Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение земельного участка: как его проверить и снять?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление сделки по продаже обремененного участка невозможно, если к нему применено ограничение в виде ареста. Продажа земельного объекта, приобретенного в ипотеку, возможна только при получении согласия на сделку от банка, выдавшего кредит. Так как вместе с правом собственности к новому владельцу переходят обязательства по кредиту, банк должен согласовать с покупателем условия погашения оставшейся задолженности.
Какие бывают обременения на вид разрешенного использования
Бывает, что в ЕГРН указана категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, но в разделе Особые отметки написано: «Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видами разрешенного использования «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий»». Как это понимать с учетом особых отметок?
Это значит, что имеются ограничения на определенный вид использования объекта. Такое может быть, если сведения о земельном участке, внесенные ранее в государственный кадастр недвижимости, не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). п. 179 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
Несколько лет назад были две базы данных — ЕГРП (про права и сделки) и ГКН (кадастр — границы, межевание, площади). В 2017 году их объединили в одну базу, а вся информация о недвижимости стала выдаваться выпиской из ЕРГН. При запросе выписки сервис сопоставляет данные ЕГРП на объект и данные кадастра. Если данные совпадают, то им присваивают статус «актуальные» — это значит, что сведения из кадастра содержатся и в базе данных о правах в отношении объекта, что им не требуется дополнительного подтверждения, они достоверны и не вызывают сомнений.
Как снять обременение
До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:
- в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
- расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
- истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
- полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
- вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.
Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.
Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:
- несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
- нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
- устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).
Продажа участка с обременением
Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.
Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:
- отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
- продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
- земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.
Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.
Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.
Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.
Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Он налагается судом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения, и связан, как правило, с наличием непогашенного долга.
Арест для владельца означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не могут пройти регистрацию в Росреестре. Однако помимо ограничений на сделки есть и другие последствия. В частности, арестованный участок нельзя разделить, зарегистрировав вновь образованные участки, нельзя укрупнить, слив с соседним (даже если соседний участок принадлежит тому же владельцу).
Таким образом, арест — это единственный вид обременения, делающий незаконными все сделки с конкретным участком. Все остальные виды ограничений допускают переход собственности: новый владелец просто принимает участок вместе с теми ограничениями, которые наложены, а дальше разбирается сам. Арест же является абсолютным препятствием, поэтому сделку с арестованным участком просто не зарегистрируют.
Что такое обременение земельного участка
Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).
Права собственников ограничивает:
- договор, на условиях которого передают в собственность надел;
- законодательство;
- решение суда.
Что такое обременение недвижимости?
Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?
Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.
Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.
Наиболее распространенные ограничения прав собственности:
- Объект приобретен в ипотеку;
- Сдан в ренту (для жилых помещений);
- Находится в аренде;
- Находится в доверительном управлении;
- Находится в залоге у банка;
- Находится под арестом;
- Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
- Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).
Обременение собственности на землю: понятие, целевое назначение
Обременение земельного участка нередко практикуется в правоотношениях гражданского характера. При этом нынешнее законодательство РФ не содержит четкой трактовки данного определения.
Само понятие такого обременения ранее регламентировалось статьей 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997. Оно означало применение запретов и оговорок с целью ограничения правообладателя в использовании права собственности или других вещных прав (пользование, владение, распоряжение) на конкретный недвижимый объект. Статья была исключена из этого закона с 01.01.2017.
Статьей 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 оговаривалось значение терминов, применяемых при госрегистрации недвижимости. Что касается обременения недвижимости, то для него остаются справедливыми следующие характерные признаки:
- обременение подразумевает ограничение определенных прав, имеющихся у собственника (правообладателя) на конкретный недвижимый актив (земельный надел);
- обременение часто устанавливается для защиты (обеспечения) прав (интересов) сторонних субъектов, участвующих в правоотношениях. Такими субъектами могут быть залогодержатель, арендатор, наниматель, кредитор, иные лица;
- обременение не означает, что собственник (правообладатель) лишается соответствующих прав. Как правило, оно устанавливается на некоторое время и снимается по факту выполнения оговоренных условий (требований) или наступления конкретных обстоятельств.
Нормами действующего законодательства предусматриваются разные виды подобных ограничений. Каждое такое обременение применяется на определенном правовом основании и имеет свою смысловую нагрузку:
- форма обеспечения действующих обязательств обладателя земли;
- мера принуждения, привлечения владельца (пользователя) данного надела к надлежащей ответственности;
- способ реализации имущественных (обязательственных) правоотношений, существующих между собственником конкретного участка и третьими лицами.
На протяжении всего времени, пока за наделом числится запрет, это будет ограничивать возможность его использования. По указанной причине у каждого владельца недвижимости имеется заинтересованность относительно процедуры снятия ограничений. В зависимости от того, какой устанавливается правовой режим использования участка, процесс снятия имеет некоторые отличия. В том числе, завершение действия ограничения может быть связано с отменой акта распорядительно или законодательного характера. Это касается тех документов, при использовании которых запреты были введены в действие.
Также формой выступает прекращение действия договора, если это касается таких ограничений, как сервитут. Может завершится срок, на который производилась регистрация запрета. К примеру, это относится к арендным отношениям или сервитуту. Еще один вариант завершения ограничения – исполнение обязательств в полном объеме. Это касается внесения всех платежей по ипотечному соглашению. Еще один вариант – принятие решения судебным органом.
ВНИМАНИЕ !!! Самым распространенным вариантом завершения действия запрета выступает окончание периода, на протяжении которого он имел место. Также это может быть оформление договора.
В том числе, когда в отношении надела устанавливается сервитут частного назначения. Тогда у сторон есть возможность в любое время прекратить действие акта или попросить суд отметить его. В правовых актах не указывается специальных оснований для того, чтобы выразить свою волю. Также стоит отметить, что в некоторых ситуациях может происходить отмена в принудительном порядке.
В том числе, это случаи, когда не были соблюдены условия предоставления сервитута. К примеру, имеет место нарушение сроков для внесения оплаты или устанавливаются препятствия относительно использования частью участка. Это может быть допущение нарушений при издании акта об установлении сервитута или устранение оснований для того, чтобы устанавливать ограничения. Снятие производится при обращении в судебную инстанцию.
Проверить кадастровый номер земельного участка через интернет?
В России созданы многочисленные системы учета граждан и объектов. Налоговая инспекция «опознает» налогоплательщиков по уникальным номерам ИНН, пенсионный фонд ведет учет застрахованных лиц по номеру СНИЛС, а Росреестр – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимые объекты, идентифицирует недвижимость по их кадастровым номерам.
Все объекты, права на которые подлежат обязательной регистрации, будь то квартиры, дома или земельные участки, перед тем как быть зарегистрированными, должны обзавестись кадастровым номером.
Регистрация права произведена быть не может, пока объект не будет значиться на кадастровом учете.
Данный учет представляет собой упорядоченный свод информации обо всей недвижимости в стране.
Перед тем, как планировать сделки по купле-продаже или любые иные, нужно удостовериться, что объект, предполагающийся предметом договора, в кадастре на самом деле значится.
Что такое обременение земельного участка
Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.
Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.
Об ограничениях при обременении
Все действия, касающиеся финансовых операций с землей, регулируются Земельным Кодексом РФ, в котором четко прописаны действующие законодательные нормы относительно земельных участков:
- что означает обременение земли, откуда оно появляется;
- как возникают правовые полномочия на землю, как их сохранить;
- о правах граждан на пользование участком;
- определение арендных отношений;
- о границах сервитутов.
Наложение ограничений на участок влечет за собой выполнение владельцем обязательств выполнять только те действия, которые предусмотрены договором. Все его права зафиксированы в Земельном кодексе. Помимо этого, там обозначены ограничения, которых необходимо придерживаться при проведении операций с землей. Каждая сделка носит индивидуальный характер, поэтому перечень ограничений, представленный в акте, прописывается в договоре, исходя из характера обременения. На обремененном земельном участке нельзя:
- проводить реконструкцию недвижимого имущества и производить ремонт;
- въезжать на территорию и обживать участок;
- продавать;
- сдавать в аренду и передавать другим лицам;
- охотиться, рыбачить и собирать растения определенный договором период времени;
- начинать строительство;
- вступать в наследство и пользоваться территорией в качестве наследника.
Сделки, являющиеся обременительными
Все сделки, которые напрямую имеют отношения к участкам земли, являются обременительными. Это с точки зрения закона, права и юридической чистоты. К ним можно отнести сделки, на основании которых сдается участок, выступающий в качестве залогового имущества, накладывание ареста со стороны судебных исполнителей. Что касается последних, то они принимают меры к возмещению ущерба второй стороне, или для возврата денежных средств, которые ранее были потрачены владельцем на другие нужды.
То же самое относится и к заключению сделки для предоставления участка третьим лицам. Тут уже не сыграет никакой роли, какое основание при заключении договора – безвозмездное или с определенным размером оплаты.
Что означает обременение земель
Точного определения, что значит обременение земельного участка, в текущем законодательстве нет. Ранее понятие раскрывалось в статье 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997, но этот норматив уже упразднен. Несмотря на отмену закона, понятие сохранилось и используется в практике часто.
Обременением считают запреты, ограничения и иные условия, которые препятствуют владельцам недвижимости самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Это совокупность трех ключевых факторов:
- представляет собой ограничение, которое стесняет права собственников;
- защищает права третьих лиц, в пользу которых установлены обременения земель;
- не лишает владельца прав на надел, носит временный характер.
Наложить обременение допускается лишь в случаях, установленных законом. Выделяют три варианта:
| Вариант | Описание | Пример |
| Договор | Собственник недвижимости самостоятельно ограничивает свои права, предоставляя правомочия третьим лицам. Все условия закрепляются документально — оформляется контракт или соглашение. | Договор аренды. |
| Акт уполномоченного органа власти | Государственные органы и иные уполномоченные представители власти вправе установить временные запреты на реализацию имущественных прав. | Решение суда или вердикт судебного пристава, запрещающее продажу или дарение на определенное время. |
| Закон или подзаконный акт | Органы исполнительной власти региона или муниципального образования вправе установить ограничения на использование конкретных земель. | Решение о запрете строительства на сельскохозяйственных угодьях. |
Для каждой категории характерна своя причина возникновения или даже несколько причин.
Как возникают обременения на землю
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
- Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
- Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
- Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.