Как проходит обмен недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит обмен недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Одновременная продажа старого и покупка нового жилья с привлечением ипотечного кредита для уплаты разницы в стоимости квартир.

Этот вариант возможен, если у семьи есть дополнительная жилплощадь, где можно жить всё время, пока будут оформляться документы по купле-продаже и ипотеке.

Желательно, чтобы квартира, предназначенная для обмена, была в собственности у одного члена семьи и на неё не претендовали третьи лица. Сложно продать квартиру, которая находится в ипотеке или купленную за материнский капитал. В первом случае необходимо будет найти покупателя, который согласится погасить банку остаток ипотеки. Во втором случае квартира будет принадлежать не только родителям, но и несовершеннолетним детям, продать её без разрешения органов опеки не получится. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что детям есть где жить и это жильё соответствует всем санитарным нормам.

Перед продажей квартиры необходимо выписать из неё всех жильцов.

При таком варианте необходимо одновременно найти и покупателя на старую квартиру и подходящее по всем параметрам новое жильё, согласовать цены, вычислить разницу, а затем обращаться в банк с просьбой одобрить ипотеку на недостающую сумму. Если кредит разрешат взять, только тогда можно проводить операцию купли-продажи жилья.

Можно воспользоваться вариантом обмена – многие люди наоборот ищут более маленькое и бюджетное жильё. В этом случае не нужно будет искать покупателя на свою старую квартиру.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Документы и налоги при обмене

Заключение договора мены не обходится без следующих документов:

• паспорта;
• правоустанавливающих документов;
• выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
• кадастрового паспорта;
• справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
• справки о составе семьи;
• свидетельства о регистрации/расторжении брака;
• письменного согласия со стороны супруга (-и);
• проекта договора;
• квитанции об оплате госпошлины;
• заявления на регистрацию сделки.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Какие документы понадобятся

Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:

• паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
• документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
• документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
• документы на приобретаемую квартиру.

Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.

Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:

• правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
• выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
• кадастровый паспорт жилплощади;
• справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
• отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.

Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.

Условия при совершении обмена квартиры, находящейся в залоге в рамках ипотечного договора

Данная процедура подразумевает выполнение таких условий:

• Необходимо произвести обмен залогового имущества. Иными словами, после проведения сделки происходит переоформление ипотечного договора на иной объект недвижимости.
• Кредитор может выразить свое согласие на обмен залоговой квартиры. Однако подобное решение не является обязательным. Никто не может заставить банк дать согласие на подобный обмен.
• Процедура замены регламентируется не только условиями кредитного договора, но и внутренней банковской документацией. Например, каждая финансовая организация имеет собственные внутренние положения, инструкции и прочие регламенты. Есть ситуации, когда банк дает согласие на обмен в случае погашения большей части долга. Однако другие кредиторы для одобрения обмена не обращают особого внимания на дату заключения ипотечного договора.
• Банк может допустить процедуру обмена одного кредитного жилья на другой объект, если клиент отличается положительной кредитной историей. Иными словами, при наличии задолженностей или просрочек можно забыть об обмене ипотечной квартиры.
• Стоимость выбранной недвижимости должна быть не менее остаточной суммы задолженности с учетом процентной ставки.

Порядок действий по обмену/продаже ипотечной квартиры на большую площадь

Если новое жильё стоит дороже старого как минимум на двадцать процентов, то можно рассчитывать на лояльность банка – ему выгодно получить в качестве залога более дорогую квартиру, поскольку финансовые риски снижаются.

В этом случае необходимо получить разрешение от банка на продажу ипотечной недвижимости со снятием обременения и одновременной покупкой новой, но уже большей площади.

Разницу в цене можно покрыть из собственных средств или с помощью привлечения потребительского кредита, впрочем, брать нецелевой кредит будет невыгодно для самого заёмщика из-за более высокой процентной ставки.

Алгоритм действий следующий:

• заёмщик подаёт заявление на разрешение продажи ипотечной недвижимости и одновременно просит предоставить ему новую ипотеку на жильё, имеющее большую площадь;
• клиент подыскивает покупателя и заключает с ним договор купли-продажи;
• одновременно он ищет новое жильё, большее по площади, и также заключает договор купли-продажи;
• банк снимает обременение с недвижимости;
• первая ипотека погашается с помощью средств, вырученных за продажу квартиры;
• вносится первоначальный взнос за вторую квартиру;
• подписывается ипотечный договор с банком;
• регистрируется право собственности в Росреестре.

Инструкция по оформлению сделки

Сначала необходимо провести подготовительную работу. Алгоритм подготовки к сделке выглядит следующим образом:

1. Прочитайте внимательно кредитный договор. Имеется ли в нем пункт, предусматривающий возможность замены залога?
2. Подберите новый объект недвижимости. При выборе жилья в другом городе следует убедиться, что удаленность от офиса кредитора не составляет более 1 000 км. Шансы на одобрение увеличатся, если воспользоваться услугами агентства недвижимости, являющегося партнером банка.
3. Проверьте выбранный объект недвижимости. Это должен сделать сам заемщик. Также проверку осуществит и служба безопасности банка.
4. Подготовьте необходимую документацию.

Примерный список необходимых документов:

• Кредитное соглашение.
• Выписка о состоянии лицевого счета.
• Бумаги на объект обмена.
• Документы на участников сделки.
• Справка по действующему кредиту об исправном погашении долга.
• Свидетельство о заключении брака.
• Документ, свидетельствующий о согласии всех прописанных в квартире лиц на совершение сделки.
• Оценка нового объекта.

Как увеличить шанс получения разрешений со стороны банков

Обмен будет более успешным, если выполнено большинство требований из следующего списка:

• Выполнение всех требований кредитора. Иногда это касается и места расположения – район должен быть достаточно хорошим. Хорошо, если банковское отделение кредитора есть рядом.
• Кредитная история абсолютно чистая. То есть надо позаботиться об отсутствии просрочек.
• Минимум 2 года должно пройти с того момента, когда оформлена жилищная ссуда впервые. Иногда этот срок увеличивают, до половины времени действия всего договора.
• Для обмена предоставляют только ипотечную недвижимость, которая существует реально. Заёмщики не смогут переехать в жильё, если оно только находится на стадии строительства.

Ликвидность и стоимость жилплощади – дополнительные факторы, которые принимаются во внимание.

Обмен в случае с переуступкой

Переуступка обязательств по договору – понятие, которое стало достаточно распространённым на практике.
Это касается не только самой недвижимости, но и прав с обязательствами в том или ином конкретном договоре.

Срок выплаты может быть довольно скромным, поэтому многие соглашаются с такой схемой.

Главное – чтобы факт перехода обязательств зафиксировали в Росреестре. Пока регистрация не завершена – стороны имеют право отказаться, написав соответствующее заявление.

Преимущества такой схемы очевидны:

1. Дополнительный плюс в историю благодаря быстрому возврату денег.
2. Банк – дополнительный гарант для сделки.
3. Юридическая чистота действия.
4. Меньший долг перед банком.

Специалисты кредитора должны оценить нового заёмщика и его платёжеспособность, чтобы принять окончательное решение. Но иногда на нового соглашаются в любом случае, потому что у старого пропала возможность выплачивать долги.

В процедуре по обмену несколько этапов, иногда на решение вопросов уходит по нескольку месяцев. Предварительные консультации с сотрудниками банка и юристами помогают ускорить этот процесс.

Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.

Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.

Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.

Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:

• прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
• продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
• использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.

Как добиться согласия банка на сделку?

Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:

• Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
• С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
• Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
• Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
• Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
• Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.

В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.

Действия проводятся таким образом:

1. На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
2. Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
3. На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
4. Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.

Главная проблема, которая может возникнуть при обмене ипотечной квартиры на другую, состоит в ценовой разнице. Здесь возможны три варианта:

• Обмен на жилье, идентичное по цене. Этот вариант наиболее простой, а потому предпочтительный как для банка, так и для заемщика. При этом разница в квадратных метрах не будет иметь значения. То есть в этом случае фактически можно сделать размен на большее по площади жилье при условии, что цена у них одинаковая. Или допустимо разменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
• Обмен на более дешевое жилье. Это наиболее сложный вариант обмена, потому что кредитору невыгодно получить менее дорогой объект залога. Согласия можно, как правило, добиться только в том случае, если ипотека практически полностью погашена.
• Обмен на более дорогое жилье. Банку даже выгоден такой обмен, поскольку он получает более дорогое залоговое обеспечение. Если разница в стоимости окажется более 20%, то кредитор почти всегда одобрит такой обмен с доплатой.

Похожие записи:

• Субсидия на оплату ЖКХ в 2022 году
• Когда стал НДС 20 процентов в каком году
• Порядок рассмотрения ходатайств о помиловании осужденных в вопросах и ответах