Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли сейчас покупать квартиру для инвестиций?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Документы о праве собственности
Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.
На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.
Если обе стороны все условия устраивают, сотрудничество завершается заключением договора купли-продажи, получением продавцом денег и передачи ключей новому собственнику. Получение последним права на жилье подтверждает выписка о госрегистрации из ЕГРП. Обе стороны получают экземпляры договора купли-продажи. Сделку лучше совершать при участии нотариуса, частного или государственного.
Решение о комплексном ремонте лучше принимать уже после того, как сделка совершена или передан задаток. Возможно, на этапе договора удастся снизить цену, если квартира не в лучшем состоянии. Тогда получится сэкономить и потратить больше на ремонт. А специалисты хорошей компании (положительно зарекомендовавшей себя на строительном рынке) выполнят все работы оперативно, чтобы ваш переезд состоялся как можно быстрее.
Риски при покупке квартиры прямо сейчас
Рассмотрим, чем рискует инвестор на сегодняшний день.
- Неудачное месторасположение. Если район не развивается так, как рассчитывал инвестор, цены на недвижимость в нем не будут расти, да и спрос будет низким.
- Форс-мажоры. Например, плохая экология в зоне строительства. Резко негативный фактор, снижающий ликвидность жилья.
- Недобросовестные арендаторы. Если квартира куплена под сдачу, можно столкнуться с жильцами, которые не платят аренду и портят имущество. Это дополнительная головная боль и траты на ремонт.
- Амортизация. Любой объект со временем изнашивается. Рядом возводятся более привлекательные дома.
- Заморозка строительства. Вкладываясь в недвижимость на этапе строительства дома, можно столкнуться с недостроем или задержкой сроков сдачи, что влечет потерю денег.
- Мошенничество. Сфера недвижимости, где крутятся большие деньги, всегда привлекала мошенников. Существуют разные схемы обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Покупая недвижимость, важно работать с профессионалами и тщательно проверять юридическую чистоту жилья и сделки.
Инженерные коммуникации
Если не хотите столкнуться с неудобствами от ремонта таких инженерных коммуникаций как электричество, отопление, вентиляция, канализация, горячее или холодное водоснабжение, выбирайте новостройку. Перед вводом в эксплуатацию нового ЖК госкомиссия проверяет соответствие инженерных сетей строгим нормативам, и столкновение жильцов с проблемами из этой сферы в первые несколько лет маловероятно (хотя современные застройщики могут удивить, используя дешевые стройматериалы в погоне за экономией и закрывая глаза на брак со стороны подрядчиков и халтуру собственных рабочих).
Тем не менее вероятность, что какая-либо инженерная система выйдет из строя, в старом доме всё равно больше.
Нужно сказать, что в пользу новостроек сегодня работают и системы умного дома, автоматически отправляющие показания со счетчиков и позволяющие следить за расходом ресурсов.
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
Состояние цен на загородное жилье
Из-за пандемии спрос на загородные дома, дачи и коттеджи значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями. Покупателей больше всего привлекают дома для круглогодичного проживания, а не сезонного. Если обратиться к точным цифрам, спрос вырос приблизительно на 20%, что и привело к росту цен на загородную недвижимость. Люди заинтересованы в покупке собственного независимого жилья, поэтому распродают квартиры в многоэтажках и перебираются за город. Всему этому поспособствовало огромное количество различных факторов, в том числе и пандемия.
Специалисты полагают, что в настоящее время ситуация на рынке загородного жилья похожа на раздувание мыльного пузыря. К факторам влияния относится и политика предоставления материнского капитала. Но этот процесс не будет бесконечным: к середине 2022 года стремительный рост стоимости недвижимости должен остановиться.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Задолженность за «коммуналку»
В процессе общения продавец квартиры может открыто сообщать о наличии долгов по ЖКУ, демонстрировать справки из управляющей компании (УК) с суммой долга, и даже давать вам средства на то, чтобы этот долг погасить. Но все это не отменяет того, что в будущем «всплывут» и другие долги.
Как вариант, УК может неожиданно «вспомнить», что теперь уже прежний собственник в свое время не прошел поверку счетчиков, в результате чего сейчас надо делать перерасчет согласно нормативам — это существенно увеличивает сумму задолженности. Здесь решающее значение имеет период, за который насчитали долги.
Если этот период попадает на время владения предыдущего собственника, то такая задолженность не касается нового хозяина жилья. Коммунальные долги имеют привязку не к квартире, а к конкретному лицу. Таким образом, если купив квартиру вы столкнулись с долгами по ЖКУ от предыдущего владельца, разбираться с этим обязан он, а не вы.
Но может быть и так, что «всплывший» впоследствии долг был рассчитан с того момента, как квартиру уже купил новый собственник, а о необходимости сделать поверку счетчиков продавец не предупреждал. Здесь возможны два сценария. Первый: если в ходе поверки становится понятно, что приборы в исправном состоянии, то есть основание требовать от УК квалифицировать переданные ранее показания счетчиков, как верные. Следовательно, делать пересчет по нормативам необходимости нет. Но если счетчики окажутся неисправными по итогам поверки, то расчет по нормативам будет резонным.
Как получить полную информацию обо всех возможных долгах продавца за ЖКУ
Прежде всего попросите квитанцию за прошлый месяц и сфотографируйте ее. Отсутствие в ней задолженности не дает никаких гарантий, она вам пригодится для того, чтобы провести проверку и использования номера счета и фамилии получателя коммунальных услуг.
Обратившись в МФЦ или УК с этими данными на руках можно понять, имеются ли у собственника долги за «коммуналку». Для более конструктивного диалога в указанных организациях можно сообщить, что планируете приобрести данную квартиру и погасить задолженность.
Также полезно пообщаться с соседями или представителями УК на предмет наличия дополнительных услуг, оплачиваемых собственником — парковка, охрана, видеонаблюдение и т.д. По всем этим услугам тоже могут быть задолженности. Поставщиков соответствующих услуг можно обзвонить и попытаться узнать информацию, но надо быть готовым к тому, что не всегда вам пойдут навстречу в этом вопросе.
Дополнительно можно провести проверку на сайте ФССП России на предмет наличия исполнительных производств по долгам за «коммуналку» в отношении собственника квартиры.
Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:
— состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
— чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
— дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
— состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
— расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
— материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
— законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
— социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.
Как правильно выбрать дом при приобретении вторичного жилья?
Квартира в «хрущевке» или квартира в «сталинке»? Казалось бы, это не самый важный вопрос при выборе будущей жилплощади. Однако на самом деле материал, из которого был построен дом, и его состояние также весьма важны. Ведь они значительно влияют на характеристики самой квартиры: насколько высок здесь уровень шумоизоляции, как хорошо сохраняется тепло, в каком состоянии перекрытия, не требуется ли ремонт вследствие не очень хорошего состояния дома и т.д.
Зачастую потенциальные покупатели не раздумывают много по поводу того, в каком доме им хотелось бы жить, из-за ограниченных финансовых возможностей. В силу этого фактора они выбирают недвижимость с как можно более низким ценником. Это касается и материала дома: к примеру, квартиры в панельных домах советской постройки, особенно в 5-этажных «хрущевках», обычно стоят меньше, чем жилье в «сталинках» или современных панельных, кирпичных или монолитных домах.
В целом на вторичном рынке жилья наибольшая часть предложения представлена объектами, расположенными в панельных строениях. При этом из-за постепенного перехода лотов из первичного во вторичный сегмент жилья здесь растет доля «монолита», и эта тенденция усиливается. Монолитное домостроение подешевело после кризиса 2008 года, когда сильно снизилась стоимость стройматериалов и работ, после чего оно реально стало конкурировать с «панелями». При сопоставимой стоимости и сроках возведения домов монолитные строения отличаются более высокими потребительскими характеристиками и серьезно выигрывают у «панелей» в плане свободы внутренней планировки.
Выбирая вторичное жилье в панельной «хрущевке» или «брежневке», стоит помнить о возможных минусах подобных вариантов – неудобных планировках (это, к примеру, маленькие по площади кухни), сидячих ваннах, плохом уровне шумоизоляции и т.д. Ситуация с кирпичными строениями благоприятнее: они отличаются более высокими качественными характеристиками, кроме того, квартира в «хрущевке» из кирпича обладает лучшей теплоизоляцией, чем жилье в блочных или панельных домах.
Отдельно стоит выделить сталинские дома. Обычно при выборе квартиры на вторичном рынке таким предложением интересуются покупатели постарше, от 40-45 лет. Чаще всего они прицельно ищут жилье в домах с уникальной историей, а в этом случае – еще и с необычным архитектурным обликом, запечатлевшим в себе величие советской эпохи. Молодые люди, скорее, отдадут свое предпочтение квартире той же стоимости в новостройке – здесь они могут выбрать себе более «свежее» жилье с удобной им планировкой.
Основные плюсы сталинских домов – расположение относительно центра, характер постройки (дома из кирпича очень хорошо сохраняют тепло), богато украшенные фасады. Минусы – порой встречаются проблемы с планировками (слишком большие коридоры, маленькие по площади комнаты), внутридомовые коммуникации изношены, а жителей смущают узкие дворы и отсутствие парковок.
Продажа вторичной недвижимости также порой проходит в домах нестандартной архитектуры. Скажем, в дореволюционных строениях – в данном случае нужно особенно тщательно проверить состояние дома. Часто в таких зданиях установлены деревянные перекрытия и полы, что создает неудобства для жильцов, в том числе из-за большей восприимчивости дома к шуму с улицы и движению общественного транспорта.
Еще одна интересная, но потенциально проблемная категория домов – экспериментальные конструктивистские здания, возведенные в 1920-1930-х годах. Основные минусы таких вариантов – нестандартные планировки квартир и общих зон, старые перекрытия, использование при возведении домов материалов низкого качества, в том числе строительного мусора для заполнения стен.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Есть и региональные особенности, например губернаторская комиссия в СПб, которая навешивает социальные обязательства на всех застройщиков.