужно прояснить ваш случай.
Позвоните, и мы бесплатно подробно расскажем все нюансы и варианты по вашей перепланировке:+375 (29) 903-92-00.
Что важно учитывать в ходе перепланировки?
Желание сделать свой дом более уютным и функциональным похвально. Но не стоит спешить. Каждый шаг необходимо продумать, от этого зависит в том числе ваша безопасность. Примеры того, что делать категорически нельзя:
- Сносить стены при объединении комнаты с балконом и превращать его в отапливаемую зону
- Полностью разбирать покрытия между этажами двухуровневых квартир
- Переносить, демонтировать несущие конструкции: балки, перекрытия
- Переносить трубопровод, коммуникации, вентиляционные шахты
- Объединять гостиную с кухней с газовой плитой
Когда строительные работы будут закончены, вам будет нужно обратиться в кадастровое агентство, чтобы специалист проверил технические характеристии жилища и предоставил вам ведомость.
Далее вам нужно обратиться в ЖЭУ для составлении акта приемки работ. Для комиссии нужно отдельно подготовить:
- Ведомость
- Проект
- Документы о технадзоре
- Договор о строительных работах (если был подрядчик)
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
Что будет, если не платить
Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.
Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.
Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.
Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры
Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.
Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.
Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.
Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.
Предписание об устранении последствий незаконной перепланировки жилых помещений
Обязанность по уплате административного штрафа не выступает таким негативным последствием, как предписание об устранении осуществленных изменений.
Это значит, что собственник квартиры обязуется за счет собственных средств вернуть ей первоначальное состояние в течение определенного срока срок. Если гражданин не соблюдает данное предписание, жилищная инспекция подает иск в суд.
Суд вправе принять следующее решение:
- конфисковать жилое помещение;
- продать его посредством публичных торгов;
- вычесть из полученной суммы судебные издержки и возвратить оставшиеся денежные средства бывшему собственнику квартиры.
Если в квартире были проделаны ремонтно-строительные работы, повлекшие за собой значительные изменения, то необходимо наличие разрешения от жилищной инспекции.
Его получают заранее, до осуществления перепланировки. В случае, когда такой документ отсутствует, действия признаются незаконными. В результате собственнику предъявляют штраф.
Но каким образом узнает инстанция о перепланировке? Обычно самовольное изменение основ влечет за собой последствия в виде трещин на стенах и потолках, возникновения перебоев в канализационных и других системах.
Следует учитывать, что перепланировкой, не соответствующей закону, признаются любые частичные отступления от изначального проекта.